拥有一亿澳币的房产是种什么感觉，新世界的大门

我和罗先生的认识是通过我律师的一次私人聚会，罗先生是澳洲本土出生华人，今年已经72岁了。他完全不懂讲中文，也看不懂中文字，略微能听懂一些广东话。让我们能产生共同话题的原因是因为我发表了地产投资的一些见解，正巧罗先生也是地产投资的发烧友，他邀请我来到了他的办公室，说要好好聊一下。

到了办公室他给我看了一份他整理的资料，上面详细罗列了他名下的房产。他微笑着对我说，如果你能帮我多申请到一个贷款，那就非常好，如果不能，咱们也可以聊聊。

我看了一下那份资料，密密麻麻总共记录了30多套房产，里面有商铺，厂房，公寓，购物中心和豪华公寓，总价值超过了一个亿。用我律师的话说，身家过亿的人他见过不少，但像他那样执着于买房投资的少之又少，大部分富豪的财富都是集中在自己生意上，或其他生意的股权上。

我很诚恳地问罗先生能否接受我的采访，在保留一定隐私的前提下，他大方的同意了。

问

万邦君：罗先生，您好！能否简单介绍一下您的个人背景

答

罗先生：我是1949年出生，在我出生的那一年我们整个家族决定从广州移民到澳洲，我的祖籍是广东中山。我们祖辈就经商所以有点积蓄，到了澳洲后我父亲在Surry hill开了一间中餐馆，而他的几个兄弟去学医，后来成了医生。我们当时的家安置在campsie的 beamish street， 我在canterbury boy 读的初中和高中，然后去NSW大学读的本科。

问

万邦君：您看起来生活在一个生活无忧的中产阶级家庭，一般这样家庭的孩子都被灌输，好好学习努力工作，长大当医生之类的话，您是如何走上经商这条路的呢? 是什么原因让您产生这样的想法，很多书上都说想创业的人，都是家境贫寒的人。

答

罗先生：这种想法天生就在我的血液里。我的父母确实有给我们灌输当医生的想法，因为我的几个叔叔当了医生后，生活都非常富裕而且稳定。所以我的兄弟姐妹包括我，全部报考了医学院。但是我一直问我自己，这真是我想要的吗？我的叔叔们看起来很富有，但他们并不开心，每天日复一日的见病人，开药单，生活太没激情了。而且他们并不自由，他赚多少钱完全由他们工作的时间决定的。

我想成为一名商人，想改变这个世界，想自由自在的做我想做的事，想去任何我想去的地方，让别人来替我来工作。

问

万邦君：您这个想法太超前了，如今的社会大家都有类似的想法，可是在当时您是如何有这样的想法呢？

答

罗先生：我从小就喜欢读书，尤其是商业书籍，这对我有一些帮助。不过我从来不认为赚钱的欲望（motivation）是别人可以灌输给你的，这不是来自外在，而是来自你的内心。你要不就有，要不就没有。

问

万邦君：那您后来读的是医科，是如何转型到商业上的呢？

答

罗先生：我在大学上到第4年的时候在阅读美国的一些商业杂志时，读到了关于电脑的一些文章，上面有说到电脑会普及并蓬勃发展。1972年的大学根本就没有IT这个科目，电脑被归类于电子工程这个科目。

我当时女朋友的姐夫，刚好是一名电子工程师，所以我又问了他一些行业发展情况，然后毅然决然地把所有选修课变成了电子工程。

所以我在大学6年拿到了两个学位--医科和电子工程。不过说实话我对电脑根本就不感兴趣，只是知道能赚大钱。其实如果当时我知道别的科目能赚钱，我就可能去学别的。

问

万邦君：看来您要感谢美国人

答

罗先生：美国人一直走在创新的前沿，其实不管是我做生意，还是投资房产，到后来炒股票都是美国的商业书籍给我的灵感，因为类似的话题在当时的澳洲本土是寥寥无几的。投资房产在1973年属于革命性话题。但是你要学会如何把美国人的想法，改良适合在本土发展。

问

万邦君：您家里都是医生，您离经叛道决定做电脑，家里没不高兴么？

答

罗先生：我们整个家族都对我很不满，我父亲有一阵子甚至不和我说话。我尝试解释这个行业的发展，和我做生意的欲望，他们还是不理解。我的一个阿姨，每次在家庭聚会看到我时，都会带着嘲讽的口吻说“ 看啊，我们未来的百万富翁来了”。

问

万邦君：您是如何走上创业的道路呢？

答

罗先生：我毕业后到一家通过报箱发邮件的直销公司工作。我的任务是操作机器，设计一套程序，让打印机同时打印出不同的地址，他们贴在信封上然后把广告发到各家人的报箱里。

当时电脑行业是朝阳行业，相关人才紧缺。很快我就被介绍到Ultimo Tafe去教书，我在那里帮他们建立关于电脑的课程。第二年我建立了自己的公司，开始接私活，并把我的一些学生安排到我的公司来工作。我当时接的第一个活就是帮Energy Australia 建立都市协调的模型。

当时全澳洲的IT公司只有7个，所以公司发展飞速。我后来又换了一份工作到CAS computing，这间公司为会计设计一些软件，所以我又在业余时间在大学选修了硕士的会计，所以我还是CPA。

问

万邦君：您如何同时做这么多事，学习还工作，时间够用吗？

答

罗先生：我从那时起一直到我60多岁，我一直从事着三份工作从来没停过。因为我购买了很多房产我需要保持很强劲的现金流。当然还有很重要的一点是，当时的银行给生意人贷款买房是很难的，我的公司刚成立，哪怕业务再好也贷不到钱。所以我需要工作来帮我取得贷款。

到如今天我每天的工作时间是早上7点半到晚上6点，我家里有个很大的办公室。我热爱工作，工作本身就是我的兴趣。

后来我全职做我的生意，不过我依然有两份教书的工作。教书就在市区，离我的公司很近，我当讲师每周也才工作9个多小时。我后来还在UTS教会计。

问

万邦君：您第一次买房是什么时候。

答

罗先生：我工作第一年就开始买房，但那时的收入不够高，首付也不多（我家里人从来没有在买房上给予任何支持）。我发现整个悉尼，凭我的收入能贷到款买房的区域只有mount druitt，但就是这样我的首付也不够。

所以我选择在布里斯本的sunnybank再往南一些的地方买了一块600平土地，当时的要价只需要600块。因为那块地是开发商全新开垦的土地，还在生地变熟地的过程，所以我有几年的时间，可以把剩下的钱凑齐和攒够。

土地一过户我就转手把土地给卖了，当时600块买的地直接卖了3000块，一下子翻了5倍。从这次经历我学到了两个道理，

第一要学会运用延迟成交，你付了小钱锁定了土地，时间越长土地上涨机率越大。第二既然买块地都赚这么多钱，开发商肯定赚更多钱了。

所以我有样学样，去布里斯本的St Lucia ，跟人合伙花3万买了块地，中介和我说可以盖公寓。结果当时的我并不善于和council打交道，批文一直拿不到。布里斯本的council不停用这个那个原因，反复折腾我。我后来没办法了，只能用土地期权把旁边邻居的土地一块买下来，然后两块地合在一起拿到了可以盖6套townhouse的批文。我们把这个地卖了，最终还是赚了钱，但是离我们想象中的结果，差了十万八千里。

问

万邦君：对不起，打断一下，您是如何从对房产都是朦胧的阶段，跳跃到开发商的？

答

罗先生：很多东西是没人教，也不会有人教你的。例如说商业地产，我当时投资时市场上根本就没有相关的资料，今天依然没有，你需要自学。你所应该做的就是不停的去看，什么不懂马上去问中介，有一颗好学的心，在行动中去学，这就是我的办法。

所以我折返回悉尼开始继续在这里投资。我当时就是不停在Bondi附近买公寓，当时的澳洲人口一直在稳步增长，买什么房子涨得都很快，但问题是如何搞到钱。当时银行的保守程度，是你们今天想象不到的。如果你告诉他们你有3-4套投资房，他们一定不会相信。

我当时一直跟一家progress properties犹太开发商买房子。楼花在那个时候的澳洲是一个非常新的感念，澳洲人不习惯在还没看到房子的时候，就根据图纸买房子，更不愿意买公寓。所以当时的开发商要花很大的力气去推广这些房子。房子不但要定价合理，而且位置和品质必须好，最重要的是开发商必须提供贷款，因为当时作为投资人从银行贷款有些困难。

我买了不少bondi附近的公寓，然后价格疯涨。我在去墨尔本出差的时候发现了一个问题，一套悉尼bondi的公寓价格已经涨到了40多万，而墨尔本Toorak整栋老公寓才36万左右。所以我觉得悉尼的市场有些过热了，从而开始在墨尔本买房，把我所说的墨尔本公寓楼整栋整栋买下。

悉尼的市场后来果然开始调整，公寓的价格大幅下跌，而我的墨尔本公寓开始大涨。那个时候我又学到了一个功课，买投资房尤其是公寓一定要把握周期，周期低谷买入和周期高峰买入的结果会有很大区别。

问

万邦君：您后来又是如何在东区买房和进入到商业地产这个领域的呢？

答

罗先生：在悉尼周期低谷时，我抓住机会在vacluse 买了一套house，其实我最初买房的初衷不是为了自住或投资。只是当时的银行不借钱给生意人，而我的生意需要发展，想从银行借钱就必须给抵押品，所以我买了这个房子。

当悉尼地产开始向上走的时候，我抵押了这个房子套现了一百万。我又意识到土地的升值是可怕的。随后我又在surry hill Buckingham街买了一个倒闭印刷厂，装修给我的公司当办公室。

这件事让我意外接触到了商业地产，因为是倒闭的印刷厂，没有租客，所以我拿到的价格相当便宜。当我们装修完搬进去办公后，中介告诉我说如果我当租客一直在房子里租着，那么这个房子卖出去的时候，这个价格将会是我们买进来价格的一倍以上。有租客和没有租客相差甚远。

我开始意识到，商业地产可以通过增加和改变房子的租金来人为改变房子的价值，而不需要等待市场的升值，所以我开始关注商业地产。另外一个原因是我买的住宅地产太多了，已经不能再从银行或任何其它地方弄到贷款，所以只能走商业贷款这条路。

根据我以前的经历，我在1990年澳洲经济大衰退的时候，在bondi junction买下一个独立商铺。商铺层高非常高，大约6米。当时每个人都忧心忡忡，对未来非常悲观，没人想买房子。而我已经经历过几次地产周期，见惯不惯，我知道多么悲惨的故事都会过去，所以我入手买了这套商铺。

因为这套房子是mortgagee sale，法拍的，westpac不但承担所有房子所有装修费用（把房子变回原样），而且还承诺贷款给我。我只需要出一笔定金就可以了。后来当房子要交割时,我借口有些地方没装修好，又拖了一阵子，当房子真正交割时，市场信心已经恢复。我买的实在太便宜，后来银行评估远高于我买入的价格，所以后续我根本就没出啥钱，全是银行贷款。

因为我的医学背景，我敏锐的意识到这个房子可以做成medical centre，层高，所以可以楼上加建一层。我懂医疗，所以我最终把房子租给一个医疗集团，他们楼下做门诊，楼上做X-ray扫描。我知道X-ray扫描用电量大,还在车库为他们修建了专门的电机。 

问

万邦君：我看到您现在的投资组合里，商业地产占了很大的比例, 如今的投资人起步，您是否建议只买商业地产，而不买住宅？

答

罗先生:起步永远要从住宅地产开始。因为这是最容易贷款的，并且风险还很小。只有买过3-4套以上的住宅才建议买商业地产。

一个健康的地产投资组合必须要包含住宅地产。因为住宅地产的流动性很好，如果万一有什么事，我所有的住宅可以很快卖掉换成钱,接手的人非常多。但在经济危机里想要为我几千万的商铺找到买家是件很难的事。所以住宅地产一定要买，尤其是house。

住宅地产的问题在于，普通人买个2-3套就会遇到瓶颈。如果你有生意，贷款可以弄到7-8套，甚至通过一些操作弄到10套。可是再往上就很难，银行不会贷款给你，而且负现金流也开始多了起来。

其实我觉得真正地产投资一定要有自己的生意，第一是贷款相对容易，第二是只有做生意才能帮你赚到足够的现金流，去承受持有房产各样的成本。

商业地产的风险更大一些，是一个高回报，,高风险的行业。例如我其中有一套商铺和办公室,在经济危机时买入,为了等待合适的租客,一个空了4年,另外空了2年。有了好租客当然一切轻松，没有的这个过程中你要熬过来。

问

万邦君:您是如何管理商业地产的风险呢?

答

罗先生:1990年以后印度人的公司开始大量进入到市场，所以IT行业竞争越来越激烈，我索性关掉公司，全职买房子。我雇佣了人全职管理我的房子，没有人会比你自己对自己的财产更上心。

除了靠自己的团队积极招租，我们会问租客你们到底想要什么,我们根据他们的需求来装修，装修好了后他们搬进来。

所以商业地产并不是买入后什么不需要做的投资，相反工作很多。

问

万邦君:您后来是怎么投资的呢?

答

罗先生:我逐步形成了自己的模式,那就是在经济周期低估时买入高价的商业物业或者豪宅，尤其关注mortgagee sale。所以在2008年我又买入在市区的一层的空置办公室，如今价格已经翻了两倍。Covid疫情期间我买入了可以看歌剧院的水景公寓。

对于我来说买房只有两点,要不就是买入的价格极度低于房子的内在价值，买的便宜。要不就是这个房子有改造的潜力, 可以在未来给我带来更大的利益.

问

万邦君: 您说的潜力是指能开发吗?

答

罗先生: 是的,例如你买一套house,你可以选择买正常装修良好的house,也可以选择买一个破烂corner位置, 但中密度规划用地的房子。

不过我不会买空地,上面一定要有个房子,这样我能收租金,有现金流,而且房子后面有个free block of land(空置的地)。

例如我在布里斯本买的购物中心后面就很大的一片空地,未来就可以开发.我不会单独买一块地完全不能出租，只为了开发。

我唯一支付市场价买的房子是在布里斯本的一个Bunnings。 当初的购买价格是1800多万, Bunnings跟我们租25年， 我之所以对这个房子感兴趣是因为Bunnings和我们签订的是 NNN lease。他们承担水费，电费，土地税，市政费和维修，也就是说我享有每年100多万的净租金收入,其它什么都不用管。

考虑到类似的交易不常有,所以我接受了这个价格。

问

万邦君:这个房子买的人很多吗?

答

罗先生:当天来了18组人，有养老金公司，基金公司，还有不少家族财富办公室的.

问

万邦君:您有想过25年后怎么办吗?

答

罗先生:当然,买商地产业最重要的就是出场策略。 首先是你的location要好,至少在危机期间也有需求, 这个Bunnings 就坐落在一个大学附近，紧挨高速公路。我买商业物业一定要紧挨城市里的商圈,从来不买大城市以外的商业物业。

第二是你的商业物业地要大,能做的事就多,这点我的物业也符合。我买之前还仔细研究过澳洲倒闭的五金公司master，他们后来的物业都是什么类型的公司接手，所以这点我也是心中有数。

问

万邦君:您未来会开始做地产开发吗?

答

罗先生:做公寓开发周期是3-4年，如果你是新手要6年左右。6年的时间又是一波新的周期和景气循环，等房子造好了都不知道变成什么样了。你之前问我遇到过什么人生艰难时刻吗? 我的答案是没有。,因为我看起来买了很多房子,但是我骨子是很保守的人，我就是收租，确保现金流没问题。我现在没有生意了，全职管理我的房产，所以现金流更重要了，这也是为啥我买了Bunnings。

我未来会在布里斯本开发一栋楼全部用来出租，设计是给残障人士的住房，,租给政府，目前政府为这些房子支付很高的租金。

问

万邦君:其它类型的商业物业,您为何没有购买,比如说超市,加油站等.

答

罗先生:我在东区居住发现，至少10%的车都是电动车，我对汽车的前途感到担忧，自然不会投资加油站。另外加油站租约满了后,清理需要花一大笔钱。

幼儿园的话就是一个普通的house，一旦幼儿园搬走,我想不出这些房子能做啥其它用途。

至于超市,我最近看到一个现象，在bondi junction的westfield，很多人都是事先在网上预订好了货物，然后在停车场里直接取货走人,根本就不进到商场里逛，这样减少了商场的人气， 所以我对这点也比较担忧，我还是喜欢warehouse和 medical centre多一些。

问

万邦君;您能对想复制您的成功的地产投资人说一些忠告吗?

答

罗先生:首先如果可以，永远不要卖房。我卖掉的房子每个都比我当初的价格涨了几倍。澳洲买卖房子的成本太高了,买入的印花税和卖出的资本增税，交易费用太多，要学会运用 refinance。

第二,永远不要买新房，中国人最爱买新房，买入的第一天就开始贬值，几年新房旧房就没区别了。

第三,低价买入或买入的产品有增建,加建或改建的潜力.

第四,要学会节省,我早期做三份工作支持我的工作,我所有钱都放在房产里。我平时的花销全靠信用卡，我在香港九龙买房子的订金刷的是我的美国运通的卡，我是一个没有现金的人。这样的好处是我做商务舱的钱都是靠信用卡的积分。

我享受生活，但我没有60万的手表，一百万的汽车，好生活和奢侈是有区别的。我的钱要全部进到投资里， 我记得有一次westpac前总裁Gail Kelly邀请我参加银行私人晚宴，晚宴后半部分，开始有商家给我们展示60万的手表，我看到这个东西就忍不住发笑，谁会蠢到花60万买手表？

第五,要很熟悉，调查你购买的区域。 我最熟悉市区，市区是有分界线的，市区北面才是高级公寓的所在地，很多人错误的买在了南面，可这不是好的pocket啊。

问

万邦君: 我之前曾写文章说，市区的分界线是st james station，以南都是留学生，移民住的地方，以北都是本地人所在，图书馆，购物中心，公园，咖啡店都在北边。所以买情人港公寓还自以为买的很高大上的，很可笑。

答

罗先生：我和你的观点一致，所以在投资一个区域里，你需要知道哪些位置最好。

问

万邦君:今天信息量实在太大，我最后有几个问题，一次性问完，请您解答。

1.中国人说富不过三代，您如何做财富承传的工作

2.澳洲豪宅这么多，为何选择住valucse

3. 财富自由的生活,您感觉如何.

答

罗先生: 关于第一条，我最舍得花钱的地方就是孩子的教育。所以我把他们送到最好的私校，当然私校不好的一点是里面攀比的风气太重了。我让孩子参与到我的事业里，从小在我的公司工作，和我一同承受压力，让他们知道父亲的钱不是大风刮来的。

我的大儿子很争气，目前是一个上市公司管理人员，自己受我影响投资了14套房产。

第二条，我想住在一个离市区开车很近，10分钟左右能到，能看到海景的尤其悉尼大桥的地方。我很享受新年夜举办宴会和朋友一起看烟花，同时这个区域要能保值，房子的价格上限很高，所以选来选去就只有valcuse。

第三条，财富自由很无聊，我曾有5年时间，每年旅行半年的时间, 去过了几乎世界所有的地方。但是那又怎么样？去完了还是没事做，工作和阅读才是我的乐趣，我有一千本书。

我还会把事业继续下去，金钱永不休眠，所以我也将工作下去。

感谢大家的阅读，我们下期再见！