澳洲房市延续狂热进行曲 “卖方市场”行情能否保持？

( 图片来源：《澳华财经在线》)

ACB News《澳华财经在线》6月4日讯  2月至5月，悉尼房价上涨了14.3%，是1988年以来最快的四月连涨。

过去一年澳洲八大首府的房价总体跳涨9.4%，地方城市房价涨幅更是高达15%，房屋和公寓价格普涨。

兴奋而狂热的买家

房产换手速度达到创记录水平，成交价高于要价的房产数量创下历史新高，房价频频刷新记录……

种种迹象表明，房市中买家的情绪变得激昂且狂热。

6月4日澳国家统计局发布的数据显示，Covid疫情期间迸发的房贷热潮延续到了四月，当月全国新增住房贷款进一步上涨3.7%，创下310亿澳元的月度新高。

该数据较2020年同期高出近70%，较疫情前的水平高出近60%。

自住性房贷和投资性房贷分别新增230亿澳元和81亿澳元，增幅分别为4.3%和2.1%。

自住性房贷上涨的主要驱动力来自于现房交易，这部分贷款额飙升9.2%；相比之下，由于HomeBuilder补贴到期，新房建设贷款呈逐月下跌势头。

尽管如此，现房市场中，房产挂售数量仍顽固地低于需求水平。

CoreLogic估测，3-5月全澳约产生16.4万套房产交易，同期市场中新增的待售房产为13.6万套。

待价而沽的卖家

这是一个疯狂的卖方市场，但卖家却比较少。问题出在哪儿？

AMP资本首席经济师Shane Oliver给出的一个简短的答案：害怕错过（fear of missing out，简称FOMO）。“市场上行时买家会因FOMO纠结，卖家也会出现这样的现象，预期房价会保持上涨，所以推迟出手，”他说。

据澳金融评论报，市场研究与咨询公司Ruby Cha Chau总裁Ellen Baron表示，卖家通常害怕因卖得过早而吃亏，并且市场繁荣时还会出现“羊群效应”，卖家互相观望，没有人愿意错过上涨行情。

Baron指出，卖房者通常是富裕人群，许多正在迈向上等阶层，他们有很强的“身份感”，希望在别人眼中足够明智，如果做了蠢笨的房产交易决定，会让他们觉得很丢面子。

对另一些卖家而言，则是由于房产买卖的成本太高。房地产集团Starr Partners总裁Douglas Driscoll表示，许多人难以承受搬家的成本，尤其是印花税，会阻止人们更换房产。

在悉尼，房价中值是1,187,000元，如果买这样价位的一套房产，买家要支付高达5.2万澳元的印花税。

错判时机的风险

但待价而沽也有风险。

SQM研究董事总经理Louis Christopher表示，如果所有迹象都表明价格还会进一步上涨，卖家这时捂盘惜售是可以理解的。然而如果市场转入下跌情况，所有卖家会快速冲入市场，导致存量大增。

2018年房价下跌时就曾出现这样的情形。2017年6月市场越过顶峰，2017年12月到2018年12月房产挂售数量上涨了23%，而同期房价下跌了8.9%。

也有反例存在：在2013-2015年房市热潮的初期，房产挂售数量曾大幅下降，但房价每年至少上涨了12%。

Christopher表示，毫无疑问，有些卖家能够完美地把握时机，但事实上，许多卖家是在市场越过顶峰后才把房子挂出来。

他告诫称，后疫情时期，把握市场时机变得非常困难，有许多因素是人们无法掌控的。“我们都预期市场会上涨，但没有人知道经济走势是怎样的”。

“现在如果你有套房要卖，面临的行情很好，但可能6个月后卖方市场行情会更突出。又或许，情况会相反”。

Christopher提醒人们应时刻关注澳审慎监管局（APRA）的动作。2017年APRA曾出手干预促使市场行情掉转，“这取决于当局在收紧贷款上的意愿是否强烈”。

房价涨势或将放缓

据本周发布的CoreLogic全国房价指数，受低利率和信贷宽松影响，五月全澳房价上涨了2.2%，增速快于4月，然而不及3月时创下的32年新高——2.8%。

随着房价涨至高位，可负担性再次成为房价上涨的限制性因素。

据澳洲人报，CoreLogic研究部主管Tim Lawless指出，房屋和公寓价格普涨的同时，可以看到购房需求开始向价格更低的单元房回归。

Lawless认为房价增速似乎在3月已达顶峰，接下来资本收益增长速度会逐步放缓。可负担性限制“开始影响到市场参与者，首次购房者的参与度已有所下降”。

安保资本的Shane Oliver持有类似观点。他指出，在超低按揭利率、刺激性政策、经济复苏及强劲的就业市场支撑下，房价还会上涨，但房产市场的热度会逐渐下降。

安保资本预期，2022年底前澳洲房价还会平均上涨10-15%，但掩盖的一个趋势是，房价涨幅会从今年的18%下降到明年的5%。2023年利率周期很可能开始上行，房价则或许会再次出现周期性下行。

除了利率因素，房产可负担性恶化的情况下，未来六个月宏观审慎政策可能会加强。

西太平洋银行经济学家 Matthew Hassan预期，房价增幅会逐步放缓，2021全年涨幅预计在15%左右。

“年内，随着时间推移，房产可负担性带来的限制性影响将加大，而明年宏观审慎政策预计会收紧，将导致房价增长进一步放缓”。

贷款机构已开始着手提高利率。互助银行BankVic是最后一家将四年期固定房贷利率提高到2%以上的银行。

今年以来有包括CBA、Westpac和NAB在内的32家银行提高了四年期固定利率。

本周二，BankVic将四年期贷款利率由1.95%提高到了2.29%，这被视为房贷利率可能升高的潜在信号。

过去两个月有30多家金融机构蜂拥削减浮动房贷利率，但BankVic的举措或许表明风向在转变。

据称，银行巨头汇丰原本计划在本周二降低浮动利率，但现在决定将推迟几周进行。