经济学家们对2022年房价曾做出的预测，最终成真了吗？（组图）

澳洲四大银行中，有三家的经济学家未能成功预测到未来。

一年前，他们曾预测房价将在2022年继续上涨，尽管速度要慢得多。

人们从未怀疑过增长速度将大幅放缓。这是因为在贷款利率创纪录低位的支撑下，房价在2021年飙升了22%。

但房产价格将在2022年遭遇全球金融危机以来最大跌幅的想法，并不是澳洲那些收入最高的经济学家认真考虑过的情景。

CoreLogic上周二发布的全澳房屋价值指数年终数据显示，2022年全国住宅价值下降5.3%(比4月份的高点下降8%)，首府城市整体进一步下降6.9%(比高点下降8.6%)。

领跌的是悉尼，该市房价中值出现了12.1%的回调，目前仅略高于100万澳元，而墨尔本房价则下跌了8.1%，至72.5万澳元，有望抹去新冠疫情期间的所有涨幅。

任何一家银行的经济学家都没有预料到这种价值恶化的幅度——这种恶化已使一些近期的房主陷入负资产状态，而另一些房主则面临亏本出售房屋的前景。

由资深首席经济学家Bill Evans领导的西太平洋银行曾预测，澳大利亚2022年的房价将增长8%，澳新银行预测增长6%，澳大利亚联邦银行也预测增长7%。

NAB首席经济学家Alan Oster是一个异类，不过尽管他在2月初预测今年房价将持平，但他也没有预见到如此大幅度的回调。

预计2022年房产价格会进一步上涨的不只是四大银行。

汇丰银行的Paul Bloxham曾预测，2022年全澳房价将上涨5%至9%，但这是基于2022年平均住宅价格较2021年的变化，而不是12个月的价格变化。

而尽管AMP Capital的Shane Oliver在2022年1月警告称，“房地产繁荣的乌云正在聚集”，但他曾预测，澳洲房市还将上涨5%。

Oliver表示，他预计房价将在2022年“晚些时候”开始下跌，随后在2023年下跌5%至10%。

大多数经济学家在2022年初的普遍共识是，房价将在当年温和上涨，但大的调整将在2023年到来，(因为他们猜测)届时储备银行最终开始加息。

毫无疑问，他们中的许多人仍然记得澳大利亚央行行长Philip Lowe在2021年3月Financial Review Banking Summit上的发言：

“现金利率很可能保持在目前(0.1%)的水平，至少直到2024年。”

Lowe在2022年11月为这些误导性言论道歉，这些言论曾经鼓励了许多澳大利亚人申请贷款并购买房屋，但其中一些人现在难以负担——现在50万澳元的标准浮动利率贷款每月的还款额比4月时多出800多澳元。

公平地说，几乎没有人对澳大利亚央行将开启30多年来最激进的加息周期提出预警，其在短短8个月内将现金利率上调300个基点，至3.1%。

由Louis Christopher领导的SQM Research是少数几个预测悉尼和墨尔本房价可能在2022年下跌的房地产市场分析师之一。

其《2022 Housing Boom & Bust 2022年房地产繁荣与萧条报告》预测，墨尔本房价可能下跌3%，悉尼下跌2%。

“我们对2022年的预测是正确的，包括全国各地的房价将达到峰值。当我们写这篇文章时，市场仍在快速上涨，年涨幅超过20%，”Christopher表示。

“总的来说，我们对2022年的预测打了7分(满分10分)，比去年高出1分。”

SQM还正确预测了CPI将加速至6%或更高。

“我们对澳大利亚央行将维持利率不变持怀疑态度，这是正确的。在我们预测的四种最主要情景中，有三种是在2022年加息。”

事实上，SQM确实假设了一种情况(尽管这种情况曾被认为不太可能发生)，即在通胀率飙升至4%至6%之后，澳大利亚央行将被迫在年中之前加息。

在这种情况下，SQM表示，悉尼房价将下跌至多7%，墨尔本将下跌8%，这是极其准确的。

另一位做出相当准确预测的是MLC的首席经济学家Bob Cunneen，他在2021年4月预测，2022年价格将下跌7%。

Cunneen表示：“住房负担能力、高企的家庭债务和较低的人口增长等较长期基本面因素表明，明年房价将陷入困境。”

“如果全球债券市场推高澳大利亚固定借款利率，而澳大利亚央行在2022年年中开始提高现金利率，那么澳大利亚房价可能会逆转走势，明年下跌约7%。”

《金融评论报》特约编辑Christopher Joye在2021年10月表示，现金利率即使上升100个基点，也可能迫使房价调整15- 25%。

虽然Joey没有预见澳洲联储最早会在5月开始加息(他在2月时的核心观点是2022年下半年加息两到三次)，因此也没有预测到2022年出现的价格下跌，但他对整体调整幅度的预测可能是正确的，而他的这一预测在当时还遭到了抨击。

展望2023年，Christopher表示，SQM的预测再次“有点冒险”，他认为房地产市场将在2023年晚些时候触底，并实现温和复苏。

“但很大程度上取决于现金利率何时何地达到峰值，”他说。“如果这一数值超过4%，2023年将不会出现复苏。”

AMP Capital的Oliver等其他人预计，由于贷款利率上升冲击借贷能力，房价到9月份将下跌9%，到今年年底将下跌7%。

Oliver周二表示：“我们仍然预计，随着加息的全部影响扩散，以及今年经济状况大幅放缓导致失业率上升，到第三季度，房价将从高峰下跌15%至20%。”

《澳大利亚金融评论报》 1月份对24位经济学家的调查显示，澳大利亚将再加息两次25个基点，到6月份现金利率将升至3.6%。

只有一位接受调查的经济学家——Goldman Sachs首席经济学家Andrew Boak预计现金利率将达到4%以上。