每日地产 | 建筑师锦囊：怎么验收新建好的物业？

无论是建造一套属于自己的别墅，还是通过买楼花购买的公寓，都需要经过一段漫长的等待，等房子建好了，朋友们终于可以收房了，收房之前我们还是需要验收一下，检查一下施工方有没有什么做的不好的地方，这个叫pre-settlementi nspection。理论上是在settlement一周之前进行的。房屋建造好之后的交接，大体来说有两类：一个是别墅，一个是公寓。

公寓的验收：

通常楼花的买卖都会发生在DA approve后不久，开发商就会在DA图纸的基础上做出售楼书，俗称marketing plan。这里大家要注意一点，DA图纸跟最终建成的房子，是允许有不一样的。例如：开窗的位置，楼梯的台阶数，车位的位置等等。

这是因为DA图纸只是一个规划类的审批图纸，并不会百分百满足澳洲的建筑规范，BCA和Australian standard；这个并不是开发商要一定要欺骗买家。要知道现在开发商要进行建造，有了DA图纸还不行，银行需要开发商的预售超过50%以上才可以贷款给建造。这个也算是一个澳洲特色吧。

好了，当理解了为什么建造之后的房子会跟售楼书里面的稍有不同，那么朋友们在验收房子的时候就更加要注意了。设计上的改动，有的是必须要的，例如以下几项：

• 原DA 设计的图纸不满足规范要求，到施工阶段就必须要更改的；

• 在DA阶段没有进行的结构、水暖通（给排水、冷暖气、通风设备）设计，在施工阶段加入了，设计被迫改动；

• 在DA阶段的审批，council有额外的建设要求（不可预知的因数）；

• DA审批结束之后，开发商也有机会更新设计，这个我们叫Section96申请；

对于开发商而言，DA阶段找设计师非常重要，有经验的设计师，会要求在做DA的时候就要做到70%的施工图精度，这样审批起来就会容易很多，建造之后也会跟原DA设计图纸尽可能的保持一致性。

现在澳洲市场上的建筑设计公司良莠不齐，笔者15年前开始工作的时候，那家公司对于DA图纸精度要求都是要求按CC（施工审批）的精度来制作的，结构工程师都需要介入的，那时候建筑设计的总设计费是可以高达建造费用的7.5%。

而十五年后的今天，住宅类的建筑设计费用，同一级别的设计公司降到了3%，甚至更低。有的设计公司甚至是按照套数来收取设计费，如果转化成建造费用的百分比，那可能低至1%。You get what you paid，身为一个建筑师，我们其实是有这个能力去避免低质量的设计图纸，但是一些开发商要求6个星期做一个大型屋苑的DA设计，这种时候很多事情建筑师已经无能为力了。这是一个见证了过去十五年建筑设计变迁的建筑师的感受。

好了，言归正传。其实公寓大楼的建造一般都会有项目管理PM（project management），这是银行规定的，没有PM的项目，银行不一定会审批工程贷款。而在settlement之前，PCA和PM都会进行检查，PCA会保证房子满足所有的建筑规范要求，才会给入住许可（occupancy certificate）；PM会检查整栋大楼看看有没有错漏，缺陷的地方，然后会有一份列表给开放商和施工单位，施工单位必须在一年之内把所有这些错漏和缺陷的地方修好才可以拿到合同规定的建造费用的尾款，一般为建造费用的2.5%（比总设计费还高）。

为什么房东还要做inspection呢？这个Pre-settlement inspection为什么那么重要呢？因为一旦settle了，意味着买家已经可以搬进去住了。如果有些错漏或缺陷并不是属于澳洲建造规范以内的，PCA是不会管的；而PM的检查通常都是很简单的。

笔者最近代表开发商，去跟PM一起进行这个验收，发现PM的检查其实都是走马观花，整个屋苑两栋大楼，几十户人家，PM只是花了半天时间，每一套unit进去看一下，手写一份报告书。一般PM去检查，两个人，一个负责检查，一个负责记录，他们并不会，也不可能每套房间，每个马桶都是试一下，每个热水都去打开试试，每个干衣机、洗碗机都开一下。他们甚至不会每一扇推拉门都去试一下，每一扇窗都去开关一下。PM能做的是地板有没有刮花、门窗大概看一下，看看墙体有没有污迹等等，找出肉眼一下子就能看到的问题。

所以买家在确定settle 之前最好亲身去现场看一下，每个电器都试试，每个水龙头都打开看看冷热水是否工作，每个抽屉都去拉一下看看，煤气炉开一下，抽油烟机打开看看等等。这一切都必须在settlement之前就要做好，有问题的地方必须写下来给售楼中介，最好还要拍照，然后把发现的问题email一份给中介并且附带照片，这样中间就可以把这个defect list递交给施工方，一般会有2～3周时间让施工方去解决这些问题。

如果买家不做这个检查，搬进去之后才发现问题的话，这个就有可能得不到解决了，对于一些不负责任的施工方来说，他们可以推卸说这是买家自己弄坏的，或者是电器零件的损耗，不属于他们的问题。最简单的，也是最常见的：墙体上的污迹或破损，施工方完全可以推卸说是买家搬家进去时候弄坏的。

正常来说，一般在PM完成检查之后，如果PM觉得没有什么影响整体楼房结构的大问题的话，他们就会发出一份文件叫Practical completion （建造完成）的证书给施工方，那么按合同，开发商跟施工队就会进入一个叫defect liability period（修复缺陷责任期），对于公寓大楼来说一般是12个月。这个期间施工方就需要去修复PM检查之后发出的缺陷列表，和房东给出的缺陷列表（如果房东有检查的话）。

房东在检查房子的时候，最好先自己做好功课，熟悉一下户型，自己弄个列表，每一项都检查一下，地板和天花搬都看一下，室内的室外的都留意一下。

别墅的验收：

这个验收跟公寓的验收也是比较类似，但是也有些不一样的地方。这里笔者又要分一下类别，一个是project home，一个是custom design house。

如果是Project home的话，建造过程房东基本很难进去检查，而且设计师和施工方是同一家单位，并且是没有projectmanager监管的。所以这个pre-settlement就非常重要了，房东要起到PM检查的角色，要尽可能的仔细检查，有二楼的最好在每个角落跳一下检查一下结构和隔音有没有做好。

如果是custom design house的话，作为一个建筑师，笔者当然希望房东能给钱雇佣一个建筑师去参与建造过程的监管；但是这个不菲的费用对于某些房东来说也是一笔很沉重的负担。如果没有建筑师去参与监管，那么房东自己本身就需要更多的去监管项目的建造过程了。跟以上谈到的情况类似，在pre-settlement inspection的时候，房东也是需要尽可能的细致检查所有的设备，和房屋的结构。

但是，很重要一点，无论是project home还是custom design house的建造合同里面规定了defect liability period只有13个星期，也就是3个月。对比一下公寓大楼的12个月，朋友们就可以知道这个pre-settlementi nspection有多重要了，换句话来说，房东只有3个月时间去发现问题，如果有什么窗户漏水，屋顶漏水，如果不是很严重那种，一般来说3个月时间是根本发现不了的，如果遇到干旱季节，那么这三个月基本就起不到任何作用；如果是木地板，三个月连一个气候的冷热循环都达不到，问题就可能更多了。

三个月一过，施工队就可以收到尾款，然后离开。除非房子发生极大的建造质量问题，不然施工方可以很安全的免责离开。笔者还是那句老话，一分钱一分货，这句话不一定百分百正确，但是正确率还是很高的。

再次笔者衷心预祝各位新房东一切顺利，能开开心心的搬进属于自己的新家。