澳大利亚10月幼儿园行业分析

1.2024年10月澳大利亚幼教行业概述

2.澳大利亚7-9月获批幼儿园情况分析

3.澳大利亚幼儿园市场10月生意情况分析

     3.1 各州在售生意按州分布情况分析

     3.2 各州生意按城市，方位分布情况分析

     3.3在售生意类型分析

     3.4生意趋势分析（对比8，9月数据）

     3.5每名儿童租金成本分析

4.澳大利亚10月幼儿园土地租/售情况分析

1. 2024年10月澳大利亚幼教行业概述
·截至2024年10月，澳大利亚幼儿教育行业在政策支持和市场需求的推动下持续增长。但是，目前面临的最大问题仍然是幼教行业劳动力短缺。澳大利亚就业与技能事务专员巴尼·格洛弗的劳动力报告指出，澳大利亚急需 21,000 名合格的专业人员，而且考虑到未来的需求，这个数字还会增加。目前，需要 8% 的增长来满足可持续的人员配置水平，还需要 8% 的增长来满足未满足的服务需求。格洛弗教授还表示，报告中最深刻的发现是需要对包括偏远地区在内的不同社区提供支持。针对这一问题，澳洲政府将提供36亿澳元资金在幼教产业。澳大利亚总理阿尔巴尼斯表示，未来两年给幼托行业人员加薪15%，将确保该行业有一支稳定的劳动力队伍。

·职业评估机构进行了调整，自2024年12月7日起，幼教行业的职业评估将从澳大利亚教师资格认证机构（AITSL）转至澳大利亚儿童教育和保育质量管理局（ACECQA）。评估规则也有所变化，特别是对语言要求进行了调整。

· 幼教行业的性别比例严重失衡，男性从业者仅占不到7%。男性幼教从业者在工作中面临诸多挑战，包括家长的质疑和社会偏见。研究表明，增加男性从业者有助于为儿童提供多元化的学习体验。

·生产力委员会（Productivity Commission）在9月18日发布的一份最终报告中认为，所有儿童都应获得每周至少三天的高质量儿童教育服务。报告建议，政府应向年收入不足8万澳元的家庭提供全额托儿服务补贴——这占有12岁以下儿童的家庭总数的三分之一。

·南澳大利亚州政府提供高达2.5万澳元的奖学金，吸引幼教人才

2.澳大利亚7-9月获批幼儿园情况分析
根据官方数据，在7-9月期间，澳大利亚获批了173家幼儿园。其中，
· 新开的幼儿园一共有91家。NSW（新南威尔士州）有32 家，占比最高（35%），体现为主要市场。VIC（维多利亚州）有26家，占比约 29%，次于 NSW。QLD（昆士兰州）有17家，占比 18%。WA（西澳大利亚州）有12家，占比 13%，较为稳定。SA（南澳大利亚州）有4家，占比最低，仅 4%。
其中，NSW和VIC两个州新开的幼儿园的数量最多。通过区域来看，

NSW州的新开幼儿园生意主要集中在西区和西南区。其原因可能是因为：1.NSW州西部人口增长比其他区域更加显著，根据相关统计，NSW西南部预计称为增长最快的区域，到2041年预计增长到54000人；2.西南可再生能源区（REZ）的建立带来了大量的就业机会导致大量人口迁移，因此带来了大量的幼儿托管需求；3.政府预投资1000万澳元用于西部劳动力激活计划，用于建立，扩大西部幼儿教育服务。

VIC州新开的幼儿园主要集中在东南区。其原因可能是因为

在疫情以后幼儿教育行业在东南地区严重短缺，很多家庭都需要childcare服务。

· 新运营的幼儿园中，一共有82家被收购。其中NSW有33 家，占比最高（40%），VIC有19家，占比约 23%，位居第二。QLD有13家，占比 16%，保持较高稳定性。WA有10家，占比约 12%。SA有6家，占比约 7%。NT（北领地）有一家，数量极少。

其中，NSW和VIC两个州的被收购幼儿园数量最多。通过区域来看，

NSW州的被收购的幼儿园生意主要集中在西区和西南区。其原因是西部和西南部地区的运营成本相比悉尼东部和市中心低得多，这样使得幼儿园的盈利能力更强，较低的成本降低了投资门槛，提高了投资回报率，因此吸引了更多收购者。

VIC州被收购幼儿园主要集中在东部，东南部和西部区。其原因是东部、东南部和西部是人口相对密集的区域，尤其是年轻家庭比例较高，幼儿教育的需求量大。

按照月份来看，

7 月新开了33家，占该月总数的 43%。被收购的有44家，占该月总数的 57%。

8 月新开了31家，占该月总数的 63%。被收购的有18家，占该月总数的 37%。

9月新开了27家，占该月总数的 57%。被收购的有20家，占该月总数的43%。

3.澳大利亚幼儿园市场10月生意情况分析

3.1 各州生意分布情况分析

根据收集到的35套十月在售幼儿园生意的数据，对于澳大利亚的幼儿园生意，按州划分，主要分布在维多利亚州（VIC）、昆士兰州（QLD）、新南威尔士州（NSW）。

·新南威尔士州（NSW）有17套生意在租/售，占总数的48.6%，是统计数据中最多的州，数量明显高于其他两个州。

·维多利亚州（VIC），有11处在售，占总在销售数量的31.4%。

这一分布的原因可能是新南威尔士州和维多利亚州市场的高度活跃性，同时也可能由于人口密集导致对幼儿教育资源的需求较大。

对于投资者来说，这两个州的投资者选择丰富，市场流动性较强。

·昆士兰州（QLD）有7处在售，占总数的20%。其原因可能是市场流动性不如其他两个州，或幼儿园资源相对稳定。

对于幼儿园产业投资者来说，整体而言，NSW和VIC市场较成熟，但竞争激烈；QLD则可能有潜在的增长机会。NSW 市场优势明显，VIC 市场较稳定，QLD 市场开发潜力。

3.2 各州生意按城市，方位详细分布情况分析

对两个在售生意最多的州进行进一步细分,在新南威尔士州（NSW）的17套在售生意中，

·悉尼拥有14处在售生意，占 NSW 总数的绝大部分，主要集中在东（E）、西北（NW）和北（N）等区域，其中悉尼西部（W）的生意数量最多，其原因可能是悉尼作为NSW州人口最密集和经济最发达的地区，幼儿园生意需求较高，市场活跃度高。

·其他地区例如Penrith、Mid Coast、Regional NSW 各 1 个项目，显示市场较分散。
在昆士兰州（QLD）的7套在售生意中，

·布里斯班拥有 95处在售生意，是 QLD 最主要的市场，表明在该州首府区域的幼儿园生意需求很旺盛，尤其是北部地区。

·Bundaberg 和Toowoomba各有 1 处在售，显示出一些昆士兰州的其他区域也有少量供应。

在维多利亚州（VIC）的11套在售生意中，

·墨尔本 拥有 8 处在售生意，是 VIC 最主要的市场，表明在该州首府区域的幼儿园生意需求也很旺盛，覆盖东（E），西北（NW），东南（SE）等区域，其中东南方向和西北方向最多。

·其他区域（如 Ballarat, Lynbrook, Victoria）各有 1 处在售，显示出一些外部区域也有少量供应。

数据显示，三个州的幼儿园生意都主要集中于核心城区和经济活动频繁区域，这表明幼儿园生意的市场需求在经济和人口密集的地区更为集中。对投资者而言，这些区域的市场活跃度高，有较多的选择机会。一些区域城市（如 Regional NSW 和 Regional VIC）虽然有一定供应，但数量较少，这些区域的投资机会相对有限，但也可能代表着较为稳定的市场，投资者可根据市场供应情况合理配置资源，以期获得理想回报。

3.3在售生意类型分析

总体分析

在澳大利亚，购买/租赁房屋的产权主要有两种类别，freehold是指购买者拥有土地和建筑物的永久所有权，leasehold是指购买者拥有建筑物的使用权，但土地的所有权属于其他人。通过对10月澳大利亚幼儿园生意的两种产权性质进行分析,

在10月的澳大利亚市场中

·租赁权（Leasehold）比例最高，占 80%，是市场的绝对主导类型。这表明大多数幼儿园生意交易和业务都基于租赁权形式。

·产权（Freehold）占 17.14%，远低于租赁权。

·混合型（Business or Freehold）比例最低，仅 2.86%。这一类别也可能反映了部分不确定或灵活的交易条款，占比最小，市场影响较低，也有可能是因为这种交易形式相对不常见。。

从数据中可以看出，澳大利亚商业地产租赁市场的核心形式是 租赁权（Leasehold），可能是因为其灵活性和低门槛使其占据绝大多数市场份额。产权（Freehold） 和混合交易模式（Business or Freehold）虽然占比较低，但可能具有针对特定客户群体和区域开发的潜力。对于生意投资者来说，可以以租赁权模式为基础，同时开发产权模式的高价值市场，以实现业务多样化。

结合地域分布详细分析

通过州（State）、城市（City）、价格（Price）和数量（Count），对不同类型（freehold、leasehold 和 leasehold or freehold）的生意售卖/租赁项目进行统计。

·Freehold的地域分布

十月的幼儿园生意市场只有新南威尔士州 (NSW) 拥有 6套Freehold 类型的销售。

主要分布在悉尼，Regional NSW 和 Mid Coast

Freehold 生意在 NSW 的价格相对较高，从 $1,600,000 到 $6,000,000，不同区域之间存在价格差异。特别是在悉尼，价格上限达 $6,000,000。

 

·Leasehold的地域分布

Leasehold 生意分布在多个州，包括新南威尔士州 、昆士兰州和维多利亚州 。

新南威尔士州 的Leasehold 类型生意主要在 Sydney 和Penrith，与 Freehold 相同，但 Leasehold 生意价格较为多样，从$850,000 到 $2,300,000。

昆士兰州 的Leasehold 类型生意主要在 Toowoomba 和 Brisbane，价格从 $100,000 到 $1,200,000。

维多利亚州的Leasehold 类型生意主要在 Melbourne，VIctoria、Lynbrook 和 Ballarat。价格范围广，从 $50,000 到 $2,500,000。

 

·Business or freehold类型只有一套位于昆士兰州bundaberg地区的生意，价格为1500000澳元。

 

总的来说，Leasehold 类型的生意在市场中处于主导地位，占绝大多数。这表明租赁产权生意可能更符合大部分买家的需求，或是更容易进入市场。Freehold 类型更集中在 NSW 的高端市场，而 Leasehold 类型在全国范围内的普及度更高，价格灵活，适合不同购房者需求。不同州之间的价格差异较大，原因一部分可能是因为人口密度。据澳大利亚统计局（ABS）发布的数据，截至2024年3月31日，澳大利亚总人口为27,122,411人。 其中，新南威尔士州（NSW）的人口为8,236,000人，维多利亚州（VIC）为6,681,000人，昆士兰州（QLD）为5,422,000人。

新南威尔士州的价格可能受到大都市区域的需求推动，而昆士兰州可能受其较低人口密度和不同城市发展阶段影响。

3.4.十月生意在售情况与八月，九月数据对比趋势分析

总体数量趋势
通过和前两个月市场情况分析，8月市场上的总数为 32 个生意项目，在9月略有下降，总数为 26。到了10月，数量增至 35，根据趋势线总体显示出增长趋势。通过柱状图的趋势分析可以看到，生意上市数量在 8 月至 10 月呈现出先小幅下降（9 月）后上升的趋势（10 月）。这一趋势的原因可能是市场在10月份的活跃度上升，需求或供应增加。

区域分布数量趋势
·新南威尔士州：

8月生意上市 9个，9月上市 11个，10月增至17 个，显示出逐步增加的趋势。

新南威尔士州在每个月的上市生意数量中均较高，尤其在 10 月的上市量达到最高。

·昆士兰州 ：

每月的上市生意数量比较稳定，分别为 5、5和 7。

·南澳大利亚州，西澳大利亚州和塔斯马尼亚州：

上市生意数量较少，在8，9月维持在 1-2 个项目的低水平，十月没有在售卖资产。

·维多利亚州 ：

8月有 15个上市生意项目，是所有州中最高的，但在 9月减少至 6 个，10月再次增至 11 个。从中可以看出维多利亚州的市场波动较大。



总体趋势：10 月的生意上市数量较 8 月和 9 月有所增加，可能与市场季节性需求或特定政策有关，例如在春季市场活动会增加，这意味着市场对生意的需求或供应在年底增加。从区域差异来看，NSW 和 VIC 依然是上生意数量最多的州，尤其在 10 月份有显著增长。QLD 的市场稳定，而 SA、TAS 和 WA 的上市量一直较少。

生意类型比例
三个饼图分别代表了不同月份（8月、9月和10月）生意的三种类型分布比例

 

·8月Freehold 占比 6.3%，Leasehold 占比 93.8%，Leasehold 类型的生意远多于 Freehold，几乎所有的生意都是租赁性质，从中可以看出Freehold 在8月的生意市场中占据主导地位。

·9月Freehold 占比 20%，Leasehold 占比 72%，Business or Freehold 占比 8%。与 8 月相比，9 月 Freehold 生意的比例略有上升，但 Leasehold 依然是主要的生意类型，占比仍然很高。

·10月Freehold 占比 17.1%，Leasehold 占比 80%，Business or Freehold 占比 2.9%。10 月的 Freehold 比例与 9 月相似，Leasehold 依然主导市场。

 

总的来说，从 8 月到 10 月，Leasehold 类型的生意始终占主导地位，但其比例逐月略有下降，而 Freehold 的比例略有上升，呈现缓慢上升的趋势。这可能表明市场对Freehold 的需求逐渐增加。

生意类型数量
·8月Freehold 占比 6.3%，Leasehold 占比 93.8%，Leasehold 类型的生意远多于 Freehold，几乎所有的生意都是租赁性质，从中可以看出Freehold 在8月的生意市场中占据主导地位。

·9月Freehold 占比 20%，Leasehold 占比 72%，Business or Freehold 占比 8%。与 8 月相比，9 月 Freehold 生意的比例略有上升，但 Leasehold 依然是主要的生意类型，占比仍然很高。

·10月Freehold 占比 17.1%，Leasehold 占比 80%，Business or Freehold 占比 2.9%。10 月的 Freehold 比例与 9 月相似，Leasehold 依然主导市场。

 

总的来说，从 8 月到 10 月，Leasehold 类型的生意始终占主导地位，但其比例逐月略有下降，而 Freehold 的比例略有上升，呈现缓慢上升的趋势。这可能表明市场对Freehold 的需求逐渐增加。

生意类型数量
·Freehold（产权）趋势

对于freehold来说，8 月有2 个项目，9 月增加到5 个项目，10 月增加到6 个项目，持续小幅增长，呈现逐步增长趋势。增长可能受到市场需求增加的驱动，比如在主要城市如悉尼。

 

·Leasehold（租赁权）趋势

对于Leasehold来说，8 月有30个项目，9 月显著减少到18个项目，10 月回升到28 个项目，持续小幅增长，呈现先下降后回升的趋势。

这种波动可能因为leasehold市场在9月收到一定影响，但是Leasehold 项目整体仍然是市场主导类型。

 

·Business or Freehold（租赁权或产权）趋势

对于Leasehold or Freehold来说，9 月有2个项目，9 月减少到1个项目，呈现减少的趋势。可能是因为这种类型的需求下降，也有可能是这种类型本身在市场中不常见。

 

总的来说，Freehold 项目的稳定增长表明其投资价值可能被更多人认可，Leasehold尽管 在9 月项目数量下降，但 10 月回升显示市场需求仍然强劲。

Leasehold or Freehold需求显著下降，表明其市场接受度有限。

3.5 单位儿童租金成本

通过对Leasehold类型的幼儿园资产进行分析，
·Leasehold类型的每名儿童租金成本主要集中在2,000-4000和4,000-6000两个范围内。
通过对Leasehold每名儿童租金成本进行分析，其中，

·成本高的区域(4,000-6,000)主要集中在悉尼北岸和西岸地区（例如Sydney North Shore，Sydney Northern Suburbs）

·成本较低的区域(2,000-4,000)主要集中在南澳地区以及昆士兰州地区。（例如Adelaide，Brisbane等）

详细来看，

·新南威尔士州（NSW）的每名儿童租金成本差异较大，悉尼的北岸，西部和东岸区域价格较高，例如Sydney Northern Suburbs一套生意每名儿童租金成本达到了5999澳元，显示出较高的市场价值和生活质量。而更远的东部成本相对较低，例如Gosford地区的一套生意成本只有3,017，其原因可能是Gosford作为一个远离悉尼核心的区域，Gosford的市场需求较低，因此成本相对低廉。悉尼西部例如North West Sydney的生意在4,750澳元，成本适中。同时因为该地区正在开发中，因此未来可能具有较大的增值潜力。

·昆士兰州（QLD）的每名儿童租金成本普遍低于新南威尔士州，其原因可能是主要城市布里斯班和周边地区的市场需求相对于悉尼较低，例如Brisbane一套生意每名儿童租金成本为3,021澳元，作为昆士兰的首府城市，其成本只是略高于Gosford，但仍远低于悉尼的大部分区域。而南部的Logan地区每名儿童租金成本只有2,500，成本在所有区域中接近最低。

·南澳大利亚州（SA）的每名儿童租金成本较低，可能受限于人口规模和市场需求，例如Adelaide每名儿童租金成本只有2,636澳元，甚至接近Logan，远低于悉尼，体现出市场活跃度较低。

4.澳大利亚10月幼儿园在售土地情况分析
4.1 10月总体情况分析
收集到的5套有关10月澳大利亚幼儿园土地的售卖/租赁数据，
其中，土地的售卖/租赁主要分布在 NSW（新南威尔士州）、VIC（维多利亚州） 和 SA（南澳大利亚州） 三个州。

·新南威尔士（NSW）州主要分布在Regional NSW的两个区域Miranda 和 Woongarrah，占总数的40%。

·维多利亚州（VIC）主要分布在墨尔本的Kilala 和 Regional VIC的Strathfieldsaye区域，占总数的40%。

·南澳州（SA）只分布在Adelaide的 Elizabeth North1 个地区，占总数的20%。

 

从数据来看，NSW 和 VIC 是当前的主要市场，SA 则具有一定的开发潜力。

4.2土地市场趋势分析

总体趋势

通过和前两个月市场情况分析，8月市场上的总数为 4个土地项目，在9月略有上升，总数为 7。到了10月，数量少量减少至5。尽管 10 月数量略有下降，但趋势线表明市场呈一定增长。