从恒大破产到碧桂园违约：中国房地产债务风暴为什么炸开（组图）

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从恒大破产到碧桂园违约：中国房地产债务风暴为什麽炸开？

“一切从中国房产商贷不到钱开始...。”中国房地产开发商碧桂园债务违约，等于向早已愁云惨雾的中国房市与经济再开一枪。继恒大破产之后，同陷债务危机的碧桂园10月18日错过美元债券利息的最后支付期限，仍未能支付债权人利息，这代表即使苦苦挣扎多时、启动债务重组，碧桂园依然逃不过违约命运——从恒大到碧桂园，曾经领衔中国经济飞升的房地产行业如今为何深陷债务困境、乃至威胁中国经济稳定？

碧桂园债务缠身，为解决债务危机，先前碧桂园10月10日宣布启动境外债务重组，涉及金额93亿美元，以及展延境内债务偿还期限，然而在10月18日，碧桂园却仍无法偿还一笔1,500万美元的美元债券利息——18日是该笔利息支付的30天宽限期到期日，至美国时间当日午夜，债权人仍没有收到利息偿付，付不出利息的碧桂园，违约噩梦成真。

《金融时报》指出，碧桂园违约，是中国房地产行业的痛苦清算中，另一个关键时刻——前一次，是房地产龙头恒大违约暴雷，揭开中国房地产危机序幕，最终恒大走上破产，其负债达3,400亿美元，是房地产开发商之最，而碧桂园长期以来被认为比恒大更稳定、是中国最大的民营房地产集团之一，但却也走上违约命运，继表明了中国房市持续恶化，也直指房地产危机的棘手程度。

位于北京的恒大城市广场。 图／路透社

房地产和相关产业佔中国国内GDP的四分之一，长年以来一直是中国经济成长的主要动力，因此房地产开发商巨债缠身，对中国整体经济而言势必带来动盪。

当初随著中国经济开始发展，房地产开发商自地方政府购买土地，地方政府赚取金钱、区域发展也带来经济效益，加上收入提高的中国民众纷纷购屋居住，房价随之不断攀升，加上炒房热潮，泡沫越来越大，丰厚的获利使大大小小的房地产商大开槓杆，发行离岸和在岸债券来支持新的开发案，卖出预售屋所获得的资金也持续投入更多建案，房地产商手上仅保存相当有限的现金流。

因此当政府出手限制借贷，房地产商旋即陷入偿债困境，甚至无法持续完成兴建中的建案，变成烂尾楼；当各地烂尾楼不断，房市买气受到打击，进入房地产的金流减少，中国房地产行业落入恶性循环。

碧桂园的规模甚至比恒大更大，当恒大爆出债务危机时，其全国在建的建案有778个，而现时碧桂园兴建中的建案超过3,100个，数量是恒大的4倍，再加上恒大的建案多在一、二线城市，房价较高，也相对稳定、有支撑，碧桂园的建案却以三、四线城市为主，平均单价更低。

如今的恒大仍在试图完成长期计画的重组，创办人许家印已在9月底被中国警方“监视居住”，10月30日恒大集团将在香港法院面对清算听证会。

碧桂园在北京兴建中的建案。 图／美联社

碧桂园会不会步上恒大后尘？以目前情况来看，碧桂园在10月18日无法偿付利息后，表示“将无法履行所有海外债务偿还义务”，其总负债为1,960亿美元，当中国际债务约为110亿美元。而以2022年上半前表现来看，碧桂园销售额年减44%、2023年以来股价下跌约70%，情景不容乐观，不过碧桂园总资产约为2,380亿美元，尚未如恒大一样资不抵债，后续情况仍有待观察。

《CNBC》引述经济顾问机构荣鼎集团（Rhodium Group）中国市场研究总监赖特（Logan Wright），指出中国房地产的危机风暴起点要追溯回到2016年，当时中国国家主席习近平提出了“房子是用来住的，不是用来炒的”，中南海对房地产行业大开槓杆的情况出手，希望能够降机系统性金融风险，却开启了中国结构性经济放缓——2020年，中国政府为去槓杆化，针对中国房地产企业债务风险提出的“三条红线”监管要求，“三条红线”的内容是：

1. 剔除预收款后的资产负债率大于70%；

2. 淨负债率大于100%；

3. 现金短债比小于1倍。

该政策限制了房地产商持续新增借贷，于是原先的融资模式金流被切断、旋即如骨牌效应接连倒下陷入债务危机，而这又让消费者信心减弱，2020年该年度全中国前十大房地产商多数面临销售大幅下滑，金流问题更严重，购屋者更倾向购买大型业者或是国家支持背景的地产商推出的建案，于是中小型业者首当其衝，但恒大、碧桂园暴雷，势必更加伤害市场信心。单就外债而论，根据研究公司CreditSights的计算，中国房地产业全部外债高达1,750亿美元，处于违约状态的债券金额为1,245亿美元。

碧桂园在天津的建案基地。 图／路透社

中国国内债务的部分，为了稳定房市，中国政府2022年11月推出支持措施，为包括碧桂园在内的，被认为较可靠的房地产商提供新的信贷额度，但是效果有限；另一方面，《CNBC》报导，房地产问题也引发外界对于中国“影子银行”（Shadow banking）潜在风险的担忧。

影子银行一词是2007年在美国所创，指的是在正规银行体制之外，不受监管或监管程度较低的金融服务；相比正规银行，影子银行可以向更多实体企业放贷，但监管有限这一点，使得其借贷风险难以评估、其债务的实际规模也不透明。

中国政府过去几年，一直在寻求限制此类影子银行债务的成长速度；由于中国政体的缘故，最大的银行都是国有，因此没有官方背景的私营企业较难从正规银行获得融资，纷纷转向影子银行，而在房地产商接连暴雷的此时，影子银行的存在让真正的房地产行业债务规模和牵连范围更无法准确计算，徒增更多风险。

碧桂园在中国江苏省镇江的建案。 图／法新社

英国经济投资研究智库TS Lombard的首席中国经济学家格林（Rory Green）表示，中国政府在2020年似乎就对降低房地产槓杆率的必要性有深刻认知，但政策却使房市陷入如今困境，他对此指出：

“问题在于，他们没有制定如何改变现状的计画，也对房地产行业要导向的新模式没有想法。突然转变成长模式，并尝试将资源从房地产中重新分配出去是非常困难的...特别是当整个行业与家庭、地方政府以及整个金融体系的资产有千丝万缕的联繫时。”

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