业内：房地产暴利惊人 门卫包工头成亿万富翁

国家发展改革委有关人士近日称，正在研究商品住房领域实施反暴利规定（以下简称规定），以使商品房价格能够保持在合理水平。那么南宁的房地产行业有多大的暴利？老百姓有什么看法？业内持什么态度

南宁房地产暴利惊人

据介绍，一般来说，开发一个房地产项目，其建安成本、税费、利息支出等因素在全国范围内是相差不大的，要看一个地方的房地产行业是否存在暴利、到底有多大的利润，考量的主要指标一是地价、二是房价。

房地产行业有多大的暴利，一直以来都没有一个准确的说法，因为取证难。开发商自己不曝内幕，外行人只能猜测个大概。近期有开发商倒苦水，说现在房地产难做；也有开发商说虽有利可赚，但利润不会超过30%。终于，一位正直的业内人士站出来说实话了。

这位业内人士说，不同的项目获利程度不同，“这个问题太复杂，说不清楚，但通过一些侧面可以大致了解”。他说，在七八年前，南宁的一些开发商，以每亩几十万元的价格拿下上千亩地，现在仍在陆续开发当中，房价却从开始的每平方米3000元左右，卖到了现在的过万元。当年售价在3000元左右时，已有可观的利润，虽然近几年建安成本在增加，但售价却翻了几番。建安成本的增幅远赶不上利润空间增加的幅度。“这部分差价不是暴利是什么？除了这种情况，还有一些通过合作或转让方式，没有经过市场化拿到地的，利润都相当可观的。”

就算是通过招拍挂方式取得土地的，也有暴利产生。比如几年前某个区域的土地挂牌价每亩为25万元，每宗地60亩，90%都进行了房地产开发。该区域最先建起的楼盘，每平方米售价在4000~5000元之间，去年以来单价飙到1万元左右，最高的每平方米卖到1.3万元。更有甚者，一些在四五年前拍卖下来的地块，到现在还没开盘，不用建房卖房，光是地块就已成倍升值。

另一方面，开发商所谓的利润率，是以总利润除以总投资算出来的，容易麻痹外行人。其实，开发商的资金来源有多种渠道，一是自有资金，二是施工单位垫资（这几乎成了行规，有些施工单位为了揽活干，甚至垫资到楼盘封顶时），三是购房者的首付和贷款，四是银行贷款（开发商拿到开工证就可以项目向银行抵押贷款）。

按照国家有关规定，开发商对项目投入的自有资本金达到35%的比例后，就可向银行申请贷款。比如，开发某个楼盘需要1亿元，开发商自有资金3500万元，其他的6500万元来自银行贷款，但这3500万元的自有资金包括了施工单位垫资、购房者的款项，并非全部是开发商的。假若开发商只出了1000万元，该房子全部卖出后，获纯利3000万元，那么以开发商的算法，利润率只有30%（即3000万元/1亿元=30%），其实不然，正确的算法应以他的自有资金1000万元来做分母，结果是3倍的利润率（即3000万元/1000万元=300%）。

作为购房者，从支付首付款并到银行贷款的那天起，开发商就开始用你的钱玩起了游戏。这种游戏的结果是，开发商获得暴利，而购房者则要用一生的省吃俭用去供养那套房。如果发生变故供不起房，房子就面临被银行拍卖的后果。业内有人抨击商品房预售制度，就是基于这一点：为什么要用购房者的钱去垫底，让开发商获取暴利？还有，目前几乎所有的楼盘开发，银行贷款约占60%~65%，一旦发生意外（开发商携款潜逃或楼盘烂尾），银行就“吃不了兜着走”。开发商获得暴利的后面，是银行帮其担着高风险。

地产业滋生众多大亨

现实中，在一些曾经从事或正在从事房地产行业的人身上，“暴利”两个字得到充分体现。只要在业内稍一打听，就会听到很多关于某人是如何发家的，某人又是如何掘金的故事。

A生原先是某县建筑队的一小包工头，一次意外的机会在南宁老城区得了一宗地盖了一栋楼，掘到第一桶金。以此为本钱，他在埌东要了一块地再盖一栋楼，之后雪球越滚越大。前几年A生又在民族大道重要地段再拿下一宗地，建了一个目前比较高档的商业场所，成了名副其实的大亨。

B生最先不过是一介门卫，一次“不小心”进了房地产行业，10年后他的身价过亿，有人说他“子孙几代都吃不完、用不尽了”。

C生无意中以低价拿下了埌东一块地，卖地赚到的钱建了第一个小区，之后一直在房地产行业“奋斗”，开发了无数个楼盘，拥有的资产无法计算。

广西籍国内地产大亨D生，曾在多个行业混过，但混得最出色的却在房地产行业。如今他的身价无法估量，在中国的房地产界也成了响当当的人物。

记者朋友的朋友E生10多年前与朋友合伙开发了一个小区，用他自己的话来说“赚了点小钱”，现在他仍过着衣食无忧的日子，打牌、聊天、赌球、喝酒等是他一天的“工作”，还是用他的话来说，“够我很滋润地过一辈子了”。

4月26日，福布斯中文版在全球富豪榜的基础上，首次发布2011全球华人富豪榜。榜单显示，近三成华人富豪主涉足房地产业。在区直单位上班的覃先生说：“这个也足够说明房地产行业存在暴利，要想维护绝大多数群众的利益，抑制暴利成为必然。”

反暴力需要配套好办法

“反暴利规定出台，可一定程度抑制房价上涨过快的势头，对于广大群众来说，当然是好事，但它需要一套可操作性强的办法来配套。”南宁市社科院邓学龙博士说。

邓学龙说，一个新建商品房项目到底有多大的利润，由于每个楼盘的拿地成本不一样，定出的房价也不一样，必须要一个一个去算，这样付出的人工成本太大。除非专门对此建立一套系统，就像个人所得税的缴纳一样，楼盘属于什么档次，适用多少比率，一套进去即可定出多少利润。但目前至少没有相关的系统来支撑这种做法。并且，品牌房企、开发面积大的项目，由于材料是批量购进，成本相对低一些，与小企业的小面积楼盘相比，隐性的利润空间相对多一些，这也增加了测算的难度。

邓学龙认为，目前二手房的价格是跟着一手房的价格走的，但两者又是相辅相成的。如果将二手房的价格控制好了，投资客没有多少利润可赚，那么就会将资金转到其他方面，可一定程度抑制房价的上涨幅度。对于二手房来说，操作相对容易，因为它的交易在房产部门都有备案，第一次购买时是多少钱，按照一定的利润率，卖出时只能卖出多少。

在区直某单位上班的卢先生认为，中国有那么多的注册会计师，不少人与房地产行业打过交道，动用他们的智慧和力量，定会想出一套如何测算利润的办法。一位房地产的业内人士认为，其实税务部门是最了解房地产企业的利润有多少、是如何来的，发改委如果与税务等部门合作，开发一套专门测试房地产行业利润的系统，应该不是难事。

“个人所得税面对的是这么庞大的人群，都可以做出计算的办法来，房地产企业毕竟数量不多，为何做不来？”作为普通老百姓，陈先生的想法很简单，他认为只要政府下狠心，就没有解决不了的难题。他希望政府有关部门齐心协力，想出一套行之有效的抑制开发商暴利的办法来。