【楼市】悉尼Grosvenor Place 三成空置率，办公室之痛（组图）

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自从德勤（Deloitte) 搬走之后，悉尼出名的乔治街上的Grosvenor Place 办公楼空置率达到了惊人的30%，相当于有20层楼空置。

No.1

写字楼信心指数低迷

Grosvenor Place 等大型写字楼的空置率上升（空置率约为 30%）导致写字楼市场情绪急剧下降，房地产专业人士预计该行业的资本和租金增长将下降。

NAB 对 350 名房地产专业人士进行的调查显示，第二季度写字楼信心指数从第一季度的负 16 点急剧下降至负 28 点。未来 12 个月，情绪预计仍将处于负 18 的低位。

相比之下，受访者对 CBD 酒店和工业仍然充满信心，对这些资产类别的信心分别上升至 25 点和 22 点。

国民银行首席经济学家艾伦·奥斯特表示：“我认为人气下降的主要原因是空置率大幅上升。”

“空置率超过 10%，这很重要。我们基本上看到这种情况不会很快消失。对我们来说，这是你必须担心的一个领域。”

奥斯特表示，大租户不再续租并搬到更高质量的建筑，这在很大程度上引发了人们对空置率上升的担忧。

哈里·塞德勒 (Harry Seidler) 设计的格罗夫纳广场 (Grosvenor Place) 位于中央商务区海滨和温亚德车站 (Wynyard station) 之间的黄金地段，是众多大租户搬迁到其他地方的办公楼之一，德勤 (Deloitte) 在 5 月份搬迁到了 Quay Quarter Tower。

No.2

20个楼层空置

由 Blackstone 和 Arcadia 共同拥有的 Grosvenor Place 在德勤退出后空置面积多达 30,000 平方米，加上其他较小的租户也搬走了。因此，该办公楼有多达20层有空置空间。 

虽然并非所有楼层都完全空置，但由于德勤的搬迁，其中大部分都空置了——德勤原租用该大楼16 个楼层，面积约 28,000 平方米。

奥斯特表示，对空置率上升的担忧意味着调查受访者预计每个州的写字楼资本价值都会下跌，其中维多利亚州和新南威尔士州写字楼价值在 2023 年跌幅最大，分别为 5.6% 和 3.3%。

“如果你的空置率较高，你基本上得到的租金就会减少，而租金基本上就是现金流，因此产生现金流的资产价值必须较低。这是一个问题，”他说。

受访者还预计 2024 年资本价值将继续以类似的速度下降。

调查受访者还表示，预计未来 12 个月写字楼租赁市场仍将面临压力，平均租金预计将下降 0.1%。维多利亚州的表现明显不佳，受访者认为明年租金将下降 3%。

尽管澳洲国民银行的调查显示写字楼租金情绪低迷，但高力表示，2023 年上半年悉尼和墨尔本的写字楼租赁交易数据同比保持稳定。

澳大利亚高力办公室租赁总经理卡梅伦·威廉姆斯表示，随着大公司规模缩小，中小企业正在租赁更多的办公空间。

高力国际的数据显示，中小企业在租赁市场的份额（46%）比过去四年上半年的平均水平高出 11%。

威廉姆斯表示，中小企业的扩张意味着他有信心像格罗夫纳广场这样的办公楼最终会被填满，而Darling Park等地区可能会陷入困境。

“格罗夫纳广场拥有伟大的品牌，因此对此类资产的潜在需求总是相当不错。悉尼南部地区将遭遇更多灾难。我们正在谈论Darling Park辖区的西部走廊。这就是困难得多的地方，”他说。

有关Darling Park的困境，见下。

No.3

悉尼墨尔本的办公室空置、及前景

随着企业越来越多地质疑自己在在家工作的世界中需要多少空间，一波大型办公楼租赁浪潮结束，这导致空置率上升，给房东带来了压力。

根据房地产公司仲量联行的最新研究，悉尼中央商务区超过 14% 的办公室空置。在墨尔本，这一比例为16.2%。

“外面的环境很艰难，”澳洲最大的办公楼业主之一 Investa 的负责人迈克尔·库克 (Michael Cook) 说。

“许多公司正在裁员，并且仍在与想要在家工作的员工作斗争。这代表着结构性变化，如果我们认为这只是周期性的，我认为我们会失望的。”

在全国最大的城市中，传统上需要大量办公空间的大公司正在慢慢屈服于员工希望在家工作的现实变化。一些租户正在缩小规模；其他人则打着提供灵活性的幌子勒紧裤腰带。

在悉尼，联邦银行将于今年退出位于Darling Park 1 号塔楼的办事处。Mirvac 和 GPT 拥有的大楼已经有 19,000 平方米的空置面积，而银行的离开可能会导致多达 30,000 平方米的空置。CBA 还将于明年交还其位于附近Darling Park的两层办公空间。

CBA表示，这些变化并不是为了削减成本。相反，它们将使“优先提供灵活性和可持续”成为可能。

西太平洋银行 (Westpac) 同样将腾出 Mirvac 和 ISPT 旗下肯特街办公室的九层楼、约 16,000 平方米的空间。作为将其物业占地面积减少五分之一的计划的一部分，该公司还将 Barangaroo 的 10,000 平方米办公空间转租给沃达丰。 

但位于悉尼中央商务区边缘的巴兰加鲁 (Barangaroo) 还有更多空间。毕马威 (KPMG) 和联实 (Lendlease) 分别退出了 Barangaroo Tower 3 号楼的一整层楼。

西太平洋银行发言人表示：“我们正在采用混合工作模式的新工作方式，这使我们的员工有机会进行面对面的交流，同时保留远程工作的好处。”

Mirvac 投资首席执行官理查德·塞登 (Richard Seddon) 表示，房东对西太平洋银行正在腾出肯特街房产的“浓厚兴趣”，“距离到期还有 12 个月”。

在墨尔本，澳大利亚国民银行前总部约有六层楼空置，面积约为 20,000 平方米。该公司还试图转租其位于 GPT 旗下 800 Bourke St 的一间旧办公室，但一直找不到租户，导致该建筑自 2021 年以来几乎空置。

总而言之，银行的这些举措给可容纳 10,000 多名员工的办公空间带来了不确定的未来。

尽管市场日益疲软，一些房东表示他们并没有感受到压力。Dexus 首席执行官达伦·斯坦伯格 (Darren Steinberg) 表示，“位置和质量是留住租户的关键”。

Dexus 在悉尼和墨尔本经营着大量办公楼，包括澳大利亚广场、菲利普总督大厦、Barrenjoey 总部所在的新码头区，以及澳大利亚联邦政府在悉尼办事处的布莱街 1 号 (1 Bligh St Sydney)。斯坦伯格表示：“进入 A 级和高端市场的客户有所增加，这些市场的建筑位于中央商务区的核心。”

麦格理(Macquarie)的策略师也持有同样的观点，他们上周告诉客户，虽然写字楼物业仍然是他们最不喜欢的房地产资产类别，但“由于需求疲软”，他们相信Dexus和另一家主要房东GPT“可能会在短期内受益于优质资产的涌入”。

策略师在给客户的一份报告中写道：“从长远来看，我们对办公室基本面前景保持谨慎，因为悉尼和墨尔本在需求疲软的环境下增加了供应。”

美国的前景更加黯淡，曼哈顿的空置空间数量创历史新高。据仲量联行称，自 2019 年以来，空置率上升了 70%。一些开发商正在放弃办公室。如果一座 30 层建筑的提案获得成功，前高盛总部将被重新开发为公寓楼。

除了 A 级（最新、位置最好的写字楼）之外，还有另外两种级别：B 级和 C 级。对于 Investa 的库克先生来说，空置率的上升给低等级写字楼库存带来了严峻的前景。

“这些建筑必须去商品化，并通过提供更多便利设施来有所不同。否则，他们将继续处于严重空缺状态，”他说。“这是一个非常不同的世界。要么适应，要么死亡。”

即使是地标性写字楼也有大量空置。由于租约到期，悉尼的澳大利亚广场和格罗夫纳广场将分别有 7300 平方米和 30,000 平方米的空置面积。在墨尔本，Rialto——曾经是全国最高的办公楼——由于各种大大小小的租户减少了他们的需求，因此拥有 23,000 平方米的可用面积。

“B 级和 C 级建筑将很难重新吸引租户。它们位置不好，也不靠近便利设施。糟糕的是，现在会出现很多消化不良的情况，”库克先生说。如果他的观点是正确的，悉尼的二级办公空间（今年年初占该市写字楼存量的 37%）可能会变得多余。

高力 (Colliers) 办公室租赁部董事总经理卡梅伦·威廉姆斯 (Cameron Williams) 表示，较低等级的建筑有时必须提供相当于租金 40% 的奖励才能吸引租户。这意味着，如果租期为 10 年，租户将获得四年的免费租期。

“强势地区的办公需求保持良好。它与这两个城市的次要地点的次要建筑非常不同。这就是你会发现一些租赁困境的地方，”他说。

然而，尽管未来 12 个月内大量租约到期，澳大利亚广场 (Australia Square) 和格罗夫纳广场 (Grosvenor Place) 等建筑仍将很容易住满。

“当谈到这些地点时，这确实是时间问题。人们想住在那个区域，而这只是一个经历租赁周期的例子，”威廉姆斯先生说。“在悉尼南部，遇险的地区会更多。我们正在谈论Darling Park辖区的西部走廊。这就是困难得多的地方。”

No.4

仍有恢复空间

缺乏新的优质塔楼将对房东有所帮助。预计今年悉尼不会竣工该级别的新办公室，明年也只有三座办公室计划竣工——麦格理的新总部、马丁广场 39 号和皮特街北。墨尔本的情况也类似，那里的办公楼建设也在放缓。

这意味着办公楼库存的需求将有机会赶上供应。“尽管公司正在缩小规模、转租和退出空间，但办公市场仍有复苏的机会。” Investa 的库克先生说。他表示，最近的规模缩小可能会影响开发商，使他们不太愿意致力于新的大型办公项目。

“董事会和开发团队将会更加谨慎，”他说。“像 Investa、Dexus、Charter Hall 或 GPT 这样的公司就能解决这个问题。当然，我们每天都在面对这个问题，我们必须转变立场，以非常非常不同的方式来看待我们构建交易的方式。”

来源：https://www.afr.com/property/commercial/tower-vacancies-lead-to-sharp-drop-in-office-sentiment-nab-20230724-p5dqs5  

https://www.afr.com/property/commercial/adapt-or-die-crunch-time-for-office-towers-as-big-tenants-bail-out-20230720-p5dpt4

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