简化流程，NSW政府推行中密度住房设计新标准

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近期，新州政府颁布了两项新的SEPP（State Envirnment Planning Polic）州级环境规划政策，适用范围覆盖全州，是具有最高法律效力的规划文件类型。

两份政策内容分别为：

1、合格开发项目的评判标准（Exempt and Complying Development Codes）

2、中密度房屋和城郊未开发地区房屋设计标准（The Medium Density Housing Code and The Greenfield Housing Code）

这一系列新措施意在促进房屋类型多样化，以及通过简化相关类型开发项目审批流程来增加住房供应。

本次政策颁布针对的开发项目包括：

1、小范围中密度住房开发（Small-scale Medium Density Infill）

2、城郊绿地的土地分割建房（Dwelling Houses Ingreenfield Subdivisions）

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新州规划局对此给出解释：

中密度住房设计新标准（Medium Density Design Code）推行将会加快相关住房开发审批速度，进而使居民们能够更快、更便宜并且更容易找到或者修建适合自己生活方式的住房，最终有益于优化住房设计水平，以及改善住房可负担程度。

 同样的，城郊房屋设计标准（ Greenfield Housing Code ）推行也是为了促进城郊地区项目开发的审核流程。

早前因房屋设计标准（Housing Code）和现有房屋设计及土地划分标准之间不一致所导致的问题也已经妥善处理，部分设计要求也已经简化。

新规中着重强调了设计质量和居住舒适度，其中针对城郊的开发，对于环境管理的要求也有所提高，其中最引人注目的，莫过于要求平房前后院需要种植树木，以缓解目前西悉尼存在的热岛效应问题。

法规具体内容

在具体内容上，中密度住房设计新标准将适用于连体住宅（Dual Occupancies）、庄园住宅（Manor Homes）、排屋（Terraces）等房屋类型，以往这些房屋类型虽然广泛存在于悉尼都市圈内，但总是缺少细分管理对待，而是统一作为‘低密度住房’这一类别进行规划。

图：The Missing Middle housing types    图来源：NSW Department of Planning and Environment.

上图中提到的Missing Middle部分（The Missing Middle housing types：是指处于独栋平房与多个家庭迭居的公寓之间的各式住房类型），就是这次新规所适用的主要房屋类型，范围将限制为不多于两层的独栋住房。

值得注意的是，所有相关的开发项目只要在设计标准上符合了新规中更为严格的要求，便可通过开发审批快速通道（Fast Track Complying Development ）将等待政府审批的时间缩短。

对于开发审批（Complying Development）这一特殊途径的具体信息，请通过以下链接登陆新州政府官网查询。

https://www.planningportal.nsw.gov.au/understanding-planning/assessment-systems/complying-development

 至于城郊房屋设计标准，则适用于政府在土地功能分区时所定义的城郊住房建筑区（Greenfield Housing Areas）。

详情请登陆一下网址查询：

http://www.planning.nsw.gov.au/Policy-and-Legislation/Housing/Greenfield-Housing-Code/Maps

在城郊住房建筑区内建房时，在房屋设计标准符合新的城郊房屋设计标准规定时，开发者也可以走开发审批快速通道。

当然代价就是必须在设计上达到新规中更加严格的要求，包括在房屋前后院必须种树等。

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当然政府也允许这些城郊房屋业主选择遵守原有的房屋设计标准。（这份旧规定将计划在2021年正式废除，若开发商认为旧规定对自己的开发更加有利，便需要在2021年截止日前递交申请。）

专家视角

关于新规将如何影响住宅开发这一问题，知名规划咨询顾问公司 Ethos Urban 的专家 Paul 和 Harry 发表了他们的看法：

虽然这两项新规推行的本意是简化规划审批流程，但是，多个规定共存的过渡阶段将会导致规划审批系统更加复杂。

在2021年之前，开发商在住房标准上都面临着二选一的情况，两套并行的审批流程将会使卖家，买家，开发商，承建商和私人公证机构等利益相关群体的工作复杂程度增加。

尤其体现在预售项目买家身上，他们必须依靠前后一致的设计标准来确保他们购买的住房设计水准是达标的，以达到物有所值的目的。

对于政府内的员工来说，新规的推行或许是一件好事，这意味着他们的工作量将因为快速审批这一流程而大大减少，从而让他们挪出更多的时间与精力专注在大型且复杂的高要求项目开发申请上。

对于中密度住房设计新标准的影响将随着相关案例的增多而变化。

图：悉尼的排屋（Terraces）本次新规适用房屋类型之一。  图来源：网络

但从之前通过快速开发审批这一渠道递交的项目所反映出的情况可以证明，任何一个新规的推行伊始，还是会因为审批者对于细节拿捏上的不确定性而耗时甚久。

但这一现象会随着整个行业内接触案例的增多而减少。

中密度住房设计标准在快速开发审批这一渠道中，需要多久才能达到预期的高效，仍然需以Council审批相关项目时的表现作为参考。

城郊房屋设计标准，其目的在于将城郊住房者的特殊需求和快速开发审批这一渠道结合起来。

目前看来，在2021年之后，新规将彻底实施时，这一目的才有可能完全实现。

对于这两项新规推行的另一重要原因：改善悉尼住房可负担能力并增加悉尼住房多样性。

目前悉尼正在经历一个爆炸性增长时期，但数据表明大多数的住房开发主要集中在公寓和独栋平房这两个类别上，而其他类型住房则鲜有表现，成为了一道断裂带。

图：悉尼的连体住宅（Dual Occupancies）本次新规适用房屋类型之一。  图来源：网络

这两套新规的推行，可以被视为对处于断裂带内相关类型房屋市场的一个刺激，希望以此激活这块市场，鼓励更多的开发商投入进来，真正实现提供多样化的住房，从而符合不同的购房需求。

同时，通过增加住房数量来改善住房可负担性。

（作者：Kyrie）

 Reference:

P.Robilliard& H.Quartermain 2018, ‘What do the New NSW Housing Delivery Options Mean?’, Thought Leadership , Ethos Urban,

https://ethosurban.com/insight/16-04-2018-what-do-the-new-nsw-housing-delivery-options-mean.