限制海外投资 房价仍只涨不跌谁之过？- 魏睿昊解析

过去的这个周末，澳洲大城市——尤其是悉尼和墨尔本的拍卖清空率居高不下，房产成交价格也继续呈现涨势。与此同时，本地媒体传出包括联邦政府、澳洲联储（RBA）以及澳洲审慎管理局（APRA）对目前的房产市场表达了担忧和不满，尤其是看到投资房房贷增速再次加快后，已经开始考虑通过更加严苛的法令来限制投资房房贷。但是这些措施真的有效吗？恐怕不见得！因为此前的一些调控措施都以失败告终。

（图片来源：SBS）

过去一段时间，不少媒体将澳洲房产市场疯涨的现象归结于海外人士大量涌入买房，到处都渲染着“亚洲面孔”在拍卖现场一掷千金的“恐怖景象”！于是乎，监管机构针对非澳洲居民买房出台了一系列限制，导致目前海外人士几乎无法获取房贷，但这似乎并没有阻止房价上涨的趋势。

随后，监管当局在去年强行限制银行房贷的发放速度，令得去年下半年主要本地商业银行纷纷收紧钱袋，人为制造了一场房价得到抑制的市场“假象”。但年关一过，银行放贷空间重新充裕，立刻出现了在今年两三月份房产市场的“井喷”，反而出现了去年下半年因为银行不放贷被强行遏制的需求爆发充斥市场。这一情况令不少人始料不及，甚至包括RBA也多少被去年下半年的房价走势所误导。

这两个例子都说明，政府行政命令强行干预市场的效果非常糟糕，甚至在某种程度上导致产生了“反作用”。因为这些命令都只在人为抑制需求方面下功夫，却没有解决目前澳洲方式的根本性矛盾——人口不断快速增长带来的住房需求，与审批建造程序过于缓慢导致的供给不足。

（图片来源：SBS）

澳洲3%左右的人口增速在发达国家中属于名列前茅，甚至只算百分比都要比不少发展中国家快不少，这一定程度上带来了对住房的“刚需”。而原本澳洲地广人稀的情况，使得不少居民的居住用地面积较大。但随着悉尼和墨尔本这样的大城市不断扩展和人口不断集中到大城市，使得居住用地开始紧张，逐渐走向了小户型甚至公寓房的住房趋势。由于这整个过程完全通过私人的自发行为推动，且不少地区议会调整住房建造密度的政策变化明显慢于人口变化，导致了长期的住房供给不足。

明眼人一看，就知道要解决房价不断上涨和不少年轻人难以再拥有自己的房产这个问题，核心在于解决房屋的供给不足，因为有一个可供居住的家是任何现代人都存在的基本生存需要，无法强行遏制。因此，更应当减少繁复的房屋建筑审批流程，甚至更快地放开一些地区建造高密度住房的审批，从根本上解决问题。

遗憾的是，目前政府依然要通过增加税费和提高房贷利率来不断增加投资房成本的做法，很可能结果是房租的重新上涨，而非简单地投资房减少，最终利益受损的恐怕还是买不起房的租客们！

至于限贷限购究竟是抑制房价，还是反而集聚需求导致房价居高不下，中国这十来年的房产政策是一面最好的镜子。

（作者观点不代表本台立场，仅供阅读参考， 转载须经许可）