澳联储最快下周加息，还贷者苦苦挣扎，房价何去何从？

最新发布的官方数据显示，澳洲通胀率创下20年新高。越来越多的权威机构预测，澳联储（RBA）最快可能会在下周加息。这将对处于崩溃边缘的还贷者产生重大影响。

此外，利率上升和贷款收紧将导致住房需求下降，房价回调的速度可能会比预想中还要快。

三大行预测下周加息

澳洲四大银行中有三个银行预测，澳联储最快下周就会加息。

在西太银行改变立场加入5月加息阵营后，目前四大行中只有联邦银行还留在6月加息的阵营。

此外，麦格理银行的经济学家Justin Fabo也坚持6月加息的预测，但是他认为储备银行应该已经开始收紧政策了。

储备银行在2020年末决定改变用词，明确表示在实际通胀恢复到目标区间前不会加息。

而周三发布的官方数据显示，在截至3月的1年时间内，澳洲消费者价格指数（CPI）上升了5.1%，达到了20多年来的最高。

因此西太平洋银行改变预测，认为RBA会在下一次政策会议上加息15个基点。

西太平洋银行首席经济学家Bill Evans表示：“看到CPI数字后，我们现在的想法是，RBA将不得不在5月3日采取行动。”

西太平洋银行认为，利率会在6月份继续上涨25个基点，到12月现金利率将达到1.5%，并在2023年5月达到2%的峰值。

根据周三修正的预测，澳大利亚国民银行和澳新银行也预计下周将加息15个基点。而联邦银行则预计，央行下周将转向明确的紧缩倾向。

还贷者处于崩溃边缘

加息最直接的影响将体现还贷者身上。尤其是在澳洲最大的城市，房价飙升后借款人的抵押贷款通常要大得多，这给中等收入和中等收入人群带来了巨大的压力。

目前，澳洲还贷压力最严重的5个地区中，悉尼占据了4个，墨尔本占据1个。在这些地方，即使利率仍处于创纪录低位，仍有70%以上的借款人在苦苦挣扎。

UNSW城市期货研究中心和数字金融分析的数据显示，距离市中心60多公里的悉尼西南区外缘的风险尤其大。

Macarthur选区比较脆弱，有76.49%的借款人面临抵押贷款压力，任何的利率上升都将影响他们支付账单的能力。

根据CoreLogic的数据，这也包括Campbelltown，其房屋中位价为797,877澳元。这一数字非常高，如果全职工作年收入为90,917澳元，扣除20%的抵押存款后，其债务收入比将达到7。

银行业监管机构澳洲审慎监管局认为，债务门槛达到6后风险尤其大。

这些地区的家庭收入高于全国平均水平，但许多借款人的收入远低于全国平均工资，这意味着利率的任何上调都会令他们的家庭财务状况吃紧。

在邻近的工党选区Werriwa， 70.72%的借款人面临抵押贷款压力。还包括Casula在内，该地区房房屋中位价现在是107.3万澳元。

虽然这低于大悉尼140.3万澳元的中位价，但在该区以20%首付购买房产的借贷人每年需要赚143,102澳元，才能避免陷入抵押贷款压力。

全职工人的平均债务收入比为9.4，除非他们的配偶也工作，否则无法借款。

在附近的Fowler，70.04%的借款人面临抵押贷款压力，Cabramatta的房屋中位价目前为105.2万澳元。

在Hume选区，71.6%的借款人面临抵押贷款压力。该选区包括Goulburn，其房屋中位价为595,973澳元。一个平均收入的工人，按20%的首付，其债务收入比为5.2。

Appin的房屋中位价为107.8万澳元，这意味平均收入收入者在20%首付的情况下，其债务收入比将达到危险的9.5。

在墨尔本的La Trobe选区，72.28%的借款人处于抵押贷款压力边缘。Berwick的风险尤其大，那里的房屋售价往往超过100万澳元。

此外还包括Beaconsfield Upper，其房屋中位价为139.6万澳元，除去20%的抵押存款后，平均收入者的债务收入比为12.3。一对夫妇，如果是全职工作，拿着平均工资，将很难偿还这种111.6万澳元的抵押贷款。

社会住房倡导组织Everybody’s Home的发言人Kate Colvin说，利率上升会增加住房压力和无家可归者的数量。

她说，澳洲各地从偏远地区到大城市都已经处于崩溃边缘，没有一个地方能幸免。

住房需求下降

与此同时，利率上升和贷款收紧将导致住房需求下降。专家警告，这可能引发更快、更严重的房价下跌。

“官方现金利率的提高将减少对新抵押贷款的需求，从而降低房地产价格，”CoreLogic研究主管Eliza Owen说。

“更高的抵押贷款利率可能会让一些人在价格仍然很高的情况下停止买房，因此随着现金利率的连续上涨，房价更有可能下跌。”

比较网站Rate City的计算显示，如果现金利率上升1个百分点将使年收入100,000澳元的人借贷能力减少75,600澳元，而年收入为150,000澳元的夫妇借贷能力将减少111,100澳元。

同时，提高2个百分点将限制单个借款人139,700澳元，并将减少一对夫妇的抵押贷款金额205,400澳元。

RateCity研究主管Sally Tindall表示：“任何满负荷借款的人都会看到他们的预算缩减，这可能足以让买房降温，尤其是在悉尼和墨尔本等房地产热点地区。”

“利率上升将显著降低银行允许人们借贷的数量。这将对房地产价格产生持续影响，因为许多潜在买家将不再能出价那么高。”

SQM Research董事总经理Louis Christopher表示，不断上升的抵押贷款利率和更高的评估利率可能会将潜在买家赶出市场。

“当利率上升时，买家往往会远离房地产市场，更多的人被银行拒绝，因为他们没有通过更高贷款的审核，”他说。“如果利率上升2%，更少的买家会有资格获得贷款。”

AMP Capital的粗略估计表明，抵押贷款利率上升1.5个百分点至2个百分点将使购房者的借贷能力和还贷的能力降低10%至15%。

AMP Capital首席经济学家Shane Oliver表示：“住房需求将受到巨大影响，仅仅是因为人们无法像过去那样借到那么多钱。”

“这将对房价产生更大的负面影响，因为许多家庭已经提前还款，而且仍然比新借款人支付更低的利率，影响比贷款者违约还大。”

结 语

即便没有丰富的经济学知识，生活在澳大利亚的人大多也能感受到近几个月来物价飞速上涨。加息的信号比以往更加清晰。

还款者将首当其冲成为加息的“受害者”，而潜在购房者也将因此重新评估自己的购房需求。当住房需求缩减，房价将难以避免地下滑。不过，随着资金充裕的投资者回归，将一定程度上抵消需求和价格的下跌。