眼看楼市复苏在望，他们为何倒在了黎明之前？

上个周末，悉尼的住房拍卖初步清盘率达到了84.7%，这是2017年2月以来的最高值；墨尔本的清盘率也达到了79.7%，同时拍卖住房的总数665套，较上一周上升了13.1%。这些数据都显示，悉尼和墨尔本的住房市场在经历了两年的衰退之后，已经出现了明显的复苏回暖迹象。

然而就在这个时候，有一些开发商却是熬不过“凛冬的寒冷”，倒在了黎明前的黑暗之中，无法迎接市场新的春天。

7月，总部位于墨尔本的Steller集团和总部位于悉尼的Ralan未来集团相继宣布倒闭。这两家都是当地规模很大的私营开发商，在住房市场火热的那几年，也曾经巨资入市，风光无二。

楼市浮沉，眼见他起高楼 ，眼见他宴宾客，眼见他“楼塌了”。

他们的惨淡收场，背后是多个可能无限延期的房产项目，以及许多无处追讨订金的买家们。而这“血淋淋”的现实，难免会对澳洲的楼花（off-plan）市场产生影响，也让不少人对自己的楼花投资开始忧心。

澳洲的开发商究竟出了什么问题？楼花还能不能买？倘若你心中有这些问号，本次博满金资首席分析师魏睿昊对Ralan和Steller倒闭因素和影响，以及澳洲楼花市场的专业解析，也许能够给你一些答案。

澳财聚焦

主持 : Blair Sun  以诺

撰稿：Shadow Wu 邬颖茹

嘉宾：Julius Wei 魏睿昊

视频编辑：Owen Yuan 袁文

Ralan：华人买家损失最大

在7月结束之前，悉尼的Ralan未来集团步Steller后尘，也宣布破产。8月8日新南威尔士州议会门前，百多名示威者要求政府介入Ralan破产的调查，其中很多都是华人。也因此，Ralan的破产在华人社区引起的关注和讨论更多。

不少买家要求新州政府对Ralan倒闭一事进行调查，图/SBS

作为澳洲最大的私营开发商之一，Ralan集团由William O'Dwyer创立并管理，在悉尼和黄金海岸等地有数十亿澳元的公寓项目，员工上百人。如此规模的公司“轰然倒塌”，让很多买家都不敢置信。

7月30日，Ralan委派致同会计事务所（Grant Thornton）的工作人员为其自愿破产管理人。致同事务所在声明中表示，Ralan Group的开发项目中有超过3000套单元住宅处于施工或预售阶段，此外还经营着有超过600个房间的住宿（酒店）房产。

根据当地媒体报道，Ralan欠担保债权人约2亿澳元，以及包括数百名中国出生的公寓买家在内的无担保债权人约2.77亿澳元，还有其他各种债务，总计约5亿澳元。

在魏睿昊看来，Ralan的倒闭有各种复杂的原因，但简单总结的话，主要是由于资金链断链。该公司在黄金海岸雄心勃勃进行价值20亿澳元的红宝石（Ruby）和蓝宝石（Sapphire）开发项目，可这几年该地区的公寓价格不断下跌，公司的资金问题就逐渐显现出来。

黄金海岸红宝石（Ruby）大楼，图/Hotel Management

而且上述两个项目的多数楼花买家，还与Ralan的两个子公司（由William O'Dwyer控制）签订了"附加协议"，将订金存款的“全部或绝大多数”作为无抵押贷款发放给Ralan以获得15%左右的高利息回报。由于项目均价超过70万澳元，以10%计算订金，这些无担保债权人很可能面临超过7万澳元的损失。而他们之中约有47%都来自华人社区。有人指出，Ralan的这种模式有类似“庞氏骗局”嫌疑。

Steller ：管理者不和、债务激增

无独有偶，就在7月的第一天，有澳洲媒体爆出总部位于墨尔本的开发商Steller进入破产保护程序，由信贷基金管理公司OCP Asia指定McGrathNicol Restructuring为Steller的破产接管人。据悉OCP Asia是一家香港/新加坡金融机构，为Steller提供了约1.2亿澳元的融资。

这家由Nicholas Smedley和Simon Pitard于2006年共同创立的房地产开发商，鼎盛时期在澳拥有价值过40亿澳元的住宅和商业地产项目。由于银行停止向海外买提供贷款，该公司很多公寓项目的销售遭受严重打击。而两位创始人又在商业经营上出现严重分歧。

图/theurbandeveloper.com

今年5月，Steller中止了其位于Sorrento地区耗资 3500万澳元的Continental 酒店重建项目，暴露出该公司的财务困境。据《澳洲金融评论》（Australian Financial Review）的报道，Steller以高达14%的固定利率向某墨尔本财团抵押贷款856万澳元，用以购买墨尔本海边区域Hampton的土地，后他们又不得不出售该地块。大量的高息贷款最终使得公司无以为继走向破产。

两公司破产影响有所不同

魏睿昊表示，很显然Ralan是高额举债进行项目，扩张性非常强，杠杆非常高，不仅进行有抵押贷款，更有大量无抵押债，资金链本身就非常脆弱。由于近两年，澳洲的住房市场进入衰退，不仅公寓项目难卖，项目施工进程拖沓，且因为贷款收紧致使不少楼花出现交割问题，让公司无法及时回笼资金，从而最终出现资金链断裂的情况。

他评价，Ralan向买家寻求这样的无抵押贷款非常“恐怖”。时至今日，这些买家恐怕很难收回他们的订金款项。

图/《澳洲金融评论》

据悉，Ralan 曾从西太平洋银行（Westpac）和墨尔本金融公司Wingate获得贷款。Ralan的贷款有一级抵押和二级抵押，也许还有一些“夹层债”，都可能是基于某个具体项目。而买家出借订金给开发商，并没有具体项目地块或者建筑物作为专享抵押物，这就意味着在债务清偿的过程中，这些无担保债权人仅的优先级将仅比股权人高一点，远排在有担保债权人西太银行和Wingate之后，风险极高。

魏睿昊指出，Steller的情况和Ralan有所不同。它在过去几年像一些来自中国、新加坡或马来西亚的信贷基金借款。它的破产必然影响这些基金公司，并且还牵扯到一些重大投资移民签证（188C）持有者的资金，会对金融行业造成潜在的冲击。

开发商接连破产

是否推动楼花市场多米诺骨牌？

由于这两家开发商的规模较大，在魏睿昊看来，他们的破产对楼花市场的直接影响，首先就是市场上会出现更多因资产处置而需要拍卖的公寓资产。因为是破产清算，这些资产的拍卖价格往往较低，可能会对市场造成冲击。但他认为，这个影响程度不会太大，因为这两家公司存在大量在建项目，进入破产程序后，项目无法继续，这些存量反而不会释放到市场中。

另一个影响则是对投资者信心的冲击。不仅是购买楼花的人，更有想进行相关投资或者信贷的投资人和机构。Ralan这样大型的开发商倒闭，对当地公寓市场的打击难以避免，它将公寓市场一直存在的供给过剩问题更加凸显出来，尤其是在东海岸一些主要城市的CBD地区。

黄金海岸的一处建筑工地

虽然现在悉尼和墨尔本房价企稳，甚至有小幅回升，但未来18个月市场上会有大量2016到2018年出售的楼花要进行交割，且它们目前的价格低于售价。因此一些业内人士评价，“成交违约的实际风险在未来，而非现在。”不少上市公司比如Mirvac和Lendlease都一直在努力控制违约率，可见这是未来一段时间对于公寓开发商较大的挑战。

Ralan和Steller的破产是警示，提醒那些高杠杆低利润的公司，要谨慎对待自己所面临的财务压力。

不过，魏睿昊认为这两家公司倒闭的影响更多会“辐射”到下游的建筑商，甚至建材商。随着开发商倒闭，很多建筑合同行将作废，建筑商的施工尾款也许就会没有着落。如果有些建筑商以Ralan或Steller为主要客户，那他们也会有面临破产的可能性。同时也将影响到他们下游的分包商和建材商。

事实上，摩根大通（JP Morgan）的数据显示，2019年第二季度的住宅建筑量环比下降5%，是2000年12月以来最大下降幅度，建筑市场的疲软仍将维持一段时间。

其他受影响较大的恐怕是贷款给这两家公司的金融机构。银行近年来“卡紧”住房项目贷款，像 Ralan和Steller这样的开发商，在市场高峰期以高价购地，大举借债为工程提供资金，往往依赖于高息的非银贷款。如前文所述，给Ralan提供了大量资金的正式非银金融机构Wingate。

Wingate是一家私募信贷公司，过去几年业绩表现非常良好。但他们和Ralan合作很多，是后者主要的资金提供方，换而言之对Ralan的项目有很高的依存度。从他获得的信息来看，Wingate对Ralan的投资可能占其全部投资的20%甚至更多。Ralan的倒闭对Wingate一定会产生冲击。不过Wingate近期在接受《澳洲金融评论》的采访中申明：虽然公司与Ralan有多笔未结的贷款，但全部是以房地产收入和按揭为抵押。

魏睿昊同时提醒投资人，在关注非银借贷机构时，不能只能看他们所带来的高昂利息，更要注意其发放贷款的抵押物和抵押层级是否存在高风险。

应该如何选择公寓房？现在是否能够捡漏？

无论在悉尼还是墨尔本，由于近年成交的公寓楼大量完工，有交割困难的转楼花项目在市场上是越来越多。有些原买家为了避免成交违约，会以低于合同价的价格出售。在这样的市场环境中，不免让一些持币观望的购房者“心动”。但Ralan和Steller的破产又让人心有余悸。

对此，魏睿昊建议，在“捡漏”前要务必要做好甄别工作。

无论在悉尼还是墨尔本，由于近年成交的公寓楼大量完工，有交割困难的转楼花项目在市场上是越来越多。有些原买家为了避免成交违约，会以低于合同价的价格出售。在这样的市场环境中，不免让一些持币观望的购房者“心动”。但Ralan和Steller的破产又让人心有余悸。

对此，魏睿昊建议，在“捡漏”前要务必要做好甄别工作。

第一，不要被“低价”迷惑。要充分了解目标市场的行情和建筑质量，同时要清楚自己的需求和投资的账务情况，不要盲目为了“捡漏”而乱了投资的节奏。

第二，不可贪心，小心购买过程的“猫腻”。要了解开发商和建筑商，并实地了解项目情况，以免遇到如Ralan项目不能完工的这样问题存在。如果有开发商提出愿意高息借贷订金，要非常警惕；另外，由开放商主导的信贷基金借款给自己的开发项目，也存在一定的风险。

第三，对待公寓项目仍要谨慎。虽然投资公寓现金收益可能会较好，但目前东南沿海首府城市市场上公寓存量仍旧很大，资本增值的前景尚未改变。而随着市场逐渐稳定，以及预期未来贷款利率进一步下降的情况下，郊区的带地独立屋，或者是有良好现金收益的商业地产，中期前景仍更为看好。