澳洲房市将面临临界点：专家担心利率达到4%以上或导致房产抛售（组图）

经济学家警告说，如果澳联储将现金利率提高到4%或更高，由于高抵押贷款成本已达到某些家庭的临界水平，房地产市场可能会达到一个临界点。

经济学家对于加息对家庭预算和更大范围经济的影响程度存在分歧，但一些人担心现金利率可能达到4%。

在过去两年中借款的购房者接受了压力测试，看是否有能力以2.5%或3%的缓冲利率偿还贷款——最近的加息使现金利率达到3.6%，已经超过了这个水平。

负债最重的借款人可能无法继续支付4%的抵押贷款，从而引发不良销售。

SQM Research创始人Louis Christopher表示，难以克服的通货膨胀和4%或以上的现金利率确实有可能破坏经济稳定，并迫使不良房产销售。他通过采访一些主要是非银行的贷款人，了解他们客户的财务状况，形成了这个观点。

“显然，这是一个概率问题，我们认为，经济硬着陆和房地产市场二次衰退的概率将开始上升到50%以上，”他说，“如果现金利率超过4%……[他们] 非常担心，他们认为他们的许多借款人将被迫出售房产。”

(图片来源: smh网站)

然而，Christopher认为，澳联储在最新声明中发出的潜在加息“暂停”可能会避免大规模抛售。他发表上述言论之际，房地产价格的下滑显示出停滞迹象。

“当澳联储说软着陆的道路非常狭窄并且他们非常接近加息终点时，他们非常正确，”他表示。

AMP Capital首席经济学家Shane Oliver则略显悲观。他指出，即使暂停加息，加息的全部影响也需要一些时间才能完全显现。

“整个过程还没有结束，”他说道。

他表示，尽管最近房地产市场趋于稳定，但不良销售还是有可能发生的。

“我倾向于认为，如果利率超过4%，就会造成抛售，” 他说，“但这还没有发生，这给了我们中的一些人信心。”

“如果利率继续上升，澳联储每次加息都会增加风险。加息的后续影响也存在持续的未知因素。”

然而，Oliver表示，美国的银行倒闭增加了经济衰退的风险，因此增加了暂停加息的可能性。自银行倒闭以来，市场预期的利率已低于先前的预期。

PRD首席经济学家Diaswati Mardiasmo博士认为利率达到4%以上的峰值是必然的；最重要的问题是澳联储选择如何到达那里，以及联邦政府和更大范围的经济如何反应。

"我们很多人都为4%的利率做了准备，"她说，"很多人都认为利率峰值在4%左右，所以更重要的问题是利率的攀升是缓慢还是快速。"

Mardiasmo表示，除了进一步降低购买力外，高利率主要会影响没有太多时间建立资产的近期买家。

“就它将如何影响整个市场而言，我们不会因此而看到大规模崩盘，”她说，“但在某些地区会出现更大的问题，尤其是在有很多首次置业者的房屋和土地配套的地方。”

Commonwealth Bank澳大利亚经济部主管Gareth Aird只是预测现金利率峰值为3.85%，全澳房价从高峰到低谷下降15%。

(图片来源：网络)

Aird是四大银行中唯一没有预测到4.1%的峰值的经济学家。

他认为，鉴于过去几个月房地产市场更具弹性和稳定，不太可能出现一波不良销售。

“痛苦将来自那些已经借到固定利率并转向更高浮动利率的人，” 他说，“会有一些人陷入那种困境，但历史表明，只要人们坚持工作，他们就会找到一种方法来偿还抵押贷款，不过这只意味着他们会削减更多的开支。”

"有些人在偿还抵押贷款时会遇到困难，但第一反应将是尽可能地缩减可支配支出。"

（本文内容及信息仅针对澳大利亚)