澳洲在售幼儿园投资

2024年1月澳洲在售幼儿园投资数据分析报告

大纲目录：

一、幼儿园行业展望及政策支持

1、行业展望：需求增加；机会扩大； 质量标准提高

2、政策支持：政府补贴和津贴；行业监管和规范；公共资金和支持计划；教育政策倡导

二、2024年1月在售幼儿园生意概览（基本面介绍）

1、在售幼儿园数量分布

2、交割幼儿园数量分布

3、在售幼儿园价格表现

4、在售幼儿园突出特点

三、幼儿园土地投资分析

1、稀缺性带来竞争优势

2、随着时间推移具有升值潜力

3、潜在发展与需求


四、幼儿园生意类别分析及投资建议

1、租赁产权类别

2、永久产权类别

3、建议

五、教育局最新政策
1. 澳洲政府再上调育儿补贴

一、幼儿园行业展望及政策支持
1、行业展望

需求增加：随着越来越多的家庭需要幼儿园服务，这个行业一直处于增长阶段。双职工家庭和单亲家庭的增加，以及澳大利亚对早期教育重要性认识的提高，都为幼儿园业务提供了广阔的市场。   

机会扩大：儿童保育行业存在扩展机会，包括建立新的儿童保育中心、引入创新的儿童保育模式以及整合技术以改善服务提供和管理。

质量标准提高：人们越来越关注维持和提高幼儿服务的质量。这包括遵守监管标准、实施幼儿教育最佳实践以及优先考虑儿童安全和福祉。




2、政策支持

政府补贴和津贴：澳大利亚政府提供各种形式的补贴和津贴，以帮助家庭支付幼儿园费用。这可以以直接补贴、税收抵免或代金券的形式出现。 这些补贴可以减轻家长的经济负担，增加他们选择幼儿园的动力，从而增加了幼儿园的客户群。   

行业监管和规范：行业监管和规范：政府制定了一系列的行业规范和监管标准，以确保幼儿园提供的服务符合质量要求并保障儿童的安全。这些规定涵盖员工资格、儿童与员工比例以及健康和安全协议等方面。这些监管有助于建立消费者信任，提高幼儿园的声誉和市场地位。   

公共资金和支持计划：政府可以提供资金支持，包括为公立或补贴的儿童保育中心提供资金、为新设施提供赠款以及为幼儿教育计划提供支持，用于建设新的幼儿园设施或改善现有设施。这些资金可以减轻投资者的启动成本，降低投资风险，从而吸引更多的投资者进入这个行业。   

教育政策倡导：政府通过宣传教育的重要性和提高公众意识，促进了对幼儿园教育的需求。这种政策倡导有助于增加家长对幼儿园的信心，增加他们选择幼儿园的意愿。

二、2024年1月在售幼儿园生意概况
1、在售幼儿园生意数量分布

  根据数据统计，2024年1月澳洲幼儿教育行业市场在售幼儿园新增约26所，其中：

--悉尼约占11所，在澳占比约为42.3%，全部为租赁产权，1所已售出；

--墨尔本约占9所，在澳占比约为34.6%，8所为租赁产权，1所为永久产权；

--昆士兰州约占2所，在澳占比约为7.6% ，均为永久产权；

--珀斯约占2所，在澳占比约为7.6% ，均为租赁产权；

--南澳约占2所，在澳占比约为7.6%，均为租赁产权，1所已售出。

2、交割幼儿园数量分布

  根据数据统计，2024年1月澳洲幼儿园教育行业市场已通过政府正式登记注册开业的一共有36所，且都为long day care。

--首都领地：在澳占比8.3%，一共有3所。

--新洲：在澳占比11.1%，一共有4所。

--昆士兰州：在澳占比16.7%，一共有6所。

--西澳：在澳占比22.2%，一共有8所。

--维洲：在澳占比36.1%，一共有13所。

--南澳：在澳占比5.6%，一共有2所。

其中，维洲占比最多，其次是西澳，昆州，新洲，首都，南澳。

3、在售幼儿园价格表现

  -在售幼儿园价格从$300,000到 $4,120,000不等，悉尼价格偏高，其中一所27个place的幼儿园的售价高达$2,090,000，平均每个place售价为$77,407。墨尔本价格较平缓，大致为$300,000-$799,000。

  -出售价格与幼儿园生意规模大小、发展前景、历史入住率（occupancy）和所列席位数量（place）有直接关系。

  -入住率与EBITDA的呈正相关性。入住率越高，EBITDA越大。


4、在售幼儿园突出特点

-该行业得到政府的大力支持；

-长期租期：普遍15-30年租期；

-地理位置优越，人口增长型位置更具发展潜力

-当前在售幼儿园平均入住率达到78%

三、2024年1月在售幼儿园土地分析
1、在售幼儿园土地基本面介绍

  据统计，澳洲新增约24所幼儿园土地出售，其中，新州约5处，维州约6处，昆士兰州约7处，西澳约3处，南澳约2处，堪培拉约1处。现已约售出5处。

  与生意类型相比，土地类型所列席位place数量多；current occupancy占比较高；租期普遍较长（15-40年）；EBITDA值较高，因而呈现出明显的优于生意类型的价值优势。

2、在售幼儿园土地特点

（1）稀缺性：土地资源的唯一性和稀缺性带来一定的竞争优势。

（2）稳定性：土地的恒定性随着时间推移而具有升值潜力，很大程度上降低了投资风险。rent increases平均维系在3%以上的可观数值。

（3）潜在的发展空间：获得房产所有权对投资者的吸引大于租赁权利。从目前市场数量有限且售出速度快的情况下看，土地生意所仍释放出强大的市场需求的信号，具有长期收益的潜力。

3、在售幼儿园土地分析

购买土地或带有幼儿园批文的土地，并自建幼儿园或加盟管理：
优点：
（1）允许同时拥有幼儿园的商业物业和生意，从而降低了租金压力和经营风险。
（2）增加资本回报率：自建幼儿园并承租物业后，物业的建筑价值通常会大幅度增加，从而增加资本回报率。
（3）可获得银行贷款：投资者可以借助银行的贷款，使用杠杆效应来资助项目，减少自有资金的需求。
（4）土地长期来说，有增值潜力。

缺点：
（1）需要较大的初始投资金额，包括土地购置和建设成本，可能对投资者的资金需求有一定的压力。
（2）需要政府审批，存在审批风险，时间长度不能确定。

四、幼儿园生意类别分析及投资建议
1、租赁产权类别leasehold

  -初始资金投入较低，租赁选择减轻了财务负担。

  -市面租赁生意数量多，可供选择多样化。

  -租赁所有权带来租期和具体条款的局限性，可能会限制运营规划与决策。

  -投资者应仔细分析续租条约，以保证投资安全。

2、永久产权类别freehold

  -初始资金投入较高，后期发展潜力较大

  -拥有较为自由的所有权支配，可以通过租赁的方式获得其他收益来源

  -选择范围广，更好的谈判能力

3、建议

五、教育局最新政策
1. 澳洲政府再上调育儿补贴
Cheaper Child Care提高了所有收入不超过 53 万澳元的家庭的基本补贴率，收入在 8 万澳元或以下的家庭的最高补贴率目前定为 90%。