净利润接近腰斩，高管薪酬暴跌，万科的反思与未来

" 昨晚特别忐忑，就像一个学生没考好试，拿成绩单要给父母看一样。我完全能够理解股东各种各样的情绪，不满也好、失望也好、困惑也好、关切也好，我感同身受。"

3 月 31 日晚，万科集团（000002.SZ；02202.HK）2021 年业绩发布会，以董事会主席郁亮的一番 " 检讨 " 开场。"2021 年业绩表现不好，让股东失望了，在这里我向广大投资者、利益相关方表示诚挚的歉意 "。

在此之前，万科发布了 2021 年年报，实现营业收入 4528 亿元，同比增长 8.0%；归母净利润 225.2 亿元，同比减少 45.7%，几近腰斩。红星资本局注意到，这是万科上市 31 年以来的第三次净利润下滑，第一次在 1995 年，第二次在 2008 年。

万科集团 资料图 图据 IC photo

万科利润减半

毛利率下降是主要原因

业绩会上，郁亮总结称，股东最关心的问题有两个：一是 " 万科净利润为什么出现 45.7% 的大降 "，另一个是 " 万科能不能实现盈利的止跌企稳回升 "。

年报显示，此次净利润下降主要受开发业务毛利率下降、投资收益回落以及计提资产减值损失的影响。其中，毛利率下降是财务层面的主要原因。

具体数据来看，2021 年，万科整体毛利率为 21.8%，同比下降 7.4 个百分点。扣除营业税金及附加后的整体毛利率为 17.2%，较 2020 年的 22.8%，下降 5.6 个百分点。万科称，毛利率下降主要受到近年来结算项目地价占售价比上升的影响。

其次是投资收益回落，2021 年，万科实现投资收益 66.1 亿元，较 2020 年 135.1 亿元的高位水平减少了 69.0 亿元。主要因素为联合营项目毛利率下降，以及处置子公司的收益减少。

另一个原因出在计提减值上，年报显示，2021 年下半年以来，市场明显下行，四季度下行有所加剧，公司对 2021 年末资产进行了全面减值测试。最终，2021 年万科计提了 35.3 亿元资产减值，其中存货减值 31.2 亿元，其他资产减值 4.1 亿元，合计减少权益净利润约 25.5 亿元。

对此，郁亮在《致股东》板块中对公司的行为进行反思并表示，公司在行业中较早意识到高速增长终将结束，但未能坚决摆脱高增长惯性，部分城市的投资追高冒进，对市场判断过于乐观，一些项目的投资预期没有实现，导致毛利率下滑。

为多元化业务交了 80 亿学费

财报之外，郁亮还在业绩会上补充了两点反思与检讨。

首先，在管理方面，郁亮表示，公司存在离散度大的问题。过去充分授权、分布式的机制，有利于公司在行业向好时迅速抓住市场机会；但随着市场竞争加剧与大型复杂项目增多，有的单一公司和单一区域不具备完整能力，表现出参差不齐和离散度大的问题，拉低整体表现。

另外，在业务方面，万科多赛道同时探索所付出的成本，比预想更大。郁亮表示，" 过去开发业务增长速度快，承担了有关成本，市场环境变化之后，这些学费对业绩的影响就显露出来。"按照成本法计算，这些多元化业务折旧摊销成本费用达到 80.6 亿元，客观上对报表利润存在影响。

红星资本局了解到，早在 2014 年，万科就提出从 " 地产开发为主 " 转向 " 不动产开发、经营、服务并重 "，正式开启了多元化转型探索。

万科官网显示，其多元化业务板块包括物业服务 " 万物云 "、物流仓储 " 万纬物流 "、商业开发运营 " 印力集团 "、长租公寓 " 泊寓 "，以及冰雪、酒店度假、教育、生猪养殖等。为促进多元化发展，万科曾推出 " 试错 " 和 " 赛马 " 等机制刺激多元业务开展，以培育出足以应对房地产降速的新业务。

然而 2021 年年报显示，万科房地产开发及相关资产经营业务收入达 4299.3 亿元，占总营收比重为 95%，仍是第一大收入来源。在多元化赛道上狂飙猛进的万科，似乎只是门门功课 " 有 " 而非门门功课 " 优 "。

例如长租公寓领域，万科是最早和最积极的响应者。2017 年，万科曾经做过一个专门针对城中村进行改造升级的 " 二房东 " 项目—— " 万村计划 "，该计划以承租后改造的方式对城中村进行精细化运营的业务。理想虽美好，但现实推进中，万科似乎低估了城中村综合整治的难度，在财务测算和施工进度上过于激进，还陷入了 " 推高租金 " 的舆论旋涡。

郁亮在业绩会上感慨道，" 二房东 " 模式让万科付出了很大代价，甚至到今天还在 " 还债 "。" 如果没有城中村‘二房东’的业务，万科的长租公寓业务早就可以开始赚钱了。"

万物云赴港 IPO

独立上市能否拉高收益？

郁亮在业绩会上表示，未来公司以 " 每个业务能不能独立上市 " 为成功标志之一，希望机构投资者能够对万科的不动产的综合发展和运营服务重估，" 万科用养儿子的方式，看待上述这些经营服务类业务。希望万科的业务都能成为有出息的儿子。"

红星资本局注意到，4 月 1 日，万科旗下的 " 万物云 " 已经正式向港交所提交招股书。招股书披露，万物云的收入分别为 139.27 亿元、181.45 亿元、237.05 亿元，2021 年和 2020 年的增速分别为 30.6% 和 30.3%；毛利分别为 24.68 亿元、33.65 亿元及 40.2 亿元，年内利润分别为 10.4 亿元、15.19 亿元、17.14 亿元。

在 2019-2021 年，万物云物业服务（包括在社区空间居住消费服务板块下的住宅物业服务，以及商企和城市空间综合服务板块下的物业及设施管理服务）产生的收入分别为人民币 98.2 亿元、人民币 131.54 亿元及人民币 166.51 亿元，占其同年总收入的 70.5%、72.5% 及 70.2%。

此外，万物云来自最大单一客户万科集团的销售收入分别为人民币 17.70 亿元、27.98 亿元及 38.21 亿元，分别占公司总收入约 12.7%、15.4% 及 16.1%。

不难看出，万物云对万科集团较为依赖。独立上市能否为万物云及万科带来更为广阔的上升空间，还有待时间的验证。

降薪、回购、高管下沉

万科立下六字军令状

就在两个多月前，郁亮刚刚在万科年会上喊出了 " 黑铁时代 "" 背水一战 " 的口号。而在此次业绩会上，郁亮还定下了万科 2022 年工作任务—— " 止跌企稳，稳中提升 "。

万科首先拿来 " 开刀 " 的是高管薪酬，年报显示，郁亮自愿放弃了 2021 年度全部奖金，其税前年薪为 154.7 万元，此前两年均高达 1200 万元以上。万科总裁兼董事祝九胜年薪则从 2020 年的 1123 万元，下降至去年的 592.7 万元。万科 8 位董事、监事、高级管理人员合计获得税前报酬 3409.6 万元，同比下降 50%。

或许正如郁亮在年初的年会上所言，薪酬体系也要建立新的锚点，以适应 " 黑铁时代。"

与此同时，为提振市场信心，万科还随年报一起抛出大额回购方案。红星资本局了解到，万科计划在未来三个月内择机回购部分 A 股股份，回购金额为 20 亿至 25 亿元，回购价格不超过 18.27 元 / 股，预计回购总股本不低于 1.09 亿，回购股份将全部用于出售。

此外，万科也加大了今年的分红力度。分红比例拟跃升至归母净利润的 50%，合计拟派发分红 112.8 亿元。

红星新闻记者 俞瑶 强亚铣 实习生 赵一依 雷炫

编辑 陶玥阳