新政出台，空置土地建造房屋费用不能抵税了?

最近碰到一个有趣的案例,在这里大家分享。

客户Apple 前几年买了块大地，但一直因为资金不足等原因空置，最近终于敲定方案，决定贷款建造投资房。

可是审批贷款需要漫长的过程，Apple真是有点等不及。

Apple 想知道：

“如果用自己现有的自住房对冲账户里的资金先支付建造款；

等到建成前，放贷机构批了贷款，并向建造商支付全部建造金额；

然后建造商将自己先前支付的款项全部退还Apple的话，那么贷款产生的所有利息是否都可以作税前抵扣？”

也许您也曾遇到类似困惑，和Apple 一样，在建筑贷款的问题上纠结过：

△ 通常要等好几个月后才能分批提取贷款，我想现在就开始施工，而建筑商需要我先付定金才能开工。我可能等不到放贷那会儿，现在就得拿出自己的钱付给建筑商。

对冲账户里的钱，我想知道这部分计算的利息可以抵扣吗？

△ 如果按照我的假设方案，建筑贷款被提取的那一刻，它留给建筑商手中，我不会动用那笔资金。建筑商只是从银行那里拿到钱后退还了我以前支付的款项，以便继续进行建造。

那么这样操作产生的贷款利息可以抵扣吗？

ATO怎么看待呢？

之前，如果您购买闲置土地打算建造投资房（产生未来收入），那么贷款利息、市政费和其他持续持有成本类的费用是可以进行税前抵扣。

您必须证明已经（并且正在）积极的真实的筹备建造房屋，并在房屋建成后立即出租。税局是接受有可能种种原因发生的延迟。

如果这些延误超出了您的控制范围，您仍然有权要求减税。

如何证明您在积极真实的筹备建房屋呢？

• 向金融机构寻求建造资金或积极变现其他投资来为建房提供资金

• 与建筑商沟通施工过程并获得建筑成本估算

• 与建筑商沟通设计合适的房屋计划

• 与市政厅联系，递交土地开发计划或有关该财产的其他相关文件

• 与当地房地产经纪人联系，以确定预期的租金回报

根据TR 2004/4所得税相关条例规定，在确定利息费用是否可以税前抵扣的时候，要考虑which funds are put and of subjective purpose will in，也就是钱到底是怎么来的，钱到底是怎么用的？

回到这个客户的案例中，尽管对方已经明确建造的房屋用途是确实用于投资，还是要看利息是怎么形成以及形成的时点，关键在于这个钱怎么个借法，前后顺序非常有讲究。

再来看看有关最新法律的更新：

在2018-19年度联邦预算中，政府宣布将限制与持有闲置土地有关的费用的税前抵扣。

相关条款包含在2019年《财政法修正案（2019年税收诚信和其他措施第1号）法》中，该法于2019年10月28日获得最终批准通过。

注意，该法律适用于在2019年7月1日或之后发生的空置土地的税前抵扣，哪怕您该土地在该日期之前已经持有。

那么修正法里怎样的土地被视为空置土地呢：

√  在产生费用时，该土地没有永久性结构；或

√  该土地虽然包含永久性结构，即住宅房舍，但该房舍在法律上无法被占用，或者没有被出租或可供出租。

但土地是农业生产用途，或者土地本身是用于商业经营，或者假如土地的拥有者是如下实体，新法就管不着了！

□  公司

□  退休金（自我管理的退休金基金除外）

□  托管的投资信托或公共单位信托

□  或所有成员均为上述实体的单位信托或合伙企

换而言之，新法影响到了个人、信托、自营养老金结构。

Apple的事情碰到了新的挑战，房子造好前拥有的土地算是空置土地了，建筑贷款的利息抵扣看起来都要打水漂了……