全球养房成本大比拼：澳洲这些国家养房成本比中国高多了，但不少资金仍“飞蛾扑火”地涌入！

作者：风口的朱

来源：海外掘金

中国人最热衷买房！

“买房”不只是投资，它还可以是“爱好”，是生活。

尝过21世纪以来房价暴涨甜头的投资者，绝对不会轻易忘记。

于是，在国内资产交易冻结之后，这股令全世界生畏的“资本大军”把自己的爱好和生活拓展到了世界。

《联合早报》近日有报道称，2017年中国在海外的房地产投资录得395亿美元（约2502亿元人民币），再创历史新高。

但机关算尽，反而可能影响发财大计。在国外，买房后每年要交房产税（不动产税）等各项支出，房屋持有成本比中国不知高了几条街，许多人凭老经验去买房，最后一算账，发现有一部分收益悄悄溜走了。所以，了解房产持有成本，对于海外投资来说至关重要。

带着这个疑问，掘金小分队帮您还原大部分中国人不熟悉却绝对不能忽视的领域——全球养房成本率，以此作为一个地区的投资成本和收益率的重要基准。

将中国人的投资热门——美国、英国、日本、澳大利亚、加拿大、泰国的养房成本进行比对，根据持房成本率的大小，掘金将其分为高中低三档。

高阶：美国、英国、加拿大

中阶：澳大利亚、日本

低阶：泰国、中国

这些国家养房成本高昂的背后动因在哪？养房成本率，这个指标对海外资产配置又有多大的参考意义？

1在哪儿养房最贵（排名）

在本文中，我们整理了在这些国家持有房产每年的刚性支出（不包括购房前或卖房后所要缴纳的税费），然后用这个数除以当地房价中位数（或平均房价），得出养房成本率。

不过这个数值并不完善，因为它尚未加上海外房产在一些国家取得租金收入后应缴的个人所得税、增值税，以及一些房产托管机构收取的服务费。因此，文中列举的养房成本率会比实际还低一些。比如日本，在此的成本率为0.57%，但加上方才说的两项可达1%。

需要提醒大家的是，在各种数据网站上能查询到的全球城市租金回报率，都未算上每年养房成本，还有交付给托管机构的费用。要是减掉这些，一些国家和城市的数据真就没那么好看了。

2在中国养房好幸福，首先你得买得起房

对比了欧美各国的房产成本后，中国人养房真的比养车、养狗、养娃舒服多了。除了固定的房贷、房租收入的所得税和偶尔的房屋维护费用，就没有拿得出手的支出了，连物业管理费都是租客帮忙交的。

相比之下，一些投资热门的国家一年光成本都要上5万人民币，他们用来养房的钱主要花在哪儿呢？

高阶梯队（养房成本率：高于1%）

美国、英国、加拿大在养房花费上，可以说在全球遥遥领先，导致他们的养房成本如此高昂的共同原因是——税特别贵。

（1） 美国 养房最花钱，成本率：2.18%

美国养房成本一直是出了名的高，持有美国房屋的各项支出五花八门，税务让人眼花缭乱。

Zillow去年的一项统计揭露，在全美养房排名前10的城市中，最贵每年花费高达1.6万美元（约等于10万人民币），可见在美国拥有一套房的代价可是很大的。

要是简单概括起来，美国养房成本主要包括：

房产税

屋主保险

房产维护费和杂费（保险费、社区费）

房产税是美国养房支出的重头。美国各州的房地产税不同，一般是由州及地方县议会根据当地财政需要制定，从0.4%到2%不等。政府每年会对每个房子做评估价，然后根据评估价计算税额。一般评估价会比房子的市值低。

美国2014年房地产税分布图（来源：tax foundation）

以加州为例，2018年3月该州中位房价是515000美元，按照加州0.73%的税率，每年需要交3760美元（约23600元）的房地产税！

本以为这个数值已经够大了，没想到加州还针对一些社区额外征收地产附加税，简直快让人炸毛，不由得冷笑，难怪加州富可敌国……

对于这个附加税，加州官网是这么解释的。

地产附加税是一种在Mello-Roos征收的一种税，用来让房主交给社区支撑社区的基础服务设施。

Mello-Roos也就是设施区（Community Facilities Districts），往往意味着有更新的房屋和基础设施，同时该社区的犯罪率较低，学区也更好。所以说，Mello-Roos社区虽然要缴更高的税，但也等于一脚踏进了学区房。

除了交房产税，房屋维护也是一笔很大的开销，每年维修成本约为房屋价值的1%-3%。

（单位：美元）

（2）英国 成本率：1.5%

英国所有房产都要向地方政府上缴市政税（council tax），用来支付地方的公共服务设施，如该区域内的消防、图书馆建设、街道清洁等。假若房子被出租出去了，这项税种就由租客承担。

通常情况下，英国的市政税额每年在900-3000英镑之间。而对于在英国的非永久产权房子，则还要缴纳地租。通常购房合同中会明确标明地租的额度和缴纳时间，地租额度根据房产不同从几英镑到几百英镑不等。

除了缴税外，英国的物业费也较为高昂，每年的物业费约占房屋价值的0.5%。

（单位：英镑）

（3）加拿大 成本率：1.4%

与英国一样，加拿大每年也需要交纳地税。具体地税税率每个地区不一。出人意料的是，加拿大第一贵城市——温哥华的税率在全国处于最低水平。

据加拿大地产协会对加国10个大城市的研究显示，温哥华的商业物业税在10个城市中第二低，而住宅物业税率则最低。

REALpac报告指出，在温哥华，住宅物业税率为每1000元物业估价的3.68加元。可以放心的是，对一个住宅估价时，政府会将所有影响市场价值的因素都要考虑周全。据《国际先驱导报》报道，以下5大要素占加拿大物业价值评估的85%：房屋的地段、房屋的建筑面积和使用面积、建筑年龄、建筑质量以及是否进行了重大的改建、装修和加盖。

（单位：加元）

交税本不是大问题，但是拜托！这是在加拿大。

加拿大最糟糕的是，地税税率几乎每年都涨。去年底通过的温哥华2018年的财政预算显示，温哥华的地税将提高4.25%，水电费提高7.9%，娱乐设施费提高2%。这一大涨价让不少加拿大华人大呼“心塞”，“价格涨的简直要上天”。

虽然没有前面几个国家如此繁琐的养房花费，温哥华所在的卑诗省近来公布了新政，又加税了！不过，这次是针对特定群体——富人阶层所加的税。

卑诗省5月1日宣布，为了当地公共事业的发展，将对房屋价值在300万至400万加元的豪宅征收0.2%的学校税，价值400万豪宅以上的豪宅则需征收0.4%的税。这样算上来，400万以上的豪宅每年至少多征收1.6万加元的税，也是一笔不小的开支了。

中阶梯队（养房成本率：0.5%-1%）

（1）澳大利亚 成本率：0.9%

比起其他国家沉重的赋税，澳大利亚的房主相对来说就轻松多了。

澳大利亚没有房产税，只有以土地价值计价的地税。房产的估值在澳洲并不重要，土地税征收的只是这套房产公摊到的土地面积。从这点来看，比起独栋别墅，澳洲的公寓更加划算，因为他们所占的土地面积小，土地税交的也少。

除此以外，澳洲的社区每个季度需要交250澳元左右的市政费，以及150澳元左右的排污费。

（单位：澳元）

（2）日本 成本率：0.57%

与美国相似，日本的养房成本的大头，也是税收。

日本的房产税叫做“不动产固定资产税”，跟“都市计划税”捆绑在一起，同时还有登入免许税、印纸税（国税）。毕竟，日本土地是私有制，买到手以后，就世世代代是自己的了，也是世世代代要缴纳资产税的。

不动产固定资产税是一种地方税，对在城市规划内的不动产（土地、房屋）的所有人征收的一个税种，税率是1.4%。都市计画税也差不多，是交给地方政府的，税额更低，为 0.3%。

氮素！日本房产税的基数不是房产的市值，而是由专门的鉴定机构做的鉴定值，一般鉴定值是市值的50%-70%。

（单位：日元）

特别的是，日本的房子还需要上缴其独有的修缮费。在购入日本的住宅物业后，业主必须加入大厦的业主立案法团，在支付每个月管理费的同时，还需一并支付修缮储备金。

这个收费的目的倒是符合日本人危机感强、凡事未雨绸缪的性格。考虑到住宅大厦老化后将来需进行大规模修缮工程，日本人便先提前每年收费，预先储备好了以后大笔的修缮费用。而且，这笔钱也用来给建筑物定期的维修保养，延长建筑物的寿命。正因如此，在日本，就算是楼龄较旧的住宅物业, 仍然有很多都能保持良好的状态。

低阶梯队（养房成本率：0.5%以下）

（1）泰国 成本率：0.24%

泰国不用征收房产税，不过相对于中国国内，泰国公寓的物业费较高，8-12元人民币一平方米。这里还要再一个氮素！泰国的物业费包括了停车场、小区公共泳池、健身房等设施。同时，在泰国买到的面积是实际的住房平米数，公共设施面积是不用每户按面积摊，这跟国内的面积计算方式不同。

以泰国曼谷市中心目前平均5万人民币/平方米的均价来说，一个90平米的公寓每年的物业费约为10800元，实际养房成本只有0.24%，比起前面几个发达国家，泰国养房成本简直是白菜价。

泰国公寓设施（来源：邦佑国际）

（2）中国 成本率：微乎其微

如果说泰国养房支出是白菜价的话，那么在中国就等于“不要钱”。

在中国，除了物业费或者新提议的房产税，还没有什么成本要花在养房上。据《2017年中国物业服务报告》显示，中国物业费二十城均价仅有每月2.13元/平方米，是泰国的五分之一。

按中国社科院发布的数据来看，2017年一线城市平均房价为52834元/平方米，二线城市平均房价为14364元/平米。以二线城市的均价算下来，一套90平方米的房子，每年的养房成本只有2300元，算上每年可能花在房子的维修费，顶多只占总房价的0.2%。

当然，如果房子用来出租，一些隐形支出往往被忽略了。像其他主要国家一样，中国的房租收入也是要缴纳房产税和增值税的。比如，根据《中华人民共和国房产税暂行条例》，房产税是要以租金收入12%计算缴纳。只不过，由于我国的税收政策还不完善，在这方面逃税、漏税的现象比比皆是罢了。

一个可预见的趋势是，随着我国房地产相关法规和税收政策的愈加完善，我国人民的养房成本未来肯定会提高。

3国外养房为什么这么贵？

看完了以上世界各国的养房成本，再简单的算一笔账，就更惊为天人了：美国的养房成本是日本的3倍多，更是中国的10倍！就连东南亚国家泰国的养房成本也比中国高。

这其中一个值得深思的问题是：为何国外，尤其是欧美国家的养房成本如此高昂？

首要的原因即房产税或土地税往往是地方财政收入的大头，起到了收入再分配的作用。在国外住房交税是天经地义的事，因为人们知道，房地产税主要用在公共开支上，如街道整修、公园、垃圾清理、警察、消防、教育等。

税收的另一个重要的职能，就是平稳房价。这也是在欧美等发达国家市场，房产往往不会保证高收益，但能很好地实现保值和稳健增值的功能。发达市场的房产政策和法律往往更加完善，这也决定了其在维护房产和抑制炒房的手段上更为成熟。

再来由于国外的很多房产是永久产权，且房屋建筑质量普遍较好，因此需要花费更高的金额来维护房产。你看国内的房子住了几年，就经常这里漏水那里砖块掉下来，很大的原因是我们的房产产权只有短短70年，开发商出于建筑成本的考量，在装修上“偷工减料”，价格自然被压低。

4中国人的“飞蛾扑火”

既然国外养房成本如此高昂，为何每年仍有大量中国热钱流向海外房产？这一问题的答案既不关乎民族性、也不关乎国民性，更多来源于现实的考量。

你想想看，热门投资地的房产在资金安全、回报率和增值空间三点上，至少具备其中两个条件。

外国租房市场发展成熟，年轻人多喜欢租房，因此租金回报率大多比中国高。从租金回报率来看，美国、英国、日本现在依旧是在全球占据高回报率的前列。每年房产的租金收益高了，哪怕养房成本高，也是有盈余的。

由此可以得出一个结论：投资的时候，养房的成本虽然是重要的衡量指标，但不是唯一的。有些城市的房价很高，养房成本也高，但平摊下来收益却比国内还大。

反观中国，虽然迄今养房成本微乎其微，但摆在所有国人面前的是，过去五年房价飙升得太快、中央出手冻结楼市、银行贷款越来越难……大多数人都变得买不起房了。而欧美发达国家的高养房成本反倒成为了其稳定当地房价的重要利器。

其次，在全球“黑天鹅”事件频发的情况下，“一篮子货币”成为新中产们资产配置观念。单一币种风险已经被愈来愈多人意识到，即当手中只有一种货币，如人民币，那么人民币贬值了，手中的钱将全部贬值。

因此，海外资产配置实际上亦是对人民币资产风险的一种对冲手段。

这也就是为什么某些发达国家持房成本又高、房价涨幅又不大，却仍吸引大批国人“飞蛾扑火”的原因。只要看好当地房价有稳定的增值空间，海外资产必定是国人用来规避风险、提供投资回报率的一大选择。

趋利避害，乃人之天性。

买房做决定可能只需要看看地段、样板间就能拍板，而持房成本往往就被投资者所忽略。在考虑最优组合配置资产时，不仅需要考虑资产的持有风险、回报率和流动性，还需要考虑所付出的成本。

以“投资”为目的购买海外房产，特别是在成熟市场——炒不了房、需要较长时间持有，如果不考虑持有成本，那你的收益可能就要被这些“成本”一点点地吃掉了。