墨尔本的富人区，正在发生重大变化！（组图）

奇怪的变化

在澳洲两个规模最大的城市中，

那些地理位置优越，房价高昂的郊区正发生着一些奇怪的变化

尽管全澳人口在快速增长，这些郊区的人口却在逐渐缩小。

即使整个城市的总人口增长了4%，但在墨尔本东部和海湾区的一些富裕区域，

2019年至2023年间有不少郊区人口出现下降。

悉尼的情况也类似，在东区、下北岸和内西区的多个地区，人口数量有所减少。

墨尔本和悉尼的市中心还出现了越来越多的 “墓碑郊区”，也就是死亡人数长期超过出生人数的区域。

例如，悉尼下北岸的水滨社区Hunters Hill在2022-23年度，死亡人数比出生人数多出113人，

而墨尔本富人区Camberwell的这一差距为78人。

与此同时，外城区的人口却在急剧增长。

悉尼西北部的Rouse Hill-McGraths Hill地区从2019年至2023年间人口增长了52%，

而墨尔本西部的Melton-Bacchus Marsh区域在同一时期人口增加了22%。

这些趋势正在改变澳洲两大城市的格局，外城区不得不承担越来越多的人口增长压力。

城市经济学家Terry Rawnsley的分析显示：

内城区人口下降的主要原因是20至64岁之间的核心工作年龄人口流失。

许多原本为家庭设计的内城区住宅未得到充分利用，

迫使年轻家庭只能选择在就业机会有限、通勤时间长的郊区定居。

作为KPMG的顾问Rawnsley表示：

尽管墨尔本和悉尼的内城区在工作机会和基础设施方面都具有显著优势，

但由于年轻人负担不起这些地区的生活成本，人口反而在减少。

相比之下，布里斯班和珀斯的类似区域在2019年至2023年间，工作年龄人口却在快速增长。

内城区与外城区的人口年龄差异也进一步说明了墨尔本和悉尼的现状。

墨尔本东南滨海郊区Brighton的居民中位年龄为48岁，比城市北部外围的Craigieburn高出17岁。

悉尼港畔的Double Bay-Darling Point中，四分之一的居民年龄超过65岁，

而在城市西南外城区Oran Park，这一比例仅为5%。

随着更多工作者被迫迁居至远离市中心工作区域的地方，交通和基础设施的压力也在加剧。

为了将人口从城市边缘带到市中心，需要投入大量的资金进行新的铁路和公路建设。

相比之下，在现有城区中增建住宅的成本要低得多。

这种资源配置的不均衡正在削弱整个城市的生产力，也让悉尼和墨尔本的商业环境变得更加困难。

20至64岁人口的减少也影响了内城区的经济，因为年轻劳动人口的减少削弱了当地的活力。

Rawnsley指出：

在2019年至2023年间，悉尼和墨尔本东部城区的工作年龄人口减少了2.5%，

这在当地的感受就像是一场小型经济衰退。

他说：

在乡村城镇，人口老龄化和萎缩会导致商店和餐馆因为缺少员工而缩短营业时间，

这种 “沉寂的海滨小镇” 现象很可能出现在墨尔本和悉尼的一些内城区。

低出生率则进一步加剧了这种人口挑战。

在墨尔本内东区，生育率已经降至1.1，远低于维持稳定人口所需的2.1（不包括移民）。

悉尼的内西区情况类似，生育率仅为1.3。

高房价是导致悉尼和墨尔本这些人口格局变化的主要因素，尤其是在那些地段优越的城区，

这种情况还因这些区域长期的住房供应短缺而恶化。

Rawnsley警告称：

房价负担能力问题正在以惊人的速度重塑悉尼和墨尔本的城市结构。

虽然政府正努力增加住房供应，包括不同类型的住宅，

但在地理位置优越的城区，这个过程可能需要多年甚至数十年才能见效。

与此同时，一系列人口变化也在影响着我们的城市，尤其是人口老龄化。

人们寿命的延长使得他们在这些优越地段的房屋中居住的时间更长。

Rawnsley表示：

当人们的预期寿命较短时，比如只有70多岁时，墨尔本和悉尼东部的住房更快流转，

但如今，随着寿命接近90岁，住房的流转速度变慢了，

房地产市场对此还不太适应，这是一个全新的问题，我们需要去解决...

另外，人们的行为习惯也发生了变化。

过去，很多退休人士会选择离开大城市去海边或乡村生活，

但现在更多人选择留在大城市附近，以便享受文化活动和优质医疗资源。

近年来，财富分配的变化，尤其是房价增长带来的财富效应，

使得许多中年和老年人有足够的财力在海边或乡村居住，

同时，还能在墨尔本或悉尼的市区保留一处小住所。

这也进一步导致了这些服务设施完善的城区住房利用率的下降。

这些深层次的人口趋势将对墨尔本和悉尼的未来几十年产生深远影响。