中国多地出台“限跌令” 三四线城市房价撑不住了？（图）

此次出台“限跌令”的河北省张家口市，近一年来，房产市场一直处于下行区间。

目前在张家口主城区，房价已经从顶峰的13,000元人民币/平方米左右，降到了8,000元/平方米左右。今年下半年以来，张家口主城区多个楼盘不乏优惠销售的信息。

事实上，今年出台“限跌令”的城市此起彼伏。此前，已有岳阳、桂林、菏泽、昆明、沈阳、江阴、株洲、唐山这8个城市，针对开发商降价的情况出台“限跌令”。

8月11日，岳阳市住建局下发《关于房地产市场新建商品住房网签成交价格限制的通知》，要求4个中心城区新建商品住房销售实际成交价格不得低于备案价格的85%，否则不予网签。岳阳也成为今年打响“限跌令”第一枪的城市。

当时，岳阳市官方对此解释，近期有房企债务压力较大，将旗下三个项目从备案价8,000元/平方米左右降至5,000元/平方米左右进行销售，造成市场混乱。

事实上，近两年岳阳地产市场一直处于下行区间。早在2019年，岳阳楼市已经开始转冷。目前岳阳房价已经由2017年最高的9,000元/平方米降至不足7,000元/平方米。

从销售数据来看，2020年以来，岳阳月度成交套数基本维持在1,500套左右。在出台“限跌令”前的六七月份，受部分开发商大幅降价影响，成交市场高位运行，分别成交2,228套和2,286套。与此同时，岳阳房产成交均价却跌至7,000元/平方米以下。

其他出台限价令城市的情况，与张家口、岳阳不乏相近之处。

事实上，每当楼市下滑到一定程度，开发商回款变弱，资金链压力大，就会出现新房打折促销。在2008年、2014-2015年，很多城市都曾出台过“限跌令”。

广东住房政策研究中心首席研究员李宇嘉对中国新闻周刊表示，有的城市担心“打折降价”形成趋势，造成传导效应，导致开发商拿地和购房者买房的预期转弱，冲击土地市场并导致地产行业收缩。

此外，李宇嘉分析，如果降价幅度太大，开发商利润变薄，项目可能会出现“减配”、以次充好、货不对板等现象。他说，在预售制度下，这些问题在买房时看不出来，在交付后就会暴露，进而导致业主维权，住建部门压力到时候会很大。

那么“限跌令”真的能止跌吗？

“这样的做法可以缓减下跌的节奏，但无法阻止下跌的进程。”李宇嘉对中国新闻周刊表示。

他认为，保持房价平稳，短期内，要合理评估在售库存和潜在库存，收缩楼市增量供应区域，守住楼市的基本盘，做到楼市下限有支撑；长期看，更要夯实产业和人口基础。

被“打回”原形？

不少地产业内人士认为，几年前大规模的“棚改货币化”，无疑加码了三四线城市的房价。2021年，当大部分三四线城市上一轮“棚改货币化”利好释放殆尽，预期中的横盘或下跌也逐渐来袭。

全国房价破万最快的时候，出现在2017年、2018年。

中国房地产业协会的数据显示，2018年5月份全国二手房价过万元的城市数量上升到69个，其中新增房价超万元城市全部来自三四线。

住建部原副部长陆克华曾透露，2016年全国棚改货币化安置比例达48.5%，比2015年提高了18.6个百分点。

相关数据显示，2017年我国各类棚户区改造开工609万套，完成投资1.84万亿，棚改货币化安置比例高达60%。仅2016年，棚改货币化安置可以从市场上购房2.5亿平方米，而且这2.5亿平方米主要集中于三四线城市。

此次出台“限跌令”的张家口市就是这样的代表。

2018年，张家口房价均价的峰值一度达到13,000元。彼时，正逢张家口大批手握补偿款的拆迁户涌入本市地产交易市场。然而，彼时张家口新房的在售面积有限，供需不平衡问题明显。

当时，全国不少城市问题相似。2018年5月初湖南省住建厅发布的《关于各市州中心城区、各县市商品房库存去化周期的函》显示，衡阳城区的住宅去化周期只有5.5个月，株洲茶陵县仅1.4个月。

面对市场的剧烈起伏，国家很快出手。据报道，早在2018年7月，住建部就专门召开棚改吹风会，强调商品住房库存不足，房价上涨压力较大的地方，应有针对性地及时调整棚改安置政策。

到2021年8月31日，住建部发布《关于在实施城市更新行动中防止大拆大建问题的通知》，明确“在实施城市更新行动中防止大拆大建，原则上城市更新单元(片区)或项目内拆除建筑面积不应大于现状总建筑面积的20%”。

不再大拆大建后，上一轮大规模“棚改货币化”集中释放的购买需求与红利，到2021年已基本回归正常。

李宇嘉直言，出台“限跌令”的都是三四线城市，因为目前房价下跌的主要也是这些城市。2014-2018年，大规模棚改叠加“去库存”，三四线城市建设了很多房子，现在优惠政策退出了，部分三四线城市房价下跌也在情理之中。

城市两极分化加剧

“短期看政策、中期看土地、长期看人口”，作为地产行业长期流传的判断依据，上述规律经常用以评判一个城市的地产市场。

第七次全国人口普查之后，人口问题已经牵动整个社会的神经。2013-2020年，我国结婚登记对数从1347万对的历史高点持续下滑至813万对，2020年同比下降12.2%。

出生人口减少的另外一方面，人口流向也越来越明显。

第七次人口普查数据显示，广东近10年，全省常住人口增加2,170.94万人。广东、浙江、福建、江苏、上海这5个东南沿海省份，人口合计增量高达4,443.58万人。

而对于普通省份而言，人口大量向省会城市聚集的现象也越来越明显。

此次出台“限跌令”的岳阳，就是人口明显减少的城市。第七次人口普查数据显示，2020年末岳阳市常住人口为505万人，较2010年第六次全国人口普查减少42万人，减少7.75%。

而湖南省其他地级市人口情况也不容乐观。邵阳、衡阳、益阳、常德几个城市的人口减少幅度都比较大。其中，邵阳比2010年减少了50.8万人，衡阳减少了49.6万人。

与此形成鲜明对比的是，长沙十年共增加了300多万人，第七次人口普查过后，达到1,004.79万人，成为中部地区第3个突破千万人口大关的省会城市。

同样是中部大省，安徽16个地级市中，有10个市人口相比第六次人口普查下降；湖北12个地级市，有8个市人口相比第六次人口普查下降；河南和江西各6个地级市相比第六次人口普查人口下降。

西北的陕西和西南的四川的情况也类似。陕西10个地级市中，有7个市出现人口下降；四川21个地级市中，有13个市人口减少。

第七次人口普查数据显示，常住人口方面 ，合肥10年间增加191.29万人；武汉10年间增加254.11万人；南昌10年间增加121.24万人。

河南、陕西、四川的情况更加明显。郑州10年间增加了397万人，增长率高达46%。河南省10年新增人口534万人，74%都增加在郑州。西安10年间增加387.97万人，增长率高达52.97%；成都常住人口10年间增加581.89万人，增长率高达38.49%。

李宇嘉直言，当刺激楼市、大规模放水已成为过去式，人口增量难以支撑楼市需求的三四线城市，房价会下跌。

但在人口强劲流入的城市，地方政府至今都在为房价过热而头疼，甚至为房价过热出台二手房指导价。比如今年，上海、深圳、广州等11个城市陆续发布了二手房官方指导价。

但也并不是所有三四线城市的房价都处于下跌区间，经济发达地区的情况完全不同，比如最近出台二手房指导价的浙江衢州和刚刚发布“限房价、竞地价”的浙江金华。