每日地产 | 建筑师解读中密度住宅开发新规

前言：在NSW 独栋别墅的报建是可以通过快速审批CDC来申请的（有条件限制），而中密度的住宅开发（两栋或以上的联排别墅）是必须通过DA申请来进行的，DA 申请通常需要3个月以上的时间来审批。这一点即将在 2018年的7月6号改变，新的中密度住宅规范的实施将会使得中密度住宅开发通过快速审批CDC来申请。

新的低层中密度房屋规范将允许一、二层高的双排别墅，庄园式的别墅和联排别墅通过一个快速的审批流程来申请开发。这个新的规范目的是为了市民大众（同时也为开发商）提供更多的房屋选择，通过加块审批速度来降低开发成本，从而提升房屋的可负担能力。

低层中密度房屋的开发如果要通过快速审批来申请，只能是在现有council的规划土地用途允许做中密度房屋的规划区域才可以。

以下是一个政府关于中密度房屋开发的一个宣传视频，背景为COX设计的Fraser 开发的Punty Hills （笔者有幸曾参与这个项目其中一小部分）：

https://youtu.be/0H3HuyOXPoI

什么是中密度房屋规范？

• 中密度房屋规范是一个为1～2层高的联排住宅、庄园式大别墅、和联排别墅能通过快速开发申请而度身定制的、简单化的标准；

• 中密度房屋规划：

• 是用简单明了的语言，随同图片解释的房屋规范；

• 包含了为不同房屋类型度身定制的开发标准；

• 在全新南威尔士州范围内，联同中密度设计规范来提升中密度房屋的设计标准；

• 中密度房屋规范是通过与本地政府，业界代表紧密合作而制定的，以开发能良好的公共设备、私密性和房屋设计。

中密度房屋设计指引:

• 为新南威尔士州的中密度房屋确保有一个良好的设计成果；

• 设计指引的目的是为了提升设计的品质，包括了平面布局、景观、私人开发空间、采光、自然通风以及隐私这几方面的设计要求（design criteria，这是必须的）和指引（design guidance 这个是建议执行的）

• 在《环境规划与审核规范2000》的基础上进行了修改，要求设计申请必须由有资质的设计师（这里没有说是否就是注册建筑师），或者是一个由澳洲房屋设计委员会认证的设计师进行设计。

• 必须递交一个设计验证说明，这是由他们（有资质的设计师）来设计，或监管设计；

• 证明开发的设计与《中密度设计申请规范》里面的设计要求一致。

如何提升房屋的可负担性与供应量呢？

• 新南威尔士州和悉尼需要建设更多的房屋以满足居住需求，规划中的新州人口每年增加十万人。到2036年，我们需要为额外的220万人提供住处，这就需要额外的72万5千套新的房屋；

• 这就需要提高房屋密度来更人们更多的选择，提供更多的房屋供应来为人口的变化做准备；

• 低层中密度的房屋在更小的土地上提供了更小的房屋，但还是提供了所有独栋别墅所拥有的设施，从而可以满足家庭增长与空巢者（独居人士）的要求；

• 一个简化了的，为中密度房屋发展而制定的规范将极大的提升了房屋开发的审核，为房屋拥有者节约了大量的时间与金钱；

• 整个新州范围内的快速的房屋审批将会使的人们更简单、快速、便宜的找到或建造房屋，同时也更好的鼓励提升房屋设计的品质。

什么才是合资格的开发呢？

• 合资格开发是一个为简单的开发提供的快速规划与建筑设计审核，例如：1～2层楼高的房屋。一个开发申请需要由本地政府（council）的有资质人士，或私人认证者（PCA）提供证明，证明此开发申请的设计满足SEPP2008 （法规《新州环境规划政策2008》）的发展标准；

• 在2015～2016年，开发合资格证书平均只需要20天，而通过本地政府的DA 申请需要71天。

如何使用《中密度房屋规范》？

• 《中密度房屋规范》将于2018年7月6号开始执行；

• 这意味着在2018年7月6号之后，双排别墅，庄园式大别墅、联排别墅，只要满足合资格开发的要求都可以以《中密度房屋规范》来做设计指引；

• 这给予了大约3个月时间，让新房东（开发者），建筑从业者，审核者来熟悉新的规范。同时也为规划部分提供了时间来更好的提供信息与教育。

新的规范可以在那里使用？

• 新的规范可以在新州全范围使用，在土地规划用途标注为 R1、R2、R3 和 RU5 的地方，由本地政府的本地环境计划中允许可兴建中密度房屋的区域（请注意，有些Council 的R1、R2区域 是不允许兴建中密度房屋的，所以这个也是需要具体分析是哪一个Council 的）；

•  开发必须满足council 对于最小地块面积的要求：

• 对于双排别墅，最小地块面积需要满足council LEP 中的要求，如果LEP没有标明，那么最小可开发的面积为400平米；

• 对于庄园式大别墅，地块面积需要不少于600平米；

• 对于联排别墅，最小地块面积需要满足council LEP 中的要求，如果LEP没有标明，那么最小可开发面积为600平米。

本文内容参考，翻译自新州规划局的网页关于低层中密度规范的介绍：

http://www.planning.nsw.gov.au/Policy-and-Legislation/Housing/Medium-Density-Housin

结语：中密度住宅开发新规为开发者极大的缩短了开发申请的时间，从而降低了开发的难度，同时也为稂莠不齐的设计市场提出了更高的要求，对于潜在买家来说，这是一个极大的利好消息。