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华人老夫妇1块钱把豪宅卖给儿子,结果媳妇离婚分走一半(图)

2021-12-28 来源: 她乡WEEKLY 原文链接 评论3条

温哥华的中文媒体,热线就像华人社区的包打听。

例如,有读者打热线进来:“我想要把房子过到子女名下,又怕过出去就真的没了。税务师喊我去问律师,我也去问了,律师也不给一句准话,说要看具体情况。这不是废话吗?记者你能不能去采访一下,到底怎么才保险?”

“老人把自己的房子过给子女,怎么才保险”,这简直是大温华人社区的世纪难题之一。

于是,我去采访律师,问他要个“准话”。

律师也很郁闷:“这个读者,很可能是自己是想要当非税居民。他不给加拿大纳税了,也就不能在加拿大享有财产利益,他想要把房子写在孩子名下,实际上还是自己的。代持——这就是他们说的妥当。”

“但,在加拿大,法律的事,从来就没有一个简单的答案。同样是把房子过户给娃,有人的房子就真的过户过没了,有人的房子就还是稳稳的。谁知道他的情况符合哪一个?”

接着,律师甩给我一个判决——“一块钱把豪宅过户儿子,于是豪宅真没了”。

老郑家1984年从香港移民到温哥华。老郑家夫妻生了三个孩子,长子是郑飞。

香港人到了温哥华,第一件事创业,第二件事买房。

老郑家开了餐厅,投资了公司,生意蒸蒸日上。转头一看房子,温哥华的房子和香港的鸽子笼一比,简直就是白菜价。1986年老郑家买了栋小房,一家五口不够住,1989年,老郑家在温西看中了一栋大地旧房。

这物业位置一流,地有一英亩大。因为房子太旧,卖价只要99.5万。老郑前思后想,觉得等孩子大了他自己还是要回香港,要当非税居民。这栋房就用郑太太一个人的名字买好了!

老郑家卖掉了旧房当首付,郑太太再在RBC贷了50万,买下了房子,老郑接着拿出钱来把这房子直接推倒重建。新房称得起一个豪字:建筑面积12224平方尺,卧室只有6个,卫生间倒是有10个,房前大花园,房后网球场和鱼塘,就算在豪宅扎堆的区域,也是相当引人注目的。

重建后的豪宅也用于融资。1994年,郑太太把这房子抵押给银行,获得授信250万,老郑公司一旦要用钱,就能用上这个额度。

孩子们渐渐长大了。长子郑飞出落得一表人才。这孩子独立早,14岁就从香港去苏格兰一所寄宿学校念中学,1983年用学生签证登陆加拿大,比父母登陆还早。1985年,他退学在老郑家的餐厅打工,打了整整一年工,再去读兰加拉,后来转学SFU,再考取了房产经纪执照。再过几年,他又放弃了房产经纪执照,到家族公司做管理工作。

明眼人一看就知道这是家族在培养继承人。成为专业人士,是为了更好的管理专业人士。

老派香港人重视长子长媳,1995年,郑飞结婚。妻子娜娜,也是香港来的有根底的人家。她在美国念高中,考进美国一所名校的商学院,以GPA2.9的成绩拿到国际商务学位。1990年-1995年,她在一家银行里财务部门工作。

老郑家对媳妇非常满意,把豪宅拿来当给他们当婚房。这时候弟弟妹妹也大了,相继去美国读书。

娜娜婚后辞去了银行工作,专心当主妇,第二年,孙子落地了。

长子长袖善舞,长孙也抱上了。老郑夫妻真是老怀大畅。他们放心让儿子掌管家族公司,自己把生活的重心转回了香港。就算温哥华再好,那,也比不上香港。郑太也要当非税务居民。

去咨询会计师,会计师给她说:“你如果要当非税居民,那就不能在加拿大拥有房产。”

具体怎么处理?

会计师不肯多说:“那你得去咨询律师。”

郑太太打定主意要把房子转给长子,反正迟早都是他的。既然问律师,那就干脆问儿子的律师。一来二去,老郑和太太商量好了,就请郑飞的律师办这事。

郑太写了一封信给律师:“我决定,把我的房子转给郑飞,我的儿子。”

律师为她办了产权转让手续,还谨慎的记下来个笔录。若干年后打官司,法庭调出了律师这份记录。

“房子将从母亲过户给儿子,这属于家庭转移。郑夫人是非居民,我已经与会计师查证,家庭成员之间的转移,不需要交税。我告知了郑太太,我是郑飞的律师,不能代表她的利益,她应当去寻求独立的法律意见。”

但,郑太太不肯再去多问一个律师。一家人的事,还用得着淘神费力去问两个律师?

1994年房子抵押给了RBC,郑太太也觉得处理起来很简单——授信嘛,用了钱就还,放在那里也不碍事。她去RBC签了一个声明,告知RBC,这房子从此转给了儿子,她没有保留任何实质性权益,所以把这债务也转给了儿子。郑飞签了字,承认接受了房子,也接受了债务。

1999年2月25日郑太太和儿子签下协议。一块钱将这栋市场价值为425万的豪宅过户给了郑飞。3月1日,过户完成。

过户协议上写道:以一元和其他有良好价值的对价将这栋市场价425万的房子转给郑飞。“On the transfer, the “Market Value” was shown as $4,252,666.00 and the “Consideration” was shown as “$1.00 and other good and valuable consideration”.

接着郑飞也没让豪宅的融资功能闲着,他2001年7月解除了RBC的按揭,把豪宅再抵押给了Vancity银行,用于担自己的个人债务和家族公司的资金。

在普通百姓看来,这对坐拥豪宅的夫妻是不该有烦恼的,皇帝挖地都用金锄头,还有烦恼吗?

有。当钱不成问题,感情就成问题。

据娜娜后来在法庭说,在孩子出生后,她原来的上级跳槽去了一家银行,打来电话挖她出来工作。上级offer的这份工作是个part time,每周只工作4个半天,并不会影响她照顾娃,郑飞还是很不满意。在他看来,家族企业运转良好,妻子相夫教子就可以,何必要去赚这三瓜两枣?

娜娜坚持去打工,郑飞就诋毁这工作,两人感情越来越差。虽然后来娜娜辞掉了工作,郑飞也常年呆在香港,每年只回一两次温哥华,就像没有这个妻子,没有这个家。

2001年,娜娜收到郑飞的最后通牒。

“在2001年3月,郑飞告诉我,他要回香港去做生意,他不希望与我或儿子有任何关系。他说将继续支持我和儿子,我和儿子可以继续住在我们的婚姻住宅(那套豪宅)中,他将继续负担所有房屋开支,仅此而已。我要求他带着我和孩子一起返回香港,但他不同意。自他前往香港,他与我和儿子几乎没有任何联系。分居时,他告诉我,我可以和他通电话,但他根本不给我香港的联系地址。”

在BC省,夫妻双方分居满一年,对财产和子女抚养问题协商一致,就可以去法院申请desk order divorce无争议离婚了。法官一看两人的协议,你们把孩子的抚养配偶的赡养还有财产分配都商量好了,那就离吧,发下一张divorce order。如果夫妻两个无争议,找律师填表办个离婚也就两千刀左右。如果有争议,那,就只有打官司了—— 律师费一花就是两三万起,你请律师写封信过去,几百刀,他让律师回一封,又是几百刀,夫妻两个就是用钱在互相砸。一打几年的官司,花上几十万也有可能——那肉联厂女婿的离婚官司,法官喊男方付女方的律师费都是41万。

郑飞和娜娜是没法协商一致的,他们的争议大得很,大到连当面谈都不可能。

郑飞的电话总是个无人接听,一年只回一次温哥华,回来也是忙自己的事,从不和妻子碰面。

娜娜不知道,她和孩子住的豪宅,是MSL上的暗盘。

1999年3月,公婆把豪宅一块钱过户给郑飞,郑飞立马和一个地产经纪签了协议,把豪宅以598万的价格挂了出来。这协议上,佣金给得慷慨,第一个100万给7%,余额给2.5%。这佣金,地产经纪开张吃3年,全温哥华地产经纪怕是都要跑来看房。

然而,并没有,当年温哥华的富人不够多,房子越豪越难卖。2000年,这房子仍然有价无市。

偶尔有人看房,郑飞只给娜娜说:“我是要测试一下市场。这房子是建筑设计获奖过的,我想知道它能卖多少。”

2003年,郑飞大概测试市场得差不多了,下定了决心。他来个高开低走,一口气把豪宅减价150万,这占地一英亩土地的万尺豪宅只叫价448万,重新listing——终于有人出价了。

娜娜很惊慌。她从结婚开始就住在这里,房子卖掉了,自己和儿子去住哪里?

娜娜和郑飞破天荒地的开始了协商。

郑飞提出,要不就在South Granville买栋房子?

娜娜说,更喜欢香那舍,郑飞不置可否。

一边谈“换房”,郑飞一边降价,把豪宅以340万的价格卖掉了。郑太再度出面,她2003年6月通知媳妇:“9月你和孙子一定得搬家,这房子卖掉了,9月要交房。”

接着,香那舍也没了,South Granville也没有。6月,郑飞通知娜娜和婆婆去看Kerrisdale一个公寓,娜娜顿时跳起来:“说好的house怎么变公寓了?”

于是她听到对方叹了一通苦经——不但只能买公寓,而且这公寓还要贷款。

娜娜没办法申请贷款,她的part time工作早辞掉了,没有收入怎么贷款?

于是婆婆再度给她吃定心丸:“这贷款我会处理的。”

处理的结果是——公寓以婆婆的名义买,贷款以婆婆的名义贷,娜娜和儿子尽管住,不用担心。

娜娜给郑飞打电话争论:“说好的全款买房呢?现在为啥house变公寓了呢?而且还要按揭?”

郑飞扔给她一句:“那可没办法,反正我不会买house的,卖房子的钱我要全部带回香港。要不你去住公寓,要不你搬走,想住哪儿去住哪儿。”

娜娜欲哭无泪。

见娜娜不肯搬家,婆家直接把搬家公司订好了,给娜娜留下一张纸条:“7月29日你们搬家,早上搬家公司的卡车就要来接你们。”

娜娜拿着这最后通牒赶紧去请律师。

律师一看,要把母子两个撵出婚姻居所,这还了得!在BC省,别说是喊媳妇搬家了,就算是房东喊房客搬家也不敢这样喊个卡车限时搬。

律师立刻一封律师信发给郑飞的律师:“我的客户娜娜说,郑太留下了一张纸条,通知娜娜和她的儿子将于 2003 年 7 月 29 日搬出婚房,一辆搬家卡车将在早上到达。我们反对您客户的行为,我们的客户不会在 2003 年 7 月 29 日搬出,并且不允许将剩余的家具搬走。除非法院另有命令,否则我们的客户有权留在婚姻之家。婚房就是她的住所。”

郑飞的律师也刷的一封信回过来:“ 郑飞要完成购房合同的交房,将会继续搬家,娜娜的个人财产和家具明天(7月29日)不会被搬走。郑飞将保留一份已搬走物品的清单,并将该清单提供给您。”

于是婆婆在7月29日进行了“部分搬家”,除了娜娜的卧室和长孙的房间保持不动(估计就是律师信的作用了),其他的家具都被拆得七七八八。豪宅简直被扒光了,除了搬不走就没啥剩下的,车库门的遥控器都被拿走了,娜娜连车库门都关不上。房门的电池被取走了,豪宅的安保设施没了,这房子简直没法住了,除非娜娜雇个保安队来巡逻。

8月14日,娜娜带着儿子和一些剩余的家具搬进了公寓。

娜娜后来在法庭上控诉:“豪宅的昂贵家具,都被婆婆搬走了,收藏的葡萄酒,艺术品,绘画,装饰品全部被搬走了,这些都是当初的结婚礼物,也有我们婚后自己买的,我不知道这些家具去了哪里,我完全没有发言权。婆婆说是要给我一份她搬走的东西的清单,其实根本没给。”

在郑太看来,中式家具是老郑和她自己买的,西式家具是她给儿子买的,搬走了就搬走了,难道还要给媳妇报告?

家具搬走了,文件没搬走。

娜娜在房子里翻出一份保单,后来,她把这份保单拍上了法庭。“婆婆曾经为家具设备艺术品等物品投保,投保金额为200万。”

事情到了这一步,娜娜不能不懂了。

一块钱把房子卖给儿子,是可以的。媳妇要5毛钱分走这房子,那是万万不行的。好在这豪宅卖掉了,还没交房还没过户,买家的定金和房款都在办产权转移的律师楼呢。

娜娜的律师立马申请一张CPL,这叫“未决诉讼登记证书”——相当于在中国打官司时的“诉讼前财产保全”,房子继续过户。但房款340万郑家拿不走,被法院给扣住了,谁也别动。

2003年7月10日,郑飞给娜娜打电话,呵斥她:“如果你不赶紧去撤销这个登记,我会用一切手段抢走孩子。我再也不给你任何钱,看你们没钱能过多久。你给我马上放弃任何法律行动,我有的是钱,我等着你。”

这一对夫妻,从此开始了8年的争豪宅诉讼。

老郑和郑太太也申请作为被告,陪着儿子媳妇打官司,因为房子是自家的呀。

郑飞的理由充足:“ 如果房子是婚姻财产,那债务也是共同债务。我欠了父母500万加元,如果娜娜想要分房子,那也得承担500万的共同债务。”

老郑先生的证词和儿子相互印证:“(当年)因为我要当‘非税务居民’,不能在加拿大拥有财产,所以我把房子写在我太太的名下。不过,这房子即便写在太太名下、后来写在儿子名下,实际上还是我的,这是中国人的传统观念,我们拥有财产,不见得要用自己的名字—— 我可以相信太太,却不能相信儿子。所以当我太太把房子转给儿子的时候,我要求儿子在2000年4月给我写下了500万加元的欠条。”

郑太的证词也十分有力:“这房子不是我儿子的。是我们出钱买的,又出钱翻新的,过户给他,只是挂在他名下。”

确实,1989年买房子的时候,郑飞还没成年呢,从买房到翻建,都肯定没出钱。如果不是一块钱过户给他,原本没有这个官司。

接着一家人把一份欠条给法官交上来。

法官拿着借条看了又看——这是一张手写借条的传真件,上面有郑飞的签名,签字的日期是“2000年4月20日”。不过,这张借条是2003年7月18日晚上11:18用传真机从郑飞的传真机发到老郑的传真机上的:

“考虑到您(郑太的名字)以1加元的价格将物业转让给我,我欠下您5百万加元,这笔钱作为物业的价格以及我从您那里借入的其他款项,资助我在加拿大的业务运营和活动,并在您给我书面要求后的14天内开始偿还贷款。我确认同意抵押该物业,并且我将根据您的要求对您正式收取该物业的费用。”

… in consideration of your transferring the Property [Drummond] to me for CAD$1, I am indebted to you for the total sum of CAD$5,000,000 (“the Loan”) as the price of the Property and also the other moneys that I have borrowed from you to finance my business operations and activities in Canada.

The Loan is repayable within 14 days after you have given me a written demand.  I also confirm that I have agreed to pledge the Property as collateral for the Loan and that I will execute a formal charge of the Property in favour of you or your nominee upon your request.

法官问郑飞:“你是真的借了这500万刀吗?”

郑飞:“我是真的借了500万。这钱是借的父母的。所以我爸才要求我打欠条。”

法官:“那你们讨论过这笔钱怎么用,又怎么还吗?”

郑飞:“我不记得了。”

接着,老郑家又拿出了另一份借条。2000年4月20日(豪宅过户的第二年)郑飞在香港律师的见证下签了一份借条,内容和传真的一样。

法官有些疑惑:“你们1999年转让房子,为啥2000年才在香港签借条,2003年还在传真借条?”

老郑家异口同声:“那没办法,我们得等郑飞来了香港再当面办手续啊。”

“那,为啥这传真的欠条落款写的日期是2000年,传真机记录是2003年7月呢?”

没有回答。

法官沉下脸来:“这借条是律师为你准备的吗?我建议你传你的律师前来作证!”

也没有回答。

法官明显不信:“由于未能召唤律师出庭作证,我无法判断这些文件是 2000 年准备并签署的,还是在 2003 年 7 月的某个时间写的。这个时间郑飞正在出售大宅。”

后来,温哥华律师界有一句刻薄话:“为了转移资产给自家父母打的借条,在法官眼里的价值,还不如打借条那张纸。”

在加拿大,父母向成年子女转让财产,到底是代持是赠与,法官不会看你若干年后在法庭上怎么说,一家人之间怎么写借条,只看转让发生的当时当地,到底父母是怎么想的,法官要看的是父母的初心。

接着,法官拎出当年郑太签给RBC的声明:“我在大宅中没有保留任何实质性的财产权益,无论是权益还是债务,都转让给了郑飞。”

法官问郑太:“这个是你签的吗?”

“可是,我们没有收钱啊,这个转让不算数的。”郑太辩解道。

法官又在证据堆里一顿翻,再翻出来当年的转让协议,上面写着:“以一块钱和其他良好价值转让”。

法官一句话给她驳回了:“你不能说你没收钱,这对价(consideration)不是一块钱和其他良好价值吗?”

旁听群众风中凌乱:“好吧,一块钱也是钱….”

法官再问老郑夫妇:“你们这些年,给过郑飞这大宅的维护费用了吗?”

老郑先生:“我不记得了。”

可能在老两口看来,这么大的房子都给了他,儿子又在运转家族企业,哪里用得着再每年给维护费地税什么的?法官怎么尽关心这些细枝末节?但这些细枝末节在法律看来个个都是key words。

代持,就是房子在他的名下,利益是你的,费用也都是你出。赠与,就是房子给他就真的给他了,从此利益你没有了,费用也不归你出。

现在老郑家的房子,样样都“不记得了”,法官只有继续问。

“后来,郑飞把大宅抵押给Vancity银行,征求过你们同意了吗?”

“我不记得了。”

法官有了自己的判断。

2009年,卑诗省高等法院判决:“1999年,郑太把大宅转给郑飞,我认为这是一个赠与。这不是代持。郑先生与郑太太收到了对价(1元),他们并没有保留对大宅的财产权益。他们既没有和郑飞设立一个联名账户来支付大宅的费用,郑飞也从来不需要向父母报账。郑飞去抵押大宅借款,也从没有征求过父母的同意。郑飞对大宅有完全的权益。”

在加拿大,不管是法官是律师,都有维护“法律完整性”的义务。这个案子里,一头是“家庭法”,一头是“税法”,法官怎么能纵容当事人在税法中攫取好处、而在家庭法里又主张权利?

法官把话说到这里, 听审老有经验的,默默为豪宅点烛:“一块钱既然把豪宅卖给了儿子,那,媳妇也就有了五毛钱的份额。就算老两口说,这豪宅是只卖给儿子或者只送给儿子的吧,婚姻期间的增值部分,340万减去一块钱,也是夫妻两个的共同财产。”

这结果不问而知了。

果然,法官接着说:“虽然郑太太与郑飞的弟弟妹妹偶尔也在大宅居住,我毫不犹豫的认为:大宅是郑飞,娜娜和他们的儿子的居所。大宅是家庭财产。目前扣留在律师楼的现金就是家庭资产。郑飞出售它之后,买入了公寓,公寓目前价值100万。我判令,将出售大宅的现金与这个公寓分配给娜娜。”

旁听席上一阵嘁嘁喳喳。

一些(华人)听众为公婆惋惜:公婆买的地,公婆建的房,居然被媳妇离婚就这么分走了。房子卖了钱都没跑掉。

一些(西人)听众为法官点赞:看吧,在卑诗省要想把媳妇从婚姻居所扫地出门,这就是后果。

法官顺便也解决了家具问题:“我没法判断大宅的家具,哪些是老郑夫妻买的,哪些是郑飞和娜娜婚后的财产,因为没有清单,我也无法量化家具和艺术品的价值。娜娜提供了对这些家具和艺术品投保金额200万的保单,而郑飞并没有提供相反的证据,搬走家具是处在他们控制之下的。我判定,家具和艺术品都是家庭财产,价值200万。娜娜有权获得1/10之一的价值,即20万元。”

老郑家立刻上诉了。上诉也没能掰过来。“一元钱把房子过给儿子,真把房子过没了。”

【作者的notes】

本文以真实案例改编,人物都为化名。

这官司一打8年, 2011年才终于尘埃落定。法官写了几十万字,把公司资产/娜娜的个人资产/孩子的监护/孩子上课的俱乐部的会籍/赡养费/抚养费,事无巨细都一条条给夫妻两个掰扯清楚,整个一本豪门恩怨。三方砸的律师费怕是都能再买套房。

思思妈妈写的只是节选,挂一漏万,读者千万不要模仿文中任何操作。

2003年老郑家传真的借条和漫不经心签下的字,就像蝴蝶们扇动着翅膀,卷起了一场飓风,把豪宅刮没了。

本文的另一个主角—— 340万卖掉的这栋豪宅,它在2020年被新主人以1698万的价格出手。郑飞当年的卖价,不到现价的一个零头。

Sales history (last 3 full calendar years)

Jul 30, 2020

$16,980,000

华人老夫妇1块钱把豪宅卖给儿子,结果媳妇离婚分走一半(图) - 1

不能相互信任的家庭,也得不到时间带来的财富。

把房子过给孩子,怎样操作才保险?

有读者问:“我想把房子过给孩子,让他帮我代持。怎么操作最保险?”

本文作者特地采访了孙紫涵大律师。

如果是代持,父母子女之间立一个代持协议,代拟这个代持协议律师楼会怎么收费?孙律师是否碰到过这样的官司?

如果若干年后儿子要离婚,媳妇说我们这代持是假的,我们要怎么证明这个是真的呢?是不是有个协议就算数呢?我听说代持需登记在Land Title Office。如果不登记,是不是也是有效地呢?只要我和儿子都认就可以了。

孙紫涵大律师:

我们安胜.弘人律师楼对代持协议的收费是一千多元。

代持需要披露。代持协议现在都需要披露了。如果你是替别人代持的,你都要遵循transparency act《透明法》的要求,进行披露。

1、产生其他义务

这,一旦披露,又可能产生外国买家税,投机税,空置税方面的法律义务。最后,如果房子出售,还可能出现资本增值税。因为孩子住在这里,本来这是他主要居所。既然房子是你的,那税务局对primary residence的豁免就没有用了,这些方面的法律义务又变得复杂了。

在加拿大你在这个法律的框架下思考问题,就有可能引起另一个法律框架下的义务和权利。所以我建议,具体case,具体的案子咨询律师及税务师。没有一个机关算尽,好处占尽的万全的办法。你有了这个好处,就有可能有了别的隐患。

2、看清楚本心,不要追寻万全之策。

你要给孩子买房子,你想清楚你的本心,你确保这个钱你给出去,再也不想拿回来,这事情就结束了。

如果你想着要留着本,留着一点控制权,以后我老了也能把这个房子拿回来,那就做代持。

如果你想,孩子现在早点买房,早点起步,借给他一笔钱,做首付,贷款自己去。那就做借款协议,贷款的部分他还我,增值的部分让孩子拿去。这,又帮了孩子,又体现了爱心,又保护了自己的本金,这是非常公平的。我是比较推荐这样的方式。

如果又要省税,又要阻扰儿子以后的配偶能够得到她的权益,你就想多了。这不是一个光明正大的意图。如果你担心的不是儿子败坏掉这个钱,你担心儿媳妇以后离婚要分钱,那,是小一辈的事,就喊小一辈自己去协商,自己去写一个婚姻协议。无论怎么约定财产,都不是你的事。

3、省钱不能省法律的钱。

在这里我又要提醒,婚姻协议也要规范,不要想当然。

若干年前我们律师楼写婚姻协议1500刀一份。就有个精打细算的当事人,来咨询了两次律师问了一些问题,当时咨询费是50刀,接着他自己写了一个协议,去找公证人见证他签字了,50刀。勤快的当事人150块办了1500刀的事情。

若干年后妻子要离婚,他拿着这协议来咨询。一看,他自己写的协议写得,婚前的财产债务没披露,还有好些条款不公平。得了,交律师费,第一笔律师费就是三千多刀。法律是尊重你们的协议,但,协议得充分披露,充分协商,没有显失公平。如果不披露+不公平,法官是可以把这个协议set aside(搁置)的。

所以,给孩子买房这件事,每家情况不同,不可一概而论,要遵循自己的本心,走正规的渠道,获得正规的法律建议。

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最新评论(3)
Sunman
Sunman 2021-12-29 回复
写的不错。翻译的也挺专业
澳翔
澳翔 2021-12-28 回复
王力宏事件的翻板
土澳居民Nx5SM
土澳居民Nx5SM 2021-12-28 回复
这整个看下来,非常有意思,法官写几十万字的清单,这个也太累了


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