RBA十月降息渐行渐近 房市“小繁荣”还能走多远？

若如预期的那样，澳央行下周再次降低官方利率，澳洲房贷市场将要进入2时代。

四大银行争夺市场份额的竞争已经十分激烈。本周二，澳洲最大的银行联邦银行（CBA）已将其自住房贷利率最高下调90个基点。

房贷经纪人说，大幅度削减利息可能表明CBA预期央行会再次降低基准利率。澳央行在6月和7月连续两次将基准利率下调了25个基点，至创纪录的低点1％。人们普遍预期央行将在下周二的董事会会议上再次降低基准利率。

其他四大银行，包括第二大银行西太平洋银行（Westpac），已放宽借款要求，并增加了对优质借款人的现金激励措施。从9月30日西太银行起降低旗下所有银行——西太银行、墨尔本银行、BankSA和圣乔治银行的偿贷能力测试利率至5.3%，降幅达40个基点。

西太银行首席经济学家比尔·埃文斯（Bill Evans）最近预测澳央行将在10月降息，还有可能准备宣布非常规的货币政策措施。

西太平洋银行（Westpac）预计下周将下调利率25个基点，然后在2月再下调25个基点。

V型复苏，还是U型复苏？

在刚刚回暖的房地产市场中，在线房地产广告公司REA的股票价格在周一冲到了52周高点，之后虽然有所回落，但全年仍上涨了34.5％。

这一次，澳洲房市要经历V型复苏还是U型复苏？

近期澳洲经纪一直受到银行业皇家委员会调查和信贷紧缩的影响，因此，经济增长一直是自金融危机以来最慢的速度。

不过，房市已经历了相当大的复苏，几乎在宣布选举结果后立即开始回暖。在这次大选后反弹之前，一个普遍的观点是房市将低迷较长的一段时间并可能出现U形复苏，U型复苏有点像浴缸，侧面光滑，底部凹凸不平，投资可能需要很长时间才能“解套”。

一些超级悲观主义者甚至预测到可怕的“L形”衰退，在未来几年内都无法预见或预期到任何复苏。现在看来这不会发生，尽管有些人仍在谈论W型复苏，但在悉尼和墨尔本，复苏已变得更加“ V型”，至少内郊区的中高端房产市场中，这一趋势更为明显。

在过去的一个季度中，悉尼和墨尔本的房价均上涨了3％以上，尽管中位数一如既往地掩盖了楼市中的一些重大变化。

央行甚至可能会担心这里出现抛物线形的“J形”结果，房价飞涨，绝尘而去，但这看起来不太可能。实际上，许多基本市场数据几乎没有改善，尤其是对于新公寓和建筑审批量。所以，房市前景变幻难测。

监管“松了口气”

金融监管机构并未对悉尼和墨尔本房地产市场近期突然反弹感到惊慌，他们松了一口气，认为房价下跌带来的风险“有所减弱”。

金融监管委员会在上周的会议上还讨论了信贷持续收紧的状况。该委员会在周一的一份声明中说，信贷增长受到“抑制”，特别是向住房投资者的贷款。

CFR每季度召开一次会议，由澳央行行长Philip Lowe主持，澳审慎监管局、澳证券和投资委员会以及财政部的负责人出席了会议。

监管者将住房贷款增长疲软归咎于借款人的需求疲软，这与四大银行的判断截然不同。四大银行声称，监管部门对负责任的贷款法进行监管而加剧了信贷紧缩。

一些经济学家警告说，澳央行两次降息可能会推升悉尼和墨尔本的房价和拍卖清盘率，从而加剧房地产泡沫。

该委员会在9月18日的会议声明中指出：“与其他信贷机构相比，四大银行的增速有所放缓。”

7月份住房融资批准量高于预期，自住房贷款数量增长4.2％。但是，年度批准量仍比去年下降了8.7％。同月，投资房贷的价值强劲增长了5.3％，但仍比去年同期下降了20.4％。

“小繁荣”能走多远？

瑞银（UBS）认为，由两次央行降息引发的楼市“小繁荣”持续不了多久。

瑞银的一项分析显示，信贷增长乏力，新房开发几乎没有回升，悉尼和墨尔本的待售房屋数量极低，表明可能没有足够的动力来维持像2012-2017年那样的长时间房市繁荣。

与那次繁荣不同，当前周期的上升还没有看到通常在价格上涨之后的新住房供应激增，这表明，这次繁荣可能是短暂的或比以前疲软。

瑞银经济学家乔治·塔伦努（George Tharenou）、卡洛斯·卡乔（Carlos Cacho）和吉姆·许（Jim Xu）在一份报告中说：“我们预计澳联储降息和APRA信贷放松将触发房价的‘迷你热热潮’。但是，这次周期将有所不同。”

“在7月份信贷增长降至8年来的低点之后，即使未来会有更多的贷款，房贷和信贷增幅也可能仅反弹至4％，因为只还息房贷要转换为还本付息房贷，且有70％房贷在降息后没有改变按揭额。”

“7月份的建设批准量跌至6年低点……而且我们的土地销售领先指标表明，持续疲软甚至比我们（长期且相对看跌）的预测更糟糕，因为我们预测2019年的总住宅开工量将降至170,000并在2020年保持在较低水平。”

更广泛地看，瑞银预计，由于低挂牌量及其它与住房相关的支出创历史新低，2012-2017年“真正的繁荣期”的“乘数效应”现在都没能看到。

周末的拍卖清盘率持续回升了几周之后也有所回落，市场已经显示出放缓的迹象。

根据Corelogic的数据，尽管某些指标仍然强劲，但悉尼和墨尔本的初步清盘率均较低。另外，这些销售背后是极低的挂牌量。

房贷经纪人说，尽管许多买家在热门地区看到了一些销售旺盛的局面，最终拍卖价格最终高于要价，但住房市场总体上仍然缺乏推动上一轮繁荣的宽松信贷。

抵押贷款经纪商Catalyst Advisers常务董事阿德里安·李（Adrian Lee）表示：“我对当前需求的深度或持续时间没有信心。

“如果挂牌量或供应量回到繁荣时期的最高水平，我极度怀疑需求是否能跟上。事实是，尽管利率和偿贷测试利率有所降低，但大多数（如果不是全部）申请人今天无法像一两年前一样借入同样数量的钱。”

阿德里安·李认为，监管对宽松信贷的压制仍然在起作用，政府在银行皇家委员会之后急于实施更好的贷款标准。