专家：悉尼2月房价止跌回涨，但澳洲房市恐持续走低（图）

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Coolabah Capital投资组合经理Christopher Joye在《澳洲金融评论》发布了一篇题为《房地产大崩盘已停滞，但远未结束》的文章。他表示，预计房价将在2023年下跌，从峰值到低谷的总跌幅在15%至25%之间。

全文内容如下：

有好消息也有坏消息。坏消息是，好消息更可能是坏消息。

无论如何，好消息是澳洲房地产市场的大崩盘突然停滞，这场崩盘导致全国房价较峰值下跌约10%，跌幅在43年以来的排名第二。

今年2月，CoreLogic的五个首府城市指数走势偏离。虽然布里斯班、墨尔本和阿德莱德的房价进一步下滑，但下降速度已大幅放缓。

悉尼房价小幅反弹0.3%。这是否预示着调整即将结束？我们现在是否都应该出手购买房产？我并不这么认为。

首先要明白的是，这些数据都没有经过季节性调整。CoreLogic发现，房价在2月至5月间普遍上涨。就资本收益而言，3月是一年中季节性最强劲的月份。

CoreLogic表示，最近一段时间，首府城市的住宅价值通常受益于2月份0.2%的季节性上涨。

如果你对2月份的原始数据进行季节性调整，就会发现房价有可能继续走低。

悉尼可能还受益于其他两个因素。从明年1月开始，新州政府将允许首次购房者选择不支付任何印花税，而是选择按年缴纳土地税，以提高他们的前期购买力。

另一个因素是关于学生移民人数大幅增加，中国买家回归的传闻，但这一说法尚未得到充分证实。

（图片来源：《澳洲金融评论》）

坏消息是，到目前为止，借款人只感受到澳联储加息325个基点的一部分。

央行估计，大约三分之一的住房贷款借款人使用的是固定利率产品。到目前为止，这些固定利率借款人根本没有经历过任何利率变化。

如果考察一下抵押贷款利率的上升，包括浮动利率和固定利率产品，自澳联储去年5月开始收紧货币政策以来，利率只上升了约210个基点。

换句话说，澳联储加息325个基点，其中约115个基点（占总加息的35%）尚未对澳洲家庭造成冲击。

借贷、购买能力受到挤压

澳联储的分析表明，在所有固定利率借款人中，约有一半，或总价值3500亿澳元的抵押贷款债务（近90万笔贷款），将在2023年转向浮动利率。而这些借款人将被其资金成本的大幅上升击垮——在大多数情况下，资本成本将从约2%跃升至6%。

CBA在本周公布的报告中强调了利率上升对购买力的影响。迄今为止，联合业主购房者的最高借贷能力下降了33%，因此独立屋房价可预料地呈自由下跌。

令人担忧的是，澳联储还远未完成任务，它承诺将多次加息，这只会进一步收缩购买力。该行目前的目标现金利率为3.35%。

但债券市场的定价显示，现金利率峰值约为4.25%，这意味着澳联储将再加息90个基点。

用澳联储董事会的话说，“委员们一致认为，未来几个月可能需要进一步加息”。

西太银行资深的澳联储观察人士Bill Evans上周五表示，他已将现金利率峰值预测上调至4.1%。

短暂的住房惯性

在澳联储于2022年5月开始加息后，我们在去年6月发布了自己的内部模型，即如果现金利率达到4.25%，然后在2025年小幅下降，澳洲房价将会发生什么变化。

这一分析使用了澳联储的住房市场模型的更新和改进版本，该模型几乎涵盖了你能想到的每一个需求和供应方面的因素。澳联储的模型显示，价格需要修正30%以上。

澳联储喜欢谈论家庭在疫情期间积累的超额储蓄缓冲，将如何帮助他们度过这场前所未有的利率冲击。

然而，最新数据显示，家庭储蓄率几乎已经回到了历史平均水平。我们一直像1999年那样花钱，很快就把这些缓冲耗尽了。超额储蓄主张的另一个问题是，这些现金大部分由55岁以上的人持有，他们的债务很少。

这凸显了澳联储2022年压力测试所揭示的担忧，该测试发现，如果现金利率上升到3.6%，大约15%的借款人的自由现金流将为负值（后者的定义是收入减去抵押贷款还款和基本生活支出）。

如果现金利率为4.25%，这个数字显然会更高。

另一个所谓的缓和因素是，澳洲借款人平均会提前好几个月偿还住房贷款。不过，尽管总体而言这可能是事实，但澳联储的数据显示，40%的借款人还款时间提前不到3个月。我们社会的很大一部分人确实非常脆弱。

总之，正如我们在2021年10月概述的那样，我们继续预计房价将在2023年下跌，从峰值到低谷的总跌幅在15%至25%之间。

目前的惯性很可能是暂时的，并将被另一段持续的疲软所取代，因为借款人尚未感受到的加息（115个基点）正在慢慢传导，因为未来的加息会进一步压缩购买力，而且这种前所未有的货币政策收紧会破坏需求，并迫使失业率大幅上升。

令人担忧的是，可能受即将到来的违约周期不利影响最大的市场，其定价并不一定反映出经济逆境（如果有的话）的严重程度。

尽管流动性较高的高等级债券市场清楚地显示，美国和欧洲很可能在明年陷入衰退，但“高收益”或“垃圾”债券市场并非如此。

自2007年以来，美国单一“B”级高收益债券的年利率，比更安全、流动性更强的BBB级（或投资级）债券高出约3.5个百分点，以弥补B级债券更高的违约风险。

目前，这一风险溢价仅为约3个百分点（比正常水平低13%）。

更引人注目的是，在经济衰退和违约上升期间，比如本世纪初全球金融危机期间、2012财年和2016财年，以及2020年3月，高收益债券与投资级债券的利差一直飙升至6个百分点以上。

然而，在2022年，这一比例仅达到4.5个百分点的峰值。如果我们即将经历一个严重的违约周期，目前的高收益风险溢价可以说是处于应有水平的一半。

因此，要么是世界很美好，违约将保持良性（尽管利率创纪录的增长），要么是发生了其他事情。一种解释可能是流动性不足。

交易员报告称，自2021年以来，债券市场中风险较高的高收益部分一直受到极度流动性不足的困扰。如果你看看新发行或初级市场，目前的发行量只有正常水平的三分之一左右。

事实上，美国高收益债券的发行一直处于10多年来的最低水平。就像非上市商业房地产市（由于交易量很少，估值没有得到适当的调整）一样，同样的非流动性动态可能也在高收益债券方面显现出来。

缺乏交易意味着利差被人为地保持在较低的水平，直到违约成为现实，或者高收益债券发行人被迫筹集资金，为未来两年即将到期的债券进行再融资。

流动性市场已经适应了这样一个事实：无风险现金支付给你的利率为4%至5%或更高。非流动性投资可能需要数年时间，才能赶上这种高现金利率扼杀了投资者对收益的追求的新体制。

（Jo）