房市前路不明 金融大局尚稳

澳央行于4月2日公布的货币政策会议纪要显示，房市继续呈疲软态势，全澳房价进一步下跌，房屋空置率也持续攀升。如果房市危机继续深化，则可能导致更多购房者进入“负资产”状态。

澳央行于4月2日公布的货币政策会议纪要显示，房市继续呈疲软态势，全澳房价进一步下跌，房屋空置率也持续攀升。如果房市危机继续深化，则可能导致更多购房者进入“负资产”状态。面对房市恶化可能波及金融稳定的风险，银行下调了高贷款价值比率，将不良住房贷款保持在较低水平。

房市持续疲软态势

会议纪要指出，目前住宅投资峰值期已过，处于回落时期，但其下降速率仍存在不确定性。

2018年下半年，新房建筑数量开始下降；第四季度，新南威尔士州的公寓和昆士兰州的独立住房建筑数量大幅下降。但建筑完工量仍在继续攀升。2月份高密度住宅项目的建筑审批量大幅上升，但仍远低于早期峰值时的数量。

但目前房地产市场继续呈疲软态势。各首府城市和地区的房价进一步下跌，在过去的六个月中，悉尼和墨尔本的降幅最大。3月份，悉尼的房价较其2017年的峰值下降13%，墨尔本的房价较其峰值下降10%。

尽管悉尼和墨尔本的拍卖成交率在第一季度有所上升，但仍处于较低水平。此外，悉尼的租房空置率在过去的12个月里急剧上升，有研究显示预计今年年底全澳空置率可能会超过3%，创2005年以来新高。（详见本网早前报道《2019年全澳空置率或创新高》）

“负资产”恐继续蔓延

由于房价下跌，已导致一些购房者进入“负资产”状态，这意味着其需要偿还的贷款超过了房产价值。此前，澳央行在六个月金融稳定报告中表示，如果房地产市场恶化，可能会让更多业主陷入困境。央行还担心“房价大幅下跌会导致很大比例的家庭住房资产被侵蚀，甚至变为“负资产”。（详见本网早前报道《楼市寒流不散 澳央行担忧“负资产”蔓延加深危机》）

但研究显示目前全澳范围内仅有不到3%的贷款为“负资产”。其中西澳州、昆士兰州和北领地的负资产比例最高，占比90%。

高贷款价值比下降 避免房市波及金融稳定

与会成员认为，“负资产”本身并不影响金融稳定。但如果失业率上升，借款人无法继续还款，那么金融机构将遭受更大损失。

与会成员指出，近年来高贷款价值比(LVR)贷款的下降预计将减少银行损失。

在最近几个季度，几乎所有投资者贷款的LVR都低于90%。相比之下，在2012至2017年的房地产繁荣时期，LVR 高于90%的房贷非常常见。但随着过去两年监管力度的加大，该比率已降至70%至80%左右。

与会成员指出，近年来，家庭住房债务总额占收入的比例大体稳定。银行资产总体表现良好。尽管银行的不良住房贷款有所增加，但仍处于较低水平，低于其住房贷款总额的1%。银行的商业贷款一直表现良好，不良贷款率约为十年来的最低水平。