揭秘韩国基金在澳4亿投资受骗内幕：如何避开房地产投资的“坑”？

今年对于澳大利亚的大型开发商而言，可谓是多事之秋。跨年发酵的Opal Tower质量问题，让开发商Ecove焦头烂额；年中，悉尼的Ralan Group和墨尔本Steller相继倒闭……

而近期，起家于墨尔本的另一家大型房地产开发商Caydon则卷入一场涉嫌数亿澳元欺诈的诉讼。

根据墨尔本《时代报》（The Age）报道，韩国JB资产管理公司（JB Asset Management，后简称JBAM）在维多利亚州最高法院指控LBA Capital、其关联公司Living Bright Australia以及两家公司的独立董事Demetrios Charisiou，参与了对JBAM“复杂的欺诈”。

这起涉及价值近4亿澳元房产投资的欺诈案，不仅包括了Caydon在Moonee Pond的公寓项目中的48套房屋，还有墨尔本CBD对岸Southbank正在开发的地标公寓Australia 108（后简称：108）的41套房屋。

Australia108为目前南半球最高住宅楼

近百套的房产投资很可能“打水漂”，让人惊讶于金额和数量巨大。Ralan倒闭时，由于将订金作为无抵押贷款发放给Ralan，大量购房者无法拿回自己的订金款项。

虽然澳大利亚是信用社会，总体商业信用程度较好。如房产交易之类的投资，都需要律师参与，以规避风险。但澳大利亚并非“净土”，投资也会有“坑”。

博满金资首席分析师魏睿昊将揭秘这一巨额骗局，并分析如何识别房产投资或其他商业投资中的“trick（骗局）”。

澳财聚焦

主持 : Ivy Yu  许蝶

撰稿：Shadow Wu 邬颖茹

嘉宾：Julius Wei 魏睿昊

视频编辑：Kevin Huang 黄震宇

轻信委托机构 

韩国基金4亿投资打水漂

JBAM是韩国七大金融集团之一的JB金融集团（JB Financial Group）的全资子公司。根据其官方网站上的信息，该公司在美国、中国、南亚和欧洲等国家及地区为韩国投资人进行房地产相关的投资。

澳洲当地媒体报道，这次涉及的JBAM所属基金专注于开发专供于残疾人的公寓（SDA），是澳大利亚政府资助的“国家残障保险计划”（National Disability Insurance Scheme，即NDIS）项目的一部分。

JB资产管理公司官网房地产业务介绍页面截图

这家资产数十亿美元的公司在法庭上提交的文件指称，JBAM通过LBA Capital向开发商Caydon支付了3000万澳元，用以购买墨尔本Moonee Pond公寓项目中48套一居室公寓；JBAM还指称，LBA Capital伪造了墨尔本Southbank在建公寓108大楼的41套“并不存在”的专业残疾人住房的业权文件和签名，他们为此共支付了3220万澳元。

根据JBAM的文件显示，该公司向LBA Capital已支付和待支付的用于房地产投资的款项，共计近3.95亿澳元。尽管未支付的款项已追回，但本身意图进行的投资恐怕无法正常进行。

Caydon是墨尔本最大的私营开发商之一，在Brunswick、Collingwood和St Kilda以及Alphington Paper Mill都有大型公寓项目。Caydon的首席执行官（CEO）Joe Russo坚称，Caydon没有得到相关的付款，也没有与LBA Capital进行任何财产交易，并且指控有人伪造了有他签名的文件。

Caydon首席执行官Joe Russo，图/Caydon官网

在接受媒体采访时，他表示，虽然LBA Capital曾经和Caydon的职员交流过表示想购买公寓，但此后他就接到电话得知自己的签名被伪造了。

这起诉讼的关键人物——LBA Capital的Demetrios Charisiou，其名下公司的全部资产已被法院冻结。据《时代报》透露，他拥有12处房产，价值1650万澳元。

在今年早些时候，LBA Capital及其相关公司已经为其它十多处地产投入了1780万澳元的订金，这些投资项目至今仍未结清。法庭文件显示，全部结清的费用估计为9000万澳元，这笔资金目前在Charisiou律师——GPZ律师事务所的Nick Galatas控制的信托账户中。此外，Charisiou的公司在银行账户上有33.2万澳元，总资产为3460万澳元。

内幕：因牵涉墨尔本108大楼被起底

魏睿昊介绍，他在本地媒体曝光前，经由一个地产债务和股权投资的合作伙伴处，已经听说这起事件。当下的第一反应就是：难以置信。因为涉及金额太过巨大，且韩国方面并非个人，而是专业的大型投资机构，本身就有数十亿美元的资产。在这样级别的商业中，出现如此情况的欺诈是极为罕见的。

而暴露其中骗局的过程更是戏剧性：该合作伙伴当时正在了解墨尔本Southbank在建的108大楼的贷款融资情况，因此接触到韩国投资机构。其中有韩国方面的人员表示，他们已经买下108项目四十多套公寓。该合作伙伴就与108项目开发商确认，谁知得到的消息非常令人震惊——开发商表示从未向JBAM出售过公寓。他们再去询问JBAM，此时这个韩国基金公司才知道出了问题，再经检查发现所有房屋购买文件都是伪造的。

如上文所述，这起案件中，韩方授权LBA Capital的投资金额高达近4亿澳元，实际支付的为6540万澳元。5000万澳元被用于“购买”合同不实的房产，剩余1540万澳元的资金缺口不明。对于LBA Capital未结清的9000万尾款，媒体披露JBAM的一名代表表示，他们宁愿放弃投资，也不愿支付。

在发现有欺诈可能后，韩方设法追回了2.45亿澳元的资金。但这9000万尾款如今仍被冻结在被告方Charisiou律师所控的信托账户。魏睿昊认为，按照澳大利亚的法律体系，这笔钱大概率还是能够追回。不过，他也指出，已支付的款项恐怕要受损失，因为被告方的资产不过1000多万澳元，全部变卖也不足以弥补所有资金。

韩方问题：投资过程缺乏有效净调和监控

虽然欺诈行为非常可恶，但在这次“受骗”也暴露出韩国基金公司管理的许多问题。

魏睿昊对如此大的专业投资机构，未能做好有效的净值调查，非常惊讶。他表示，通常大机构做投资，尤其是像该案件中金额高达近4亿，应当会进行实时的监控和追踪。然而，从目前了解到的信息来看，韩方的净调恐怕很不完善。

比如涉案的LBA Capital已不是第一次牵涉在有问题的房地产项目中。《时代报》公布了一份该公司签署的购买Sorrento地标性酒店Continental Hotel合同。是否有些熟悉？Continental Hotel正是墨尔本倒闭的房地产公司Steller停工的项目。

LBA Capital以2100万澳元的价格从Steller手中接手该项目，但截至资产被冻结，只支付了210万澳元。而根据Steller原本的计划，这个项目的改建费用就高达8000万澳元。大型韩国基金JB资产管理公司在澳进行近4亿房地产投资，却发现大量购房合同均为伪造，近百套的房产眼看要“打水漂”，如此高额商业欺诈如何发生？

Continental Hotel曾是已倒闭开放商Steller的项目
（图/The Age）

魏睿昊认为，如果净调充足，韩方就不会把4亿资金交到这样一个潜藏猫腻的公司手中。

此外，他还觉得，当韩方给出资金后，所建立的资产结构和监管机制也都问题重重。如此大的资金量，只用简单的信托账户管理。显然他们对LBA Capital的融资能力和资金管理能力都毫无了解。

其他房地产投资“陷阱”

其实，随着近两年的房地产“寒冬”，曾经被房地产热潮掩盖的投资问题，就逐渐暴露出来。

最广为人知的恐怕要数澳大利亚房地产开发商未来集团（Ralan Group）倒闭，留下了至少5亿澳元的债务。数以百计的买家被告知，他们在之前支付的楼花订金有可能打了水漂，包含利息和无担保贷款在内，损失是7万澳元或更多。

该公司在黄金海岸价值20亿的红宝石（Ruby）和蓝宝石（Sapphire）大楼以及悉尼Arncliffe的兰花（The Orchid）大楼这两个项目中，绝大多数的楼花买家与未来的两个集团子公司（由未来集团的创始人William O'Dwyer控制）签订了"附加协议"，将订金存款的“全部或绝大多数”作为无抵押贷款发放给开发商来获取高利息。

图/澳洲金融评论报

由于很多投资者对于不同资产的风险种类，以及所签借款合同条款的隐藏风险并不清楚。加之，部分人抱着侥幸的心理，将预售房的订金以高利息借给开发商，以为能够获得高额利息。

魏睿昊指出，其实这本身是非常危险的行为，提出该方案在房产交易中很不寻常，意味着开发商的资金链可能非常紧张。遇到这样的情况，如果寻求专业人士（如律师）的建议，就会发现其中的问题，但不少中国投资人都忽视了。

此外，魏睿昊还谈及与此次韩国投资公司类似的案例。一名中国的投资人想在澳大利亚做房产开发项目，虽然其在中国有一定的房产开发经验，但对澳大利亚并不熟悉，也没有澳洲身份。在通过别人介绍后，认识了澳洲本地的所谓“朋友”，并将部分资金转到该朋友名下，以其名义进行房产开发。

然而，整个的开发过程，不仅项目推进速度非常慢，而且资金链不停面临短缺和断裂的窘境，最终他发现这个中间人从中盗取了上百万资金。尽管最后项目完成，可由于债权人最终对所有的资产有清偿权利，所有的款项或者出售的收入只能归债权人所有，这位中国投资人则血本无归。如果他能寻找真正专业的人士帮助他打理澳洲的投资，相信结果不会如此“悲惨”。

房产投资三大误区

魏睿昊总结了投资人的三大误区：

第一，缺乏风险意识，一味追求高利润。如Ralan倒闭的受害人，在高收益面前缺乏理性。但高回报必然伴随着高风险。如果一款产品收益率非常吸引眼球，却超出合理范围，一定要三思。

第二，一些中国投资人缺乏在澳投资相关的知识与经验，对自己在中国的投资经验过于自信。澳洲的房地产市场跟中国大不相同，多数投资者都非专业人士，往往缺乏本地的投资经验和知识，却又盲目自信于自己的判断。

第三，过分相信熟人，而不相信专业机构。如果在了解你的风险承受能力之前就告诉你这个产品不可能亏损、保本高收益，这是极其不负责任的误导。

如何规避投资风险？魏睿昊指出寻求专业机构服务至关重要。

目前，中国投资市场依然处于早中期，即很少直接对服务进行收费，而是更多收取捆绑在产品销售当中的提成。澳大利亚投资市场的操作和规则，与中国机制不完全相同。在澳大利亚投资过程中，需要相对较多的服务费，例如会计税务、法律、资产管理相关的种种费用，这往往让中国投资人感到不适应。因此一旦有熟人宣称不用收费，很多中国投资人就愿意进行合作，但却忽视了中间人可能会在另一方的产品销售中获取费用，因此会缺乏中立性。

魏睿昊认为，如果寻找中立和专业的服务机构，他们往往配备专业的会计、律师、资产管理人、基金管理人，可以帮助投资人规避大量的风险。虽然并非每次投资都能获得最高的回报率，但却可以最大程度地控制损失，在目前越发动荡的大环境下，保护自己的财富。