清盘率大涨而空置率未降，墨尔本、悉尼大量公寓变“鬼屋”

悉尼高层公寓遍地开花

近期，澳洲本地媒体连续关注了悉尼和墨尔本两大城市的住宅空置问题，这在眼下房市利好不断、清盘率明显回升的环境里，显得特别不合时宜。但是“辣眼睛”的空置率数据，或许能够帮助投资者冷静下来，重新盘点一下自己的投资策略。博满金资首席执行官高松谕也对住宅空置率高的后果进行了分析。

就在上个周末（6月15日），悉尼经历了两年多以来最成功的拍卖周，上周悉尼有522场拍卖，初步清盘率为74.7%。墨尔本举行了725场拍卖会，初步清盘率为67.9%。

CoreLogic的全国拍卖评论员Kevin Brogan表示，市场信心在降息以及州和联邦选举后得到提振。

然而清盘率的大幅提升并不能反映实际的入住率，尤其是新建的郊区公寓房。澳洲广播公司就举了下面这个例子。

几年前，只要太阳不打烊，Sam Losanno开在悉尼西北郊的花店就会“洒满阳光”。几年后的现在，刚过晌午，他的花店就已经见不到阳光了。

他说：“我们一直都知道这里会进行开发，但是我们不知道的是开发来的如此之快，规模如此之大。”

Sam Losanno的花店开在位于悉尼中央商务区西北约25公里的卡灵福德地区（Carlingford）。

花店方圆100米内就有6栋新建的高层公寓，最高的有21层。这些都是悉尼住房开发热潮时期所遗留下来的“产物”。眼下，建筑工人正在忙着最后一栋公寓塔楼的封顶。一旦完工，可为这个不大的市场贡献超过1000套公寓。可以说，万事俱备，只欠“人”这个东风了。

Losanno说道：“说实话，我原本希望这里会有很多人陆续搬来。这样，我的生意也会更好。”

然而，Losanno的愿望可能短期内难以实现，根据房地产研究机构SQM Research整理的数据，今年5月份，悉尼出租房空置率达到了3.4％，这是自2005年有记录以来的最高水平。

Losanno口中所说的卡灵福德开发项目隶属于The Hills地区，该地区5月份的空置率已经上升至5.8％，部分地区高达7％。

无论是悉尼，还是帕拉马塔，都属于高密度公寓集中地。两个地区目前的高层公寓空置率已经分别达到5.4％和3.7％。

供应高峰

数据显示，2018年和2019年期间，悉尼新建公寓数量大约为54,000套。其中，很多公寓将在今年年底之前完成交付，导致高层公寓市场因供应急剧增加而失衡。

My Housing Market首席经济学家安德鲁·威尔逊（Andrew Wilson）说道，这种情况可能会导致“鬼屋（ghost-tower）”情况的出现。

他说：“悉尼刚刚经历了一次大规模的建设热潮。而眼下，我们正处于供应端的高峰。房价的持续下跌导致投资买家需求下滑。租户的持续减少导致市场进一步恶化。这些都是导致鬼屋出现的影响因素。”

SQM Research首席执行官路易斯·克里斯托弗（Louis Christopher）则提到了鬼屋的另一影响因素，即“价值储备”。他说：“很多人买房就像买金条，买了之后就束之高阁。”

克里斯托弗表示，一些投资者在市场条件不好的时候往往会选择持有房产，等到市场好转时再出手套现。

除了开发商、地产中介和研究机构提供的数据外，实际上很难对目前悉尼市场上的空置房产进行量化。

克里斯托弗先生说道：“我们可以确定的是，有相当大的一部分房产，尤其是新建公寓根本就没人住。”

墨尔本投资房产空置率高达16.2%!

无独有偶，作为澳洲另一大首府城市，墨尔本的情况比悉尼有过之而无不及。据《澳洲金融评论报》的报道，最近，澳大利亚智库Prosper Australia在对墨尔本2017年的用水数据进行统计后，发布了题为“投机性空置房产”的最新报告。

报告指出，虽然墨尔本每天用水量低于50升的投资房比例，从2014年的18.9%下降至16.2%，但是仍然处于高位。

Prosper Australia采用日用水量少于50升（相当于龙头滴水损失量）作为投资房空置的衡量标准。

根据供水公司Yarravalley Water、Citywest Water和Southeast Water提供的数据，Prosper Australia对墨尔本258个suburb所有类型的1,579,906套住宅进行了统计。结果显示，60,901套或3.9%的住房用水量不到每天50升。如果仅考虑投资房产数量，2016年人口普查数据显示，投资房产数量为422,000套。

Prosper Australia表示，这一比率可能再次上升。报告作者菲茨杰拉德（Fitzgerald）指出，伴随房价的持续下跌，投资者可能再次回归市场，继而推高空置率。

他说：“即便是移民水平居高不下的情况下，投资房空置率仍然会继续录得上升。原因是，精明的投机者一般会选择在市场低点时入手稀缺地段的房产。”

菲茨杰拉德表示，用水量为零的空置存量房产为21,326套。这些存量房产可推动2017年拍卖市场住房存量上升17.3%。

他说：“为了解决这个问题，维州政府应该对空置房产税进行改革，进一步纳入城市增长边界内的所有空置土地，并采用广泛的土地税取代印花税。”

明显利用不足

Box Hill中心区远眺，前景为Box Hill Centre

图片来源：维基百科，摄影：Bob T， 2018.4

Box Hill地区的快速崛起，不仅使其成为墨尔本的第二个CBD，同时也成为近期房屋建筑热潮中高层公寓大楼激增的地区。当地空置房屋数量最多，总计9863套住房中就有1521套空置，即空置率为15.4％。

如果要计算绝对空置率（即用水量为零的房产），则为9.6%，提示利用率明显不足。

这份报告和2014年的调查结果明显不同。当时，墨尔本内城区Carlton和南Carlton的空置率录得最高。

菲茨杰拉德表示， Airbnb等短租平台的兴起有助于推动投资者将空置房产投入到短期租赁市场当中。

Box Hill是墨尔本华人主要聚居区之一

关于为什么墨尔本Box Hill地区空置率录得最高，菲茨杰拉德解释道文化因素是主要影响因素之一。他说，在Box Hill地区购买并持有房产的买家中，中国买家占据了相当大的份额。

但是，也有人认为Box Hill的数据可能表明，当年进入市场的大量新建公寓并没有马上入住。

维州政府提供的数据显示，2005年至2016年，Box Hill所在的白马市平均每年新增住房590套。仅2016年，当地新增住房数量就超过1600套。

地产营销公司ACproperty负责人Esther Yong表示，投资者买房不太可能是为了故意空置。她说：“在澳洲买房的中国买家都是非常擅于精打细算的。”

“除非有特殊情况，不然绝大多数华人买家都会选择出租。这也是为什么在过去5-7年内很多开发商选择提供带租约出售促销方案的原因。”

澳洲咨询公司SGS Economics＆Planning的负责人Terry Rawnsley也表达了类似的观点。他说：“我认为这些数据只反映了新房的建设情况，即主要反映了交付时间不长尚未达到日用水量50升/日的住房情况。”

对于这样的观点，菲茨杰拉德并不赞同。

他说：“2017年正值澳洲住房市场的峰值时期。很难理解在这样一个峰值时期为什么12个月了房产都租不出去。”

16.2％的投资房产空置率是基于以下方式计算而言，即空置公寓数量除以投资物业总数（扣除公共住房、大篷车和合作社等），得出的空置率为12.9％，再加上咨询公司SQM Research提供的3.3％的住宅空置率，则总计为16.2％。

值得一提的是，本次报告中的房产数量较前一次报告要少，原因是Southeast水务和Citywest水务公司提供的数据中排除了只用一个总水表的企业房产。另外，带有度假屋的地区如莫宁顿半岛，也被排除在外。

政府出手干预

针对住宅空置的问题，澳洲各级政府试图通过政策干预来解决这一问题。

例如，2017年12月，澳洲联邦政府引入了针对海外置业者征收空置税的规定，即如果海外人士在澳洲的房子空置6个月或者租期少于6个月，就必须向政府交纳空置税。

但是，适用这一规定的房产是2017年5月后购买的房产，而当时的地产热潮已过。

在市场大热时期，新南威尔士州总理Gladys Berejiklian曾认为，增加供应的政策将有助于负担能力增强、并减缓悉尼已经上涨失控的房价。

然而，供应紧张是假，开发商捂盘惜售是真。

业内人士表示，很多开发商希望制造稀缺性来抬高价格实现盈利。威尔逊说道：“对于一些人来说，保持空置而不是出租或投放市场更具经济价值。”

开发仍在继续

对于政府的干预，开发商还是一如既往的拒绝，称这是操纵市场的行为。

悉尼最大的公寓开发商，美利通集团（Meriton）表示，鬼屋根本不是问题。相反，政府的官僚主义导致大量开发项目效率低下才是问题。

Dyldam是一家位于悉尼西部的开发商，同时也是文章开头所述卡林福德楼盘的开发商。据其透露，很多西悉尼的开发项目仍在“持续推进”。

公司发言人表示，四栋公寓大楼中的三栋（共279套公寓）已经完工并且“入住”。

然而，本篇文章开头提到的花店店主Losanno的生意却日渐冷清。Losanno说道：“公寓里根本没人住。”

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