南悉尼多层仓储热潮，土地价值成关键，但依然无法解决全球仓储市场短缺问题（组图）

在南悉尼，多层仓储的热潮开始导致一些项目的竣工，但利益相关者表示这种新模式不太可能推广，并且不能解决全球最紧缺的仓储市场问题。

近年来，多层工业设施备受关注，被认为是解决适合最后一英里物流的城市填充位置短缺的方案。

Goodman和Charter Hall是该领域的早期开拓者，而Woolworths和Amazon等单一用户电子商务和配送公司也认为垂直模式是可行的选择。

CBRE工业和物流研究主管Sass J-Baleh告诉The Urban Developer说：“考虑到南悉尼没有适合开发的工业用地，垂直发展绝对是有道理的。” 现在，南悉尼已经有一些项目即将启动，行业人士表示，在未来几年里，南部、西南部和西部地区的都市圈预计还会有几个多层仓储项目。

ESR澳大利亚刚刚以1.43亿澳元收购了波塔尼湾的一个仅存的大规模工业用地，该用地位于Banksmeadow的Stephen Road 49号，ESR将再投资3亿澳元开发一个面积约为58,000平方米的两层设施。

南悉尼可能已经采用了多层仓储模式，并且这种模式在国际上得到了验证，但业内人士表示，高大的仓库不太可能适用于澳大利亚其他地区的城市填充。

Centennial首席执行官（工业和物流部门）Paul Ford表示：“唯一尚未在内环上启动的主要供应是多层仓储。”

(图片来源：Urbandeveloper)

“多层仓储绝对具有价值和作用，然而，除了南悉尼，在许多地方目前并不经济。” J-Baleh表示，城市填充的多层工业需要密度和与其他物流区域的接入才能实现合理性。在澳大利亚，墨尔本港附近的土地可能是唯一的其他可行区域。

“在未来的10年里，我们可能会看到墨尔本市场上的类似项目开始兴起。目前还不可行，但它肯定会在未来实现，”J-Baleh说道。

更高的仓库并不能解决更广泛的困扰

作为全球最紧张的工业和物流市场，澳大利亚的开发商和租户迫切需要解决方案。

Centuria工业部门负责人Jesse Curtis表示：“在过去的五年左右，工业市场经历了一段艰难的历程。我们看到全国的空置率从6%或7%下降到半个百分点。” “我们的租户需求以惊人的速度增长，我们迎来了大量新进入者。” Curtis表示，除了电子商务，运输和物流、数据中心以及冷链储存中心等细分行业也在竞争城市填充用地。

(图片来源：Urbandeveloper)

消息人士告诉The Urban Developer，悉尼的空置率可能低至0.2％，而墨尔本大约为0.5％。

令人惊讶的是，分析师预测市场在未来几个月和几年内将进一步紧缩。“短期到中期内，我们不认为需求会显著减少，尽管如果我们陷入经济衰退，可能会有一些适度的放缓...我们只看到工业和物流仓储的需求仍将继续超过供应，”Ford说。

“从全球范围来看，一些主要城市的平均租金，悉尼甚至还没有进入前十名，”J-Baleh说道。“在这个基础上，还有进一步的租金增长空间。” J-Baleh表示，截至圣诞节，租金将再上涨9.2％。墨尔本的仓库预计将迎来一个特别丰收的年份，涨幅为14％。

预计未来几年也将是火爆的时期，墨尔本的复合年均增长率预计将达到6.8％，延续至2026年。

这还要加上全国范围内已经出现的约37％的年增长，同时考虑到经济放缓的因素。

(图片来源：Urbandeveloper)

土地价值是构建多层仓库的关键

支持者表示，多层仓库的财务案例的核心组成部分是土地价值。CBRE估计，当土地价值相当于建筑成本的50％时，多层仓库才能成为可行的选择。

Ford告诉The Urban Developer：“毫无疑问，在具备足够高土地价值来证明其合理性的地点，这种产品的供应将在中长期内增加。” “土地价值需要提升以使其具备经济性...在一些地点，它们可能已经达到了70％的水平，但在土地增长达到足够高水平之前，多层供应将受到限制。

“当这一条件实现时，它将有助于减轻这种负担，但这至少还需要几年的时间。” Curtis表示，由于主要参与者在其他市场已经积累了丰富的多层经验，所以在不可避免地需要进行高层建筑时，并不缺乏专业知识。

“这些工业最后一公里位置的需求只会增加。而且它们需要成长，需要多层建设。”