万达腐败案与“殒命女经理”背后的去化困境（组图）

过去三个月里，万达商管被曝出两起“社会事件”，其中一起为重大腐败，一起为高管自杀。而这两起案件的事主，似乎又与万达商业过去两年最重要的两个决定，有着千丝万缕的关系。

2014年12月，王健林苦心经营多年的万达商业成功在港交所上市。2015年福布斯排行榜上，王健林依然靠着万达的港股估值，超越马云问鼎亚洲首富。

即便如此，当时有坊间传闻，王健林对48元港币的发行价“非常不满”。

2015年9月，赴港不足年的万达商业，向中国证监会提交了招股书，计划募资120亿投向5个万达广场项目，其中募集47个亿的南京仙林万达茂是五个项目中募资最多招牌项目。

时隔三年，2018年6月1日，南京仙林万达茂已然宣布开门迎宾，另一方，万达的A股IPO募资，却至今不见踪影。

6月5日，根据媒体报道， 在南京万达区域会议之后， 南京万达茂总经理徐毓在一处南京万达茂项目工地纵身一跃，结束了自己长达一年半以岗为家的生活，休了一次永远的假。

事发之后，万达拒绝了几乎所有媒体的采访，统一以“以公告为准”回复，但至今万达官方仍然没有任何消息。

两个月后，万达又内部曝出了“腐败”， 事由则是三位万达“老臣”以“去化困难”为由，以私废公。

而这次的事发地理位置，确切的说是在万达布局的另外一个重镇——安徽。

2016年时，三四线去库存之风新起，安徽顺应天时成为了万达中部战略的轴心。有消息称，万达将在安徽砸下千亿布局商业地产综合体。从2016年8月开始到2017年年末，在不到一年半的时间中，万达在安徽砸下 9个商业综合体 。相比之下，在2010年到2016年前半年近6年时间中，万达在安徽的商业综合体布局 仅为6个。

而因涉腐败被控制的涉事高管之一尹建武，早年资料显示其为合肥万达城投资有限公司副总经理，以及万达城营销总经理。 合肥万达城投资有限公司则为上述9个项目之一，合肥万达文旅城的项目主体。此外，9个项目中的另一个项目合肥瑶海万达广场，实则为2015年万达商业A股募投的另一个项目。

尹建武

2017年，万达陷入了史无前例的信任危机。在流言蜚语之中，万达与融创完成了达600亿的惊天交易，交易标的为万达的文旅资产，位于安慰的合肥万达城投资有限公司，便是遭到出售的项目主体之一。

融创并没有打算再收购之后更改“合肥万达城”的项目名称。但是在此之后，合肥万达城办公地址搬了家，项目主体也从“合肥万达城”，变成“合肥融创万达城”。可惜的是，在乔迁之喜的合照里，并没有再出现尹建武。

2015年时，有好事者写下《首“负”王健林》，被老王好友转发给老王。老王一笑置之，只觉得这是首富应该享受的非议。

2016年年中，王健林抛出了技惊四座的“小目标”论，并剑指全国一千个万达广场。

而现在的万达已经今非昔比。如果不是一月份那场价值340亿元四巨头“接盘饕餮”，如果不是改名后的“万达商业”回A股大限被延后至2023年，王健林也许并不会让万达商管的腐败案这么快得被公之于众。

“去化困境”

腐败案的“去化困难”，指的究竟是什么？

据报道， 腐败案事主以去化困难为由，串通集团高管放宽审批权，再将房子以极低的折扣，卖给外部供应商，从中赚取差价。

这种房地产销售环节的腐败，在万达内部似乎非常少见。 王健林在万达2017年工作总结中曾表示， 腐败现象多发生在工程建设领域， 因为工程建设是非标准化的，地块条件不同、施工多为个体作业等各种问题，致使工程管控成为难题。

这难免给人留下了一种“万达去化不畅，但即便‘甩卖’也要尽快完成周转”的印象。

万达的发家，与后来被称为“万达模式”的成功基因密不可分。

发迹于大连市旧城改造，万达也许是最早一批深谙“中心城区带动周边房价”的房地产先行者。2002年，从主体私有化开始，万达尝试以万达广场塑造城市中心，并带动综合体楼盘价涨，以重资产模式的周边楼盘销售“套房价之利”，其初步造就了万达“庄闲一体”的城市综合运营玩家模式。

2007年到2014年，万达在全国各地“克隆”这种玩法，并借助万达文旅项目，将模式扩展到商业氛围并不发达的三四线城市，万达商业帝国在此刻其实已经成型了。

然而，在高资产高负债的运营下，万达模式有其脆弱一面。根据券商研究测算，2016年，万达住宅商业结算毛利率为30.67%和45.02%，只要住宅与商业结算毛利率分别下滑至25%和40%以下，既从原先基础上下降5个百分点，那么“万达模式”将会面临严重考验。

这便是万达“去化”的来由。

2015年则是又一个分水岭。王健林开始着手万达轻资产改革，逐步处理存量重资产，出售综合商业体与自持物业。追溯其原因，解释似乎有很多种，也许是因为房地产轻资产的潮流，也许是因为A股十年都没有接纳房地产公司，而王健林却想胜天半子，也许因为“首负”的名字，实在是过于不雅。

而所谓轻资产， 便是单体商业引入外部投资， 公司输出商业运营管理模式并收取提成。而这是“万达商业”如今摇身一变成为“万达商管”的战略思路源泉。

然而时至今日，万达的去化尚未完成过半。

据万达2017年业绩显示，在2017年里新开业的49个万达广场、1个万达茂中，轻资产项目24个，剩下26个则为传统的重资产项目。

不过，万达广场并不是开业之后就万事大吉了，后期运营也存在极大压力。事实上，万达商业设施开发成本、配套投入颇高，这难免使相应业务短期盈利较难，从而导致万达整体利润率并不高。

这样的情况就迫使万达成为一个高周转企业，可能还要甚于其他传统房企，才能更快实现资金回笼。因此， 万达在18个月建成万达广场后，还要通过快速完成租售去化，实现资金回收，接着进入下一个项目的建设中。

而如今，除了持续建设项目发展之外，万达还面临着回A上市的巨大压力，这也就使得提高整体资产回报率愈加重要。作为万达集团核心的商业地产业务，其整体自然也就更加“压力山大”。

“磨人”的轻资产

雪上加霜的是，经过2017年的动荡，万达的业绩出现了不小的下滑。

据更名后的万达商管2017年年报显示，截至2017年12月31日， 万达商管营业收入1355.67亿元，同比增长额4.4%；而净利润则出现下滑，实现200亿元，同比下降34.04%；经营活动产生的现金流量净额为255.84亿元，同比下降32.63%。

值得一提的是，负债总额为下降至4462亿，较上年同期降了815亿；而今年一季度，万达商管的负债总额再度下降至4022.04亿元。

这在很大程度上得益于四巨头的驰援。不过，四巨头与万达的对赌协议中，对万达商管的业绩也做出了要求， 在2019年，须实现租金净收益190亿元。

就在万达正式公布四巨头340亿元的战略投资之前，王健林在万达集团2017年的年会上为万达集团设立了2018年目标，商业地产收入实现1245.4亿元，其中 商管公司总收入366.4亿元，租金收入326.8亿元。

同时，万达新的商业地产项目也将在2018年加速进行： 新开业万达广场50个，万达茂2个；房地产收入879亿元；新发展重资产万达广场7个；轻资产万达广场50个，其中合作类40个，投资类10个。

万达商管的周转压力或将更大了。

当初也许就是因为去化压力过大，使得王健林想到了轻资产运营模式。

具体来看，万达轻资产模式的万达广场分为 投资类、合作类 。其中，前者即投资者出资金，由万达来找地、建设、招商和运营；后者是投资者出地又出钱，万达则负责出品牌，进行设计、建设、招商、运营，净租金由投资者与万达七三分成。

实际上，万达自己也遭遇了融资难题。 据悉，此前万达发行的供应链金融【1-5】号资产支持专项计划，于今年7月初终止。

另辟蹊径

在去化困境之下，万达想到要另辟蹊径，实现万达商业内部资产重组。近期，万达集团将万达商管旗下的地产类公司，进行了股权信息更改。

据天眼查数据显示，5月中下旬时，万达先后完成了海口万达地产有限公司、柳州柳南万达广场置业有限公司、常德万达广场投资有限公司等7家万达广场投资公司、4家区域地产公司、1家酒店管理公司，共12家公司的股权进行了变更。

万达将这12家公司的股东由万达商业管理集团变更为万达地产集团。 而这距离万达商业2月22日正式更名为万达商管，也才过去了约2个月。万达将房地产业务从万达商管中剥离出去的行动力可见一斑。

只是，当前的形势下，即便王健林有如此行动力，万达商管的回A征途，也难言顺畅。

在证监会8月2日的IPO排队名单中，万达商业尚未改名，且所属领域依然是“房地产业”。此前万达的排名曾达到过47名，一路下滑至此。

而造成这种情况的原因，一来是金融去杠杆的深入进行，对本来就处于高负债状态中的地产行业颇不待见，对房地产类企业卡得十分严格；二来，年初时，独角兽企业的接连上市，对A股市场造成了不小的“吸血”作用，过大金额的募资计划或也将难以通过。

不过，当万达商管彻底完成了“去房地产化”的工作，重新提交上市材料，或许其上市的步伐就能加快了。