繁荣世界︱房产投资路崎岖 四大谎言看明白

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人的一生中有许多的追求，这些追求随着个人的价值观而变化，但成家立业几乎是所有人的向往。

我们飘洋过海的，几经周折来到澳洲，在陌生却又熟悉的环境中找寻自己的立足之地。 有的人富有，一挥洒买的就是数百万的豪宅，令人艳羡，有的人没有太多积蓄，可能连租房都很困难，何况买房。

 然而，不论我们是富是贫，在澳洲这样的环境，我们都有机会让自己的生活变得更好，也许哪一天就有机缘买到自己的房子。

 说到买房或投资房产，当我们踏出第一步想做功课时，会发现各方给的建议太多了，有时甚至相互矛盾。 哪些是真正站在买家或投资者的角度给的建议？ 哪些是有心想占便宜，故意给一些不实的数据呢？

 真的太难分辨了，我们看到许多中介耍着花样只想赚钱，买家花了多年累积的血汗钱，可能一夕幻灭。 这样的故事不少，让人痛心。

 只能说在买房之前多看比较具公信力的网站，尽量做正确的判断。

 以下节录 yourinvestmentpropertymag.com.au 网站刊登的四个中肯的建议，希望对读者有帮助： (作者Michael Yardney )

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谎言＃ 1 ：房产价值大部分是在土地，你应该买房子而不是公寓。

 拥有一块土地是澳洲人的梦想，也是华人的梦想，一般来说，房子比公寓更有价值。 但这并不意味着房屋永远是最好的投资，或者公寓不能提供丰厚的利润。

 从现实面来看，那些三、四年前在悉尼或墨尔本市中心或中环区购买公寓的投资者，现在已看到自己的房产价值每年大幅增长。

 就投资的角度来看，土地不是不重要，但是地点更重要。 我宁愿在悉尼或墨尔本CBD买一个相比之下只有1/10土地的公寓，而不会在澳洲的郊区去买便宜的大型别墅，因为前者才有增长价值的机会。

 谎言＃ 2 ：所谓“澳大利亚房地产市场”

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当我听到有人在谈论“澳大利亚房地产市场”或“维州房地产市场”时，总是让我暗自发笑。 如果我们进一步思考，你会发现所谓“墨尔本房地产市场”也是一个谬论。

 墨尔本是由几十个地区组成，每个地区都有不同的供需驱动因素和不同的基本面，而这些因素决定了特定市场的表现。 进一步深入研究，在每个地区内，都会有当地的各种因素影响着房产的价值。

 例如，一个可以眺望海景的数百万澳元别墅，与一个同大小、同屋龄和同质量的房子，却位于三条街道之外蓬乱的死胡同里，显然前者的价值远远超过了后者。

 事实： 并没有“单一”的房地产市场。 每个州都有不同的地理位置，不同的价格点和不同类型的财产，因而创造了多个市场。 所以应避免对房地产市场进行广泛的概括。

谎言＃ 3 ：房子价值每十年左右翻一番

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我们经常听到人们说，房产每隔 7 到 10 年就会翻一番。 这是不正确的。

 墨尔本和悉尼的中位价格在过去十年翻了一番，其他省会城市的表现却不理想。 过去十年里只有三个房地产市场的表现超过了通货膨胀：墨尔本，悉尼和堪培拉。

 再仔细分析，墨尔本和悉尼某些地区的房地产表现跑赢了平均水平，而另一些地区则表现不佳，价值并没有翻番。 所以，依靠平均值来判断当地的房产价值，很可能会出现误差。

 事实：在悉尼或是墨尔本，并非所有的房产都会创造好的价值，你不能随便买个房产，就期望它会有好的收益。 秘诀是找到一个“投资级”的房产，它的价值将超过平均水平。

谎言＃ 4 ：应该在房产周期的底部买入

图：财产时钟  图来源：网络

您可能听过“财产时钟”的预测，它描绘了房产市场的周期性，午夜 12 点是“火热市场”的高峰，而晚上 6 点代表到达市场周期的底部。

 在一个非常简单的层面上，在市场底部进行买入是有道理的，但这不是唯一重要的因素。 事实上，没有任何专家可以准确地在市场转换之前挑到好货。

 当然，在周期的底部买入，可能你会捡到便宜的房产。 但是，如果这个市场在几年（或更长时间）之后一直处于低迷状态，那么你能实现你的愿望吗？

 只要问问几年前在珀斯，阿德莱德，达尔文或者大多数地区中心买房的人，至今他们依然在等待这些市场翻转。

 另一方面，悉尼过去四年来，许多地区房地产价格每年上涨 10-20 ％。 事实上，自2008年以来，就是一个上涨的市场（止损和开始上涨），底部持续多年。

 反过来说，根据传统的观点，一旦市场开始上涨，买家就应该远离市场，但是如果你听了这个建议，你可能就错过了可观的利润。

事实： 在周期底部买入似乎是一个好主意 - 这就是有些人所说的“热点”。 但我把它称为投机！