楼市寒流不散 澳央行担忧“负资产”蔓延加深危机

澳央行警告说，如果澳洲房价，尤其是悉尼和墨尔本的房价继续大幅下跌，可能会导致一些购房者进入“负资产”状态。

澳央行警告说，如果澳洲房价，尤其是悉尼和墨尔本的房价继续大幅下跌，可能会导致一些购房者进入“负资产”状态。

在房地产投资中，如果房屋价值在下降，需要偿还的贷款超过了借款人的抵押房产价值，所投资的房产就变成“负资产”。

澳央行在六个月金融稳定报告中表示，如果房地产市场恶化，可能会让更多业主陷入困境。央行还担心“房价大幅下跌会导致很大比例的家庭住房资产被侵蚀，甚至变为负资产”。

央行表示，澳洲负资产的发生率仍然很低，目前仅有2％以上的房贷借款人变成了负资产。

实施上，几年前乐观加入购房大潮中的华人买家，现在已难以咽下房价缩水的苦果。（详见《从“富资产”到“负资产”：华人买家难咽房价缩水苦果》）

据澳央行的统计，随着矿业繁荣的消退，西澳州、昆士兰州和北领地的负资产比例最高。

央行同时警告称，失业率上升将“增加贷款人违约成本的风险......加剧目前的信贷紧缩程度”。

如果家庭为了应对“收入冲击”而削减支出，可能会出现“影响金融体系”的经济疲软。

自2017年起，澳大利亚相关部门相继出台了遏制房地产泡沫的金融和税务政策，但皇家委员调查之后，信贷紧缩扼住了楼市欣欣向荣之势，楼市不断下滑，正在成为整个经济的拖累。

然而，澳大利亚央行指出，只有房价进一步大幅下跌的情况下，负资产才会蔓延开来，而4.9％的低失业率是抑制房贷违约的一个重要因素。

澳洲第四大房贷机构国民银行（NAB）近日在展望楼市时称，悉尼的房价下跌速度快于预期，这轮调整周期中，悉尼房价较峰值可能下跌20％左右。（详见《悉尼房价跌速超出预期 20%为触底降幅》）

2012年美国次贷危机的影响延续至今，美国仍有25％的房贷借款人处于负资产状态。在爱尔兰，房价暴跌30％至50％之后，负资产率已超过35％。

《金融稳定报告》指出，澳大利亚的家庭债务仍处于较高水平，但由于拥有一定的继续，许多家庭即使在失去工作后仍可以偿贷。（详见《各方呼吁降息 澳联储称房市低迷不阻经济大局 》）

据3月份ABS奥统计局公布的GDP数据，2018年四季度 GDP环比增长0.2%，同比增长2.3%，远低于央行2.8%的乐观预期，其中消费者对经济增长数据疲弱负有主要责任。而澳央行最近的数据显示，提前偿还房贷的家庭比率已经放缓。

尽管如此，澳央行表示，压力测试表明银行有足够的资金来应对失业率升至两位数和房价下跌超过30％的情况。

澳央行还提到澳大利亚经济面临的其他风险，包括美中贸易紧张局势升级、官方利率大幅上升以及中国经济硬着陆。

另一个风险是，鉴于金融机构“大型、复杂和相互关联”的技术系统，网络攻击的威胁日益增加。央行表示，“虽然不太可能发生系统性事件，但可能对金融体系造成严重后果。”

一些市场经济学家认为，央行将在今年晚些时候降息，以应对房地产下行和信贷紧缩带来的影响。