房东仍是澳洲最轻松职业，大多数房东收益高于平均收入

最新一份报告显示，在目前租金和房价双双下跌的情况下，一些房东或许处境艰难，但大多数人的收益仍高于平均收入者——特别是如果他们在10多年前就已经购房的话。 

悉尼大学亨利•哈洛伦信托(Henry Halloran Trust)研究员默里(Cameron Murray)表示，自2000年以来，澳大利亚各地的实际房价飙升了150%，而实际工资仅增长了不到三分之一。 

“在截至2019年6月的29个季度中，有16个季度，悉尼房价增值中值高于全职工作者的收入中值，”默里说。“所以在过去的20年里，当房东是这个国家最好的工作，这是目前为止最轻松的一份工作，尤其是在悉尼和墨尔本。” 

CoreLogic的数据显示，仅在过去5年，澳大利亚各地的住宅价格平均每年就上涨3%，而租金则上涨1.2%，给房东带来了4.2%的总回报率。相比之下，工资平均每年仅上涨2.1%。

默里博士表示，政府向投资者提供的慷慨税收优惠，以及贷款渠道的便利，推动了房价的飙升，因为房东会竭尽所能向银行借款。 

悉尼投资者斯洛德卡尔（Subodh Shirodkar）自2009年开始投资，他的投资组合达到700万澳元。他说，当房东当然获利颇丰。 

“我之所以能够辞去我的全职工作，成立了自己的咨询公司，是因为我的房地产让我赚的钱比我之前公司赚的还更多。”

“我们非常幸运，在价格开始上涨之前就把握住了市场时机，所以我们能够获得净值，购买更多房产。” 

“因此，即使在几年前价格下跌时，我们的投资组合也得以维持，因为我们是在正确的时间买入的。我认为，从长期来看，房地产是非常可靠的投资。”

像斯洛德卡尔这样的投资者比例已从上世纪90年代的10%上升至2017年年中最近一次繁荣达到顶峰之时的40%。 

默里表示，尽管自监管机构开始收紧投资者贷款(导致2018年至2019年期间房价大幅下跌)以来，房价有所下降，但目前的低利率设定将再次引发一轮价格通胀周期。 

“投资者信贷目前已经枯竭，但这种情况不会永远持续下去，”他说。“如果银行把钱借给任何希望获得2.5%利率的人，房东迟早会意识到这是一笔多么划算的交易，并重新开始投资。” 

黄金时代可能结束了 

但AMP首席经济学家奥利弗(Shane Oliver)表示，病毒大流行改变了投资者对房地产市场的看法。 

他说，“过去15年，在移民大量涌入的情况下，相对于非常强劲的住房需求，住房供应长期短缺，这给房东带来了明显的回报，但在今天的市场上，情况并非如此。” 

“有很大的可能性，特别是如果移民没有大量回归，我们继续看到租赁市场供应过剩，房价和租金将会下降，并在很长一段时间内保持疲软。” 

“从政治上讲，政府很难将移民数量恢复到以前的水平，因为我们有更高的失业率，这意味着对住房的需求将在很长一段时间内放缓。” 

BIS Oxford Economics负责人梅勒（Robert Mellor）认为，房地产投资的黄金时代可能已经结束。 

他表示，“我认为不会出现另一轮由投资者主导的楼市繁荣，一个关键原因是，考虑到租金和房价目前不断下跌，投资者将会在场外观望一段时间。”