在澳洲，哪些城区的房主背负的债务最多？

据Digital Finance Analytics的分析显示，在房价飙升之际，澳洲一些最富裕城区的房主们债筑高台。

为购买房产，他们借的钱是其家庭收入的五倍多。那些中环城区的家庭和那些在沿海地区买房的家庭也已经捉襟见肘，几乎没有为突发事件留有回旋余地。

悉尼山区的Beaumont Hills和Baulkham Hills是澳大利亚杠杆率最高的地区，每10个背负贷款的家庭中，就有8个家庭的贷款数额是其收入的5倍。在过去12个月里，Beaumont Hills的房价上涨了11.36%，Baulkham Hills上涨了14.46%。

在新南威尔士州Central Coast地区的Bateau Bay和MacMasters Beach，由于房价在过去一年分别飙升了19.83%和10.99%，超过60%的有抵押贷款的家庭杠杆率过高。

该数据基于过去12个月对52000位受访者进行的滚动调查所收集的信息。它考虑了总债务风险敞口，而不仅仅是抵押贷款。当家庭的债务和支出大幅超过收入时，就会被认为过度负债。

Digital Finance Analytics主管Martin North表示，在九月的3,704,219笔贷款中，贷款额超过其家庭收入5倍的家庭比例已升至21.1%，即781,473个家庭。

North表示：“我们看到，在许多房价高增长的城区，由于家庭不得不承担更高额的贷款来负担住房，这些地区居民的DTI指数都很高。”

“而此时，收入和政府支持因疫情而下降，导致了经济压力。”

“由于低利率，购房者被一种虚假的安全感所引诱。许多人没有考虑到贷款利率终会不可避免的上升，以及在某个时候需要偿还住房贷款。他们还假设房价会一直上涨，但也许并不会。”

那些捉襟见肘的家庭

新南威尔士州有247个城区的买家杠杆率过高，而同时，维多利亚州171个城区、昆士兰州88个城区、西澳78个城区和南澳州31个城区的购房者也负债累累。

在墨尔本富裕的Camberwell，超过80%的家庭经济情况已经不堪重负，而在Toorak和Albert Park，超过70%的借款人债务过高。

在Kooyong、Malvern、Balwyn和Beaumaris，超过3500个家庭(占借款家庭的54%)背负着超过其家庭收入5倍的债务。

在悉尼，Double Bay一半持有贷款的家庭负债过高，北悉尼和Cammeray超过60%的家庭也承受着高额债务。

在珀斯富裕的Mosman Park、Cottesloe、Peppermint Grove和Daglish，大约2100户家庭的高杠杆率挑战着他们的财务极限。

Ray White首席经济学家Nerida Conisbee表示，由于超低利率，大额债务违约的风险目前相对较低。

“借款人目前支付的贷款利息非常低，这使他们能够负担更大的贷款。然而，在某个时候，利率将开始上升，如果这比预期的要早，那将对家庭收入造成打击。”

“然而，风险更大的借贷行为有所增加，比如房地产市场中的投机活动，这可能会成为隐患。”

据Ray White的分析显示，在过去一年售出的悉尼房产中，有5.1%的持有时间不到12个月。

“会有一群投资者利用杠杆并炒卖房产。在一个房价快速上涨的市场中，这么做非常有利可图。但如果价格下跌，他们就很难以更高的价格出售房产，或者更糟，找不到买家。这就会导致问题的出现。”Conisbee表示。

Conisbee指出，在那些理想的高端城区中承担大额贷款的人会比其他地区的借款者更有保障。

“那些陷入困境的借款人现在可以很容易的出售他们的房产，”她指出。

AMP Capital首席经济学家Shane Oliver表示，尽管一些地区出现了贷款压力，但尚未导致大规模违约。

他表示：“我认为，如果经济继续复苏，利率可能从定息贷款开始上升，那么之后则会出现问题。”

“如果一位借款人在一年前以2%的三年期定息贷款进入市场，当在定息期结束后，贷款利率假定也很低，但也许达到了3%。这意味着他的利息还款增加了50%。”

“这就是风险所在。目前，那些受到低固定利率保护的人突然发现自己要承担更高的利率，而这可能会使高负债者陷入困境。”

“这也正是监管机构试图阻止的情况。”

购房者为房价所迫

贷款经纪人表示，在房价较高的城区，越来越多的购房者试图尽可能多地借钱，以跟上房价上涨的步伐。

在房价高昂的悉尼，Shore Financial首席执行官Theo Chambers发现，约90%的客户希望借到他们的最高额度。

他表示：“监管机构这项降低借款能力的举措，将使他们再度后退。”

“我知道这可能有助于提高可负担性，因为它可能会缓解疯狂的价格，(但)它也会降低人们的借贷能力”

“问题是，悉尼的房产太贵了，买家们已经无法承受，只能妥协了。”

即便如此，Chambers警告称，之后的利率上调可能会使某些借款人的还款大幅增加，并担心不是每个人都在计算未来的负担能力。

在墨尔本，Mortgage Choice Yarraville的Garry Megalogenis表示，希望拥有第一套住房的人将会受到这种变化的“巨大”影响。

“他们目前的处境很艰难，缓冲利率增加的0.5%将对他们的置业梦想造成冲击。”

他指出，他看到不少买家在过去几个月的拍卖中不断错过机会之后，希望能借到最高额度。他还说，许多人已经做了研究，知道利率未来可能会上升。