说信贷放松怕是你想多了，这波房价泡沫还没挤完呢

悉尼最近一个月的清空率已经连续降至40%左右，房价也是一降再降，很多区域的房价已经回归至2015年左右的水平。

在这房价波动的两年里，金融监管机构始终是众人口诛笔伐的对象，这一个星期里由于澳洲财长的呼吁，很多媒体又开始展开无限的遐想，很多文章开始预测澳洲的信贷政策有放松的迹象，2019年房产市场将会回暖。

那么，信贷政策真的会”放松“吗？

答案一定是否定的。

APRA(澳洲银监局)这两年对银行的政策施压主要从Responsible lending(责任贷款)入手，简单的说，就是督促银行有义务去审核并将钱发给有能力还款的客户。

银行如何确定客户有能力呢？

只能通过真实的收入、日常花销、债务情况等方面仔细核实之后，才能确定客户具有贷款可负担能力，所以APRA的要求在“理”上并不过分，如果在这些方面都“松”，那么整个金融秩序会更加混乱。

为何这次的政策收紧对房价造成了这么大的冲击？

我个人认为，主因就是大家对以前的政策“松”习惯了，几年前房产市场流传这样一个段子：“买房不看房价，只看首付。” 

意思就是，买房首付款只要够20%，想贷多少钱都有办法，最终导致全民买房，哄抬房价，房产泡沫迅速累积。

举个例子

一个三口之家，要买一套房产自住，在没有其它任何负债（如车贷，投资房贷等）情况下：

• 买一套100万的房产，如贷款80%，也就是贷款为80万，夫妻二人的收入需达到14万左右；

• 买150万的房产，同样贷款80%，也就是120万，夫妻二人的收入需要达到20万左右；

• 如果是200万的房产，贷款80%，就是160万，夫妻二人的收入，则需要达到25万左右。

以上计算是基于没有任何负债的情况，如果有负债，那么家庭收入则需要比列举的数字更高。

大家回想一下，在市场2015-2016年市场疯狂的时期，Chatswood、Burwood、 Golden、Eastwood、Epping 等区域的价格都成什么样子了，就连西北的Castle Hill 价格都在180多万左右，再对照例子中给出的工资要求，有多少人可以达到这样的工资？

只是当时贷款对每个人来说都不是难事，你能贷款他也能贷款，最后能拼的只能是价格，造成房产泡沫现象。

如今，银行对贷款申请人收入的真实性、债务的具体情况，以及日常花销等方方面面加紧核查力度之后，购房者拼的不光是钱了，拼的是综合实力，这也让很多区域的房价露出本来的价值。

所以我认为，悉尼的房价并没有降，只是去掉了之前累积的一层泡沫而已。

信贷政策会放松么？

虽然APRA对银行贷款部分审查将会在明年2月份出示结果，仿佛严打已经告一段落，但是这并不能证明银行的信贷政策将会放松。

银行经历这样一次洗礼之后，在未来的两年至三年之内，贷款政策基本会维持现有的态势。

对于2015年之后拥有多套物业组合的投资者来说，由于转贷的困境，只还利息到期，导致持有成本的增加，在明年出售房产的几率会更大一些，因此房屋供应量将会持续增加，房价的泡沫会持续消减。

而作为首次置业者，或者小房换大房的置业者，明年简直就是充满机会的年份，银行刚刚替你把泡沫扫清之后，留下的就是最真实的价格。