调查显示：越来越多新西兰投资者从房地产中套现（图）

Newshub11月9日报道，最近的数据和报道表明，越来越多投资者正在从住宅物业中套现，一些人打算投资商业建筑。

Tony Alexander10月份投资组合调查显示，在1753名受访者中，有19%的人打算明年减少房产投资。Alexander证实，净2%的人打算购买商业地产。

调查结果显示，投资者购买股票的意愿最强，其次是基金。除了商业地产，特别是工业和仓储地产，投资者也考虑投资加密资产和贵金属。

当被问及他们打算出售哪些资产套现时，表示住宅物业的比例最高，其次是股票和储蓄账户。

（图片来源：Newshub）

“我不指望大部分从住宅中转移出来的人会进入商业领域，但有些人会。”Alexander告诉Newshub。

新西兰房地产投资者联合会执行官Sharon Cullwick告诉Newshub，最近与投资者的谈话显示，他们 “明确转向”商业和工业投资。

虽然住宅投资者没有全卖掉房产，但一些人正在卖掉旧房产，“以分散他们的投资组合”，这样可以有效地分散风险。

Cullwick说：“与旧房产相比，持有新房产是有优势的......投资者正在转向商业房产和新建筑。”

Erskine and Owen董事兼联合创始人Alan Henderson告诉Newshub，取消税收优惠和增加合规性使得住宅物业投资变得更加困难。

根据政府在3月23日推出的住房措施，随着明线测试（bright-line test）加倍，在3月27日或之后购买的住宅物业（新建物业除外）不能扣除利息。 对于3月27日之前购买的房产，可申请的金额从10月1日起降至75%，并将在2025年4月之前逐步取消。

根据Tenancies Act和Healthy Homes标准的变化，业主终止租约的选择较少，不遵守规定的罚款也会增加。

他说，部分业主投资商业地产是希望从住宅地产中套现，投资者也可以选择购买新建筑以避免税收变化。

Henderson说：“住宅物业的环境已经发生了变化......”

Henderson补充说，在Canterbury等地，专门建造的工业房产和仓储房产提供给长期租户，并有机会赚取比奥克兰更高的收益。

房地产投资者Graeme Fowler告诉Newshub，他已经出售了约30套住宅物业，其中的资金被用来购买9套商业物业，主要的吸引力是更高的收益率。Fowler说，住宅收益率通常以“总收益率”计算，这意味着房东仍需支付诸如费率、保险和维修等费用。

在Fowler看来，住宅物业的实际净收益率往往低于优质商业物业。

“对于任何投资，现金流是非常重要的因素，因此对我来说，当我在许多情况下可以获得两倍商业地产现金流时，这是有意义的。”Fowler说。

但是，与任何投资一样，也有需要注意的地方。

商业地产通常需要较高的押金，这为进入市场创造了额外的障碍。 贷款购买商业地产可能会有更高的利率。

那些持有两处及以上商业房产的人还可能发现，与住宅房产相比，当租户搬走时，他们的现金流受到的影响更大。

Fowler补充说：“对于住宅，当现有租户搬走时，一般会有至少50人想租房子，但对于商业地产，可能至少一年才能找到其他租户。”

（Violet）