澳洲私人租赁市场供需紧缩助力，新兴只租不售渠道发展势态强劲（图）

澳大利亚新兴的只租不售行业正在形成势头，未来三年私人租赁市场的紧缩可能会促进只租不售渠道的发展，仅在过去一年就跃升了一半。

JLL对该行业的最新报告显示，从今年到2025年底，正在建设中的只租不售公寓的数量从一年前的13,600个跃升至2022年底的20,515个。

低于1%的空置率已经超过了疫情之前的水平，而城市内的公寓渠道至少在2025年末之前都会保持低水平，这都提高了政策制定者和机构投资者对发展商业化运作和管理的租赁部门的兴趣。

报告称，情况并非一帆风顺：不断飙升的建设和融资成本对只租不售项目的可行性提出了挑战，就像它们拥有传统的待售公寓开发项目一样，而且去年开始的大型只租不售项目很少。

JLL澳大利亚住宅研究主管Leigh Warner表示，但即便如此，只租不售项目也更容易落地，因为它们只需要向机构买家出售一次，而不是像待售公寓项目那样，向个人买家进行多次不同的销售。

Warner先生称："尽管只租不售开发商面临着挑战，但他们仍然拥有比只为出售的房产开发商更大的竞争优势，因为他们没有漫长的销售期，建筑和财务成本没有被锁定。"

"这意味着，在过去一年多的时间里，只租不售运营商在竞标主要的高密度开发用地方面一直处于有利地位。这在墨尔本尤其明显，因为那里有更多的地块可供选择。"

在过去的一年里，随着Grocon的Home Southbank和Richmond项目、Mirvac在Queen Victoria Market的LIV Munro项目以及Blackstone的Realm Caulfield项目的完成，1955套新公寓的完工（其中83%在墨尔本）使得全澳运营中的只租不售库存总量达到4486套。

不出所料，维州首府在全澳只租不售渠道中占主导地位，占总数的63%，但这比一年前占全澳渠道的75%有所下降。

布里斯班获得了巨大的收益，其只租不售渠道的全澳份额从14%跃升至25%。

JLL的数据显示，在悉尼，由于高额的土地成本和复杂的规划环境阻碍了开发，这一份额从8%下降到5%。

“到2022年，人们对布里斯班的兴趣显着增长，这是第二高的份额，”报告称。

“使项目在悉尼运作所面临的挑战反映在渠道的较低份额上。”

报告显示，在按运营项目和渠道项目进行的机构参与者排名中，Home以2288套公寓领先，其次是Mirvac（2199）和Greystar（1944）。

成本压力的上升将推低地皮的价格，这些地皮越来越多地进入市场（尤其是在墨尔本）因为潜在的买家降低了他们准备支付的土地收购价格。

JLL澳大利亚另类投资主管Noral Wild说："我们预计2023年的土地收购机会将会增加，因为卖家的预期会适应利率上升影响[所有行业]土地的需求和定价这一现实。"

“这种调整可能会为那些资本充足的只租不售运营商带来更多机会，这些运营商可能会在今年下半年建立自己的渠道和市场份额。”