公寓开裂这样的倒霉事，到底能不能避免？

过去两周，澳洲楼市里最大的新闻，就是悉尼Mascot Tower大厦出现裂痕，住户被赶出大楼的八卦。

这Opal Tower的住户还没全搬回去呢，类似的事件又再次出现，看来“Proudly made in Australia”这样的口号，只能用在牛奶和保健品这样的东西上，用在钢筋混凝土建成的大玩意上还不太合适。

和Opal Tower不同的是，MascotTower的建成时间已经超过了10年，已经过了澳洲普通的大楼6年的质保期，builder或许可以不用对事件负责。

Opal Tower事件发生之时，普通大众更多的是把这一它当做花边新闻来看。

因为事不关己高高挂起，大家或多或少认为这是一个偶然事件，不太可能发生在自己的身上。

但才过去不到半年，同样的事件又再次发生。

这样我想大概最近几年买了高层公寓的朋友都有点方，毕竟谁又知道，第三栋，第四栋裂缝大楼何时出现？

在这两起事件出现之后，有朋友来问我该如何避免同样事件发生在自己的身上。原则上来说，这种事件毕竟有点黑天鹅的味道，你只能尽人事听天意。

但作为投资者，如果一定要买公寓的话，那你可以在投资之前对房产的开发商和建筑商做一个简单的尽职调查。

开发商

在澳洲当开发商的门槛实在是很低，市面上那种教你做小型开发的课程比比皆是。

也就是说，你买的房子有可能是一个全职妈妈，一个退休大爷闲着没事，拿闲钱来做开发造出来的。

当然了，如果你买的是高层公寓，遇到那些太入门级的开发商的可能性还是比较小的。

但另一个奇葩的地方是，澳洲有些开发商，可以常年，比如说十几二十年，以建造粗制滥造的房产而长期屹立于这个行业而不倒。

要发现这样的情况其实也并不难，随便上上google review你就可以看到那些深受其害的购房者留下的惨痛教训。

要了解一个开发商的实力和背景，一般它的网站会提供一些相关的信息。

但是，我会特别注意那些明明是最近几年新成立的公司，却列举出一堆它正在开发的项目，但并没有太多已经完工的项目历史。

对于这样的开发商，我会劝投资者更加谨慎。因为开发本身是一个风险极高的行业，如果没有一定的积累和实力，一下子摊大饼似的拿地和开发项目，往往对于房屋质量会起到反面作用。

这方面我要说几句中国开发商的好话。有一些中国开发商来澳洲很多年了，根本不差钱，但还是本着一步一个脚印，踏踏实实发展的步子前进。

建筑商

曾几何时，买房人是不问谁是builder的，中介也一般懒得介绍，大家的关注点更多都放在开发商身上。

但估计出了Opal Tower和Mascot Tower这对双塔兄弟的新闻，以后谁买房都要问一下这个项目的建筑商是谁了。

对于builder的调研，基本思路也是一样的，除了他们的历史，和建造过的项目之外，还有一点，就是可以去查询该公司是否具有合规的Builder Licence。

Builder执照的查询根据公司所在地的不同，都有不同的查询网站。

比如在NSW的Onegov.nsw.au上，就可以查询到公司执照的情况及历史。

有些公司虽然有合法合规的执照，但你可以在它的公司历史中，发现曾经有不良的历史记录.遇到这样的公司，买房人依然需要谨慎。

当然，除了以上这些，最直观的方法，就是去该builder之前建造过的项目进行实地考察，这样可以最直接的对该公司的建造质量有所感受。

当然了，说到底，以上这些工作都只是尽人事，这些工作只能帮助你尽可能避免遇到双塔事件的发生，却不能完全规避。

比如，Opal Tower的builder Icon公司，在事件发生前并不是个行业内人认为的dodgy的建筑商，你去它家的网站看看，还造过各地不少地标建筑。

但估计现在这些开发商都不敢再标榜自己的项目是Icon造的了。

那到底为什么类似双塔事件的情况会一再发生？

技术上来分析的话，最好去看政府的调查报告。我不是学建筑出身，Opal Tower的那几十页报告，我也看不懂。

但从另一个角度来说，我觉得类似事件最近的频繁发生，说到底是因为澳洲这几年的大兴土木，违反了经济发展的规律导致的。

看似偶然，其实背后有一定的必然性。

好比是一个普通的builder，按照本身的经济实力，风控能力，项目管理能力，也就一年造1000套公寓的水平。

但前几年碰到了行业井喷，中国人到澳洲大撒币，一年它从开发商那里拿到的公寓建造总数成了2000套。

那么如果你是这个builder的老总，你是会跟开发商说“兄弟，我不行，我的能力只能造1000套”，还是说“谢谢大兄弟，没有条件我们创造条件也要上！”

好了，既然选择了一下子造2000套，但自己水平又只能建1000套，那怎么办呢？

还好，builder也是个“皮包公司”，具体干活的还要靠下面的sub-contractor分包商。但分包商也还是一样的情况，接到的活远远超过了自己的能力，怎么办，那就扩招咯。

原本需要十年工作经验的项目经理，现在五年上岗，原本三年工作经验的电工水泥工，现在学徒即可上岗。

就这样，靠着蝴蝶效应，一个个小小的隐患，一次次重复的发生，最后酿成了一起重大的事故。

有人要是抬杠说，不对啊，Mascot Tower不建了10年了吗，那时候哪里来的大兴土木？

是的，但你知不知道，Mascot Tower大楼边上正挖着好几个大坑，其中有一个项目就是一个近些年来“快速发展”的开发商的在建工程。

现在调查结果还没出来，说不定它是被隔壁兄弟打扰了也不一定。

双塔事件的发生，从表面上来看，依然是两个比较孤立的事件。但从长远来看，许多人对于高层公寓投资的看法，或许已经从心底最深处发生了改变。

今天的文章就是这样，感谢阅读。