房产拍卖节节走高 楼市走向的逻辑已在悄然改变

根连续第三周，购房者走出了观望，积极出猎。

上周末，悉尼房产拍卖清盘率创下两年半以来的最高记录，而墨尔本清盘率也继续上升，使得全国清盘率有望超过前一周73％的两年记录。

据CoreLogic的统计数据，上周，悉尼的登记拍卖量为500，初步清盘率上升至84.7%，高于前一周的初步清盘率81.7％。前一周的拍卖量为446，最终清盘率为76.2％。

墨尔本也取得了两年来最佳拍卖结果：上周登记了665场房产拍卖，初步清盘率为79.7％，略高于前一周的78.3％（最终清盘率76.2％）。

5月联邦大选后，澳大利亚东海岸首府城市房市信心增强，降息以APRA“松绑”银行偿贷能力测试利率，加上挂牌量较低，可能确保上周末的最终清盘率突破前一周的记录。

“随着后续的数据收集，全国首府的最终清盘率会下调，但可能比上周的最终清盘率高强。”CoreLogic周日表示。

另据Domain的数据，上周末全国初步清盘率为78.4％，高于一周前的69％，其中悉尼为78.2％，墨尔本为81.2％。

虽然表面上看来，澳洲首府城市的清盘率已从大选前的50%左右稳步上升，央行降息的前景和商业银行激烈的房贷价格战已在预热楼市，但这一次，楼市走向的逻辑已在悄然改变。

上市房源大跌

本周，澳洲知名上市房地产中介机构McGrath公布了2019年财报，正如早先在业绩指引中公布的那样，上财年公司收入下滑亏损上升，其中收入下降17％至8270万澳元，低于去年的9910万澳元，净亏损为1560万澳元。

2018财年这家老牌房产中介的净亏损额达到了6300万澳元，其中商誉减记了5900万澳元。2019财年的减记额大幅下降，为340万澳元。

2020财年一开始，一家中资开发商Aqualand“战略”入股McGrath，占股15％。通过这笔融资，McGrath成功保持了1020万澳元的现金余额。

McGrath首席执行官杰夫·卢卡斯说，“在过去的一个月里，我们看到悉尼和墨尔本的房价都上涨了0.8％。”

房价和拍卖清盘率都在明显上升，但令人困惑的是，悉尼、墨尔本和布里斯班房产销售量都在下降。

McGrath称，有迹象显示经济衰退即将结束，但表示，经济形势疲软的新挑战可能会抑制潜在购房者的购买欲望。

目前的拍卖清盘率回升标志着楼市已经触底，但McGrath预计房价不会出现强劲的价格回升，明年东部沿海首府城市房价将小幅上涨。

卢卡斯警告说，进一步降息，尽管可能受到欢迎，但预示着中期经济前景充满挑战。还有重要的一点是，房产挂牌数量和交易量低的状况下，难以准确衡量房地产市场的改善。

就悉尼和墨尔本而言，最近的房产挂牌量分别同比下降了31％和27％。

卢卡斯说：“虽然近期的拍卖底价上涨，拍卖清盘率上升，买家参与度提高，情绪有所改善，并可能提高挂牌量，但我们认为没有任何可持续改善的证据。”

在McGrath的其它业务，如公寓项目营销业务，仍然乏善可陈，特别是在新州。

历史“规律”正在打破

根据澳新银行的估算，悉尼和墨尔本的清盘率分别达到80%左右的时候，两个城市的房价年化增长率会达到15％至20％。

那么，这个“规律”还会继续吗？澳新银行澳大利亚经济部主管大卫·普朗克认为，这一轮楼市复苏可能会打破这个“规律”。

普朗克表示，“我们‘这次是不同的'观点的根据在于，信贷供应条件并不支持房价快速上涨的预期。”

他指出，虽然APRA放松了对银行偿贷能力测试利率的限制，但从今年9月开始，税收中对费用处理的持续变化以及全面的“综合信用报告”的实施，都是对这种宽松政策的重大抵消。

澳新银行认为明年房价将上涨3％至5％，远低于历史“规律”所对应的水平。到目前为止，房价有所反弹的背后，是随着利率下调和税收更加确定，先前受抑制的需求释放了出来，只是“小泡泡”，而不会再形成另一个大泡沫。

对于央行来说，房价的“小泡泡”比形成大泡沫要好，因为最近几个月央行降息又引发了低利率可能刺激房价过快上涨的担忧。

普朗克认为，房价再次大幅上涨将对澳央行和监管机构构成重大挑战。虽然央行可能会推迟进一步降息，但央行不会排除降息的选择。

“我们认为，如果房价快速上涨，监管机构将作出反应，并将实施一些下调利率和更严格的宏观审慎措施的组合。”他说。

另外，西太银行在其每月的房屋脉动监测中指出，对于那些认为需求可持续增长的看法，仍要保持谨慎。

“那么买家情绪的提升部分取决于对可负担性进一步改善的预期，但如果房价再次上涨或者如果澳央行对降息效果感到失望，他们的预期可能无法实现。”西太银行说。

据西太银行的分析，房市状况继续因州而异。新州和维州显示出明显的转变，而昆州仍然看起来不太好，南澳州和西澳州的房市仍不太乐观。

“走钢丝”的央行

全球投资银行瑞银（UBS）的数据显示，澳央行解决房地产市场问题的方法可能“比房市的问题更糟糕”，因为超低利率可能会再次吹起房价泡沫。

对于目前的房市来说，澳央行可能确实在“走钢丝”：一方面，购房者的负担能力恶化，他们已经在努力应对世界上最高的家庭负债水平（200％）；另一方面，银行在试图提高净息差。

瑞银报告警告称，房地产市场硬着陆风险的减弱意味着央行、审慎监管机构和联邦政府的刺激策略“可能比房市的问题更糟”。

“随着利率现在处于极低水平，银行赚取利差和股本回报的能力受到很大挑战，澳央行降息可能会导致房地产市场再起泛起泡沫。”

根据瑞银分析，四大银行的利润率和股息政策也面临压力，因为超低利率增加了赚取利差和提高股本回报率的难度。如果房地产市场不能迅速反弹，这可能会对中期内银行的盈利前景构成重大压力，这意味着银行投资者看重的股息收益再次受到挑战。

而监管机构对银行放宽偿贷能力测试利率的限制等其它政策变化，也有可能转化为楼市的风险。尤其是，如果监管部门采用更严格的“负责任贷款”标准并引入更新的家庭支出衡量（HEM）指数的情况下，对银行放宽偿贷能力测试利率的限制不仅会被“对冲”，还可能带来新的问题。

APRA还准备推出新的监管措施，将关联方风险敞口从一级资本的50％降至25％，这也将对资本产生压力，特别是对澳新银行。从监管机构的角度来看，一级资本是衡量银行财务实力的核心指标。

从监管部门的动向看，在降息背景下严防风险成为当下的主题。因此他们努力在引入更严格的资本标准和信贷标准，以防止风险传染。或许可以说，这正是楼市情绪改善当中暗暗“压制”乐观的一股间接力量。