悉尼的北海滩是不是未来的房价黑马

各位观众大家好，欢迎再次来到查房直播室，在这里由我和吴总给大家带来新一期的区域分析。

北海滩应该算悉尼好区当中，华人最陌生的区域之一。我有个习惯，就是每周六去不同的地方观看当地的房屋开放。无论上东，内西还是下北，所到之处总是能见到华人的身影。如下北的Mosman，去过的几次开放都能见到不少的上海和广东同胞。

内西如Concord ，开放时华人扎堆，妇幼中青，什么年龄段的都看得到。再如东区，虽然是澳洲当地人传统地段，但是到了Kingsford， Kensington，华人就能见到不少了。

唯独北海滩，我从南走到北，见过一个卖房的华人中介（只讲英文），但真的没见到什么华人参加房屋开放。在Dee why的大街上，你能见零稀的亚洲面孔，但你也不确定是不是中国人。其实哪只是中国人，有色人种在北海滩真的很少。同样是白人居多的南区Sutherland shire，华人反而不少，尤其集中在Miranda一带。

在blacktown，seven hill 的西区都能见到不少华人，显然区域心中的好坏或治安不是华人没有选择这里的原因，这里华人少其实原因只有一个------公共交通。北海滩没有火车站。

虽然没有火车站，但是北海滩这几年的身价开始水涨船高, 人气越来越旺。

例如北海滩的区域Narraweena，当地居民成分12%都是住社会福利房的残障和低收入人士，如今这里成了澳洲本地家庭置业最火的区域之一，搜索这个区的平均人数，是整个NSW 每个区平均数4倍以上。

在疫情期间，因为可以在家工作。所以很多家庭是租也好，买也好，纷纷搬到了这里。很多人很纳闷，南区像Sutherland shire也有水，还有火车站，为何不像北海滩这么火呢？

今天我会把我的视角带给大家。我会从三个方面来讲北海滩。

第一个方面是北海滩该如何分。 

第二个是为什么看似相同底子的南区没火，而这里火了。

第三是如何把握北海滩的投资机会。

首先我们先谈北海滩的地势。

北海滩是一个非常大的council，从南向北延伸了33公里，如果从Manly一直开到区域的尽头palm beach，开车要花一个小时的时间。有人说悉尼土地供给有限，因为东面是大海，南北是国家公园，西面是蓝山。也有人说悉尼是风水宝地，拥山抱水。

其实这些话形容在北海滩比较合适，人家是三面环水，一面临山。

北海滩可以做几个切割，第一个切割是以Brokvale 为分界线。Brokvale算是北海滩一个小的就业中心，有非常多的工业厂房和仓储中心在这里。它拥有整个北海滩最大也是唯一的Westfield ，还是一个交通枢纽，是Pittwater road 和Warringah freeway的交接处。

为什么说这里是分界线，因为这个区以南就没有便宜的House。根据Realestate.com.au网站的数据，这个区以南除了manly vale，所有的区域中位价都以超过了200万，而Manly vale的中位价是195万。我管Brookvale以南称之为下北海滩。

下北海滩不但house价位贵，其实公寓也不便宜，当地没什么新公寓的供给，楼花对当地人来说并不是常见的事。

Brookvale 一直到Mona Vale 我称之为上北海滩，也是所谓工薪区域。我这么说并不是因为当地看水景的house就便宜了，像Collaroy，Mona vale看水的超级豪宅依然可以卖到1000万以上。

上北海滩公寓用地比较多，沿海区域住宅类型公寓一直占当地住宅数量的主导地位。Dee why 就不用说了， 澳洲最大开发商几年前在当地做了一个几百套的公寓大项目， Narrabeen， Mona vale这几年当地也出了不少小项目。

公寓供给相比下北海滩多，价格负担性更好，离市区远，所以人口收入肯定是不如下北海滩。上北海滩的优势就是能买到价格还算可以负担的次新公寓。很多海滨区域，在卖的公寓都是两房一卫的红砖公寓，价格还超过了100万。

不止是公寓，上北海滩的像Warriewood还有大量的House land，都是小地精装修，要价要160万左右。

Mona vale 以北我称之为北海滩的乡下，如Newport， Avalon beach ， Palm beach， 无论是看新闻还是我周围一些朋友，有不少人在当地买度假屋。基本上来说就是富人的后花园。

北海滩的第三个分界线是以Pittwater Road 以西， 沿着 Warringah 高速公路的四个区，分别是Forestville， French Forest , Beacon Hills 和Narraweena，北海滩这部分内陆区域，我称为价值区域。

这里首先是价格相对低廉，中价位清一色都在160万左右，交通相对方便。看你想要什么，如果是交通，离配套近，那就Forestville 和 French forest，开车到Chatswood也就10分钟左右，乘坐BUS 270可以在半小时内抵达市区。

如果是想要更靠近海滩或水景可以选择beacon hill 和Narraweena，这边地势高能看到Dee why 水景，开车到海滩也就2-3公里，非常近。2-3公里到海滩，中价位还能160万左右，除了南区sutherland shire，也就这里。

这些就是北海滩的基本地理结构。

第二部分我来解答一下，为什么很多人北海滩超越了南区。

在我以前的印象里，北海滩和南区没啥区别，都是一样的远，一样全部是白人，无论是站在Miranda的rooftop停车场，还是Warriewood的rooftop停车场，都能看到一座座绿油油的山脉。

不但如此，我也见过相同的悲剧故事。一个是内西Glebe 开店的华人老板，他告诉我他2001年花180万左右买了Sylvania Waters带大码头的豪宅，要知道2000年初Hurstville的中价位才40万不到。结果10年后以195万卖出，房子几乎没涨。

第二个是Dee why一对上海夫妻，也是2003年初花了150万在 Dee why 买了一个 house，后院能望到一角的水景，他自己承认房子也是10年没怎么涨。

我当时就觉得两个区域都是一样，没前景。

当我了解更多的时候，我发现两个区域没法比，明显北海滩更胜一筹。

首先Sutherland shire也看水，但区域内大部分不是看海，而是内湾，而且很多内湾还不是深水湾，停靠不了大的游艇。真正的海滩区域只有Cronulla。河景vs海景，这点没法比。

王立群老师讲史记时说过，人生要有三行---自己要行；有人说你行；说你行的人一定得行。人的2/3的价值是通过别人来体现和附加的，区域也是一样。

如果附近有比较大就业中心或者有几个比较贵的区，这样可以一带一路的把整个区域帮衬起来。北海滩有，但是Sutherland shire没有。Sutherland shire 十几公里范围最大两个商业中心就是Bankstown和Hurstville，这些地方本身还在招商引资的阶段，没有能力外溢。

北海滩附近有两个中心的辐射，西边靠Chatswood，南下有Manly， 而自身有政府地下隧道工程上马，这是不是自己行，别人说行，说你行的人也行呢？

最后我说说北海滩的潜在机会。

无论是公寓或者是House，当地空置率极低，所以不但出租不成问题，租金还特别的好。你看Forestville，投资房几乎 家家户户带Granny Flat，因为可以租到600/周，总体上来说这里是一个养house不太累的区域。

第二就是度假屋，很多人想给自己在海边买套房子，但是市区像Bondi 太贵了，买不起。不少中介投其所好卖40-50万的黄金海岸公寓，结果心中的度假屋是有了，但没升值。

我之前直播说过chatswood公寓算是留给华人投资和自住兼容的区域。上北海滩就是度假和投资可以兼容的地方，尤其是三房公寓，未来会有不少人退休人士接盘。

最后机会就是house，因为北海滩没法做duplex除了Warriewood，当地没啥新房供给。当地有不少家庭置换房产又迫切需要Condiiton 比较好的物业，所以就给很多人想要做旧房翻新，推倒重建的小开发商入场的机会。

以上就是今天直播的内容，感谢您的观看与收听，我是万邦君，我们下次再见。