高现金流物业案例分析丨创富实战

如果你希望长期持有一套投资物业，希望获得更高的投资回报，那么，一定不能忽视持有房产过程中的现金流。

当你押注一个区域的时候，当然希望自己能在最好的时间点入市，在有利于买家的市场环境条件下以很好的价格购买，然后该区域有很好的自然增长，最后在价格最高、市场需求特别旺盛的时间点出售获利。

然而，长期持有投资物业的最大风险，就是你押注的区域，在未来相当长一段时间内，没有出现你预期的涨幅。

这个时候，你就失去了很大的机会成本，因为你押注在这套房上的资本，本来可以在其他回报更高的领域里面发挥更大的作用。

为了对冲这种的风险，我们在投资物业的时候，一定要充分考虑物业的现金流。

因为，现金流是房产投资回报的一个重要组成部分。

万一自然增值没有预期的那么理想，我们仍可以在现金流方面获得收益。

下面，我们来分析一下高现金流物业的案例。

案例一

（该区域过去5年独立房中位价走势）

物业类别：独立房

物业特征：老旧过时，后院大，近商业中心

购入价：15.3万澳元

购买年份：2015年

当时独立房中位价：20.8万澳元

现在独立房中位价：33.8万澳元

现金流策略：

➣ 装修老房子提升租金

➣ 装修后的房子带家具出租提升租金

➣ 后院加建2卧室1车棚房子提升租金

➣ 新建房子带家具出租提升租金

投资总成本：约31万澳元（含贷款部分）

租金回报：每周950澳元

物业租金回报率：15.9%

区域平均租金回报率：5.75%

最新估值：58万澳元（可用于转贷或增贷）

结论：

◎该投资者押注的区域，5年内独立房中位价有高达62.5%自然增长。

◎通过改造，该物业租金回报率达到该区域平均水平的接近3倍。

◎该业主获得了自然增值、人为增值、人为现金流的多重收益。

案例二

（该区域过去10年独立房中位价走势）

物业类别：独立房

物业特征：老旧过时，后院大，近购物中心

购入价：59万澳元

购买年份：2012年

当时独立房中位价：61.3万澳元

现在独立房中位价：120万澳元

现金流策略：

➣ 装修老房子提升租金

➣ 后院加建2卧室房子提升租金

➣ 新建房子带家具出租提升租金

投资总成本：约79万澳元（含贷款部分）

租金回报：每周1,070澳元

物业租金回报率：7.04%

区域平均租金回报率：2.62%

最新估值：130万澳元（可用于转贷或增贷）

结论：

◎该投资者押注的区域，8年内独立房中位价有高达95.8%自然增长。

◎通过改造，该物业租金回报率达到该区域平均水平的接近3倍。

◎该业主获得了自然增值、人为增值、人为现金流的多重收益。

案例三

（该区域过去10年独立房中位价走势）

物业类别：独立房

物业特征：建筑面积大，房间多，建筑条件好，停车位多，交通方便，近购物中心

购入价：89.5万澳元

购买年份：2014年

当时独立房中位价：49.9万澳元

现在独立房中位价：67.5万澳元

现金流策略：

➣ 内部改造房屋格局，增加卧室套间数量以提升租金

➣ 每个套间租给不同租客，配以合规防火措施、保险与专业管理

➣ 带家具出租提升租金

投资总成本：约108万澳元（含贷款部分）

租金回报：每周1,990澳元

物业租金回报率：9.58%

区域平均租金回报率：3.72%

结论：

该投资者押注的区域，6年内独立房中位价虽然只有35.2%自然增长，并没有前两个案例里的区域涨幅那么大。

通过改造，该物业租金回报率也能达到该区域平均水平的接近3倍。

试想想，其他押注该区域的投资者，如果没有选择适合这样的人为提升现金流策略的物业，而仅仅是买了普通的物业，只能获得不太高的自然增值，还要因为负现金流而贴钱进去，最后的实际投资回报则不太理想。

从以上三个案例可以看出，高级投资者很注重风险。

为了对冲风险，克服房产市场走势无法精准把握的弊端，我们可以通过提升现金流的方式，更精准、更有把握地，获得实实在在的现金，而不是仅仅依靠将来可能有、也可能没有的自然增值。