危机 | 50年来最猛的的移民潮，房价九个月涨幅达7.6%，住房市场陷入恶性循环（组图）

住房市场的恶性循环似乎难以打破

房价上涨和急剧下降的新屋开工量正在给RBA增加加息的压力，而与此同时家庭抵押贷款缓冲也即将耗尽。

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汇丰银行首席经济学家Paul Bloxham主张，澳大利亚正在经历的五十年来增长速度最快的移民激增，需要被视为一次真正的经济冲击。周三发布的一系列房屋数据有助于说明这一点。

CoreLogic最新的10月份房价数据显示，住宅价格上涨了0.9%，这是自6月份以来的最快增长。自今年年初以来，连续九个月的增长已经使价格上涨了7.6%。在年底前将达到历史最高水平。

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激增的原因正在被广泛讨论。根据Commonwealth Bank的分析，由于每年约有500,000人口增加，需求正在激增。但是周三发布的最新住宅开工数据却描绘出了供应的严峻形势。

9月份的住宅开工数量下降了5%，几乎抵消了8月份8%的增长，这凸显了这个数据的波动性。

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瑞银经济学家George Tharenou表示，放眼看去，住宅开工数量每年为160,000套，这是自2012年以来的最慢增长，远低于联邦政府为了在接下来的五年内建造1.2百万套新房所需要的每年240,000套的开工数量。

虽然面临利率上升，但是租赁空置率的下行压力和房价的上行压力却显得极不寻常，以至于CBA经济学家Gareth Aird指出，“新的贷款和房价之间的正常关系已经破裂”。

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通常情况下，自2022年5月以来住房贷款下降30%，这预计将导致房价下跌。但是，移民数量的大幅增长改变了这一切。

Tharenou的结论很简单。调查显示房价将继续上涨，住宅空置率接近历史低点，房地产市场仍然处于通胀状态，这让RBA在下周二将利率提高0.25个百分点至4.35%的理由更加充分。

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这对于抵押贷款持有人来说显然是个坏消息，他们无法从房价上涨中得到多少安慰，因为他们的抵押贷款付款似乎即将增加，但是Tharenou表示，“近年来，特别是在COVID期间建立的大规模抵押贷款缓冲几乎已经耗尽”。

6月季度的额外抵押贷款支付占家庭收入的比例下降至0.9%，这大约是3月季度的一半，远低于2021年9月的4.4%的峰值，并接近2019年的历史低点。

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同时，总抵押贷款支付（本金和利息）占家庭收入的比例为9.5%，根据RBA的估计，这一比例有望达到创纪录的10%。

随着利率再次上升，家庭的现金流压力将会增大。但很少有经济学家预计更高的利率会减轻房价或租赁空置率的压力，因为移民的力量实在太强大了。

这个恶性循环看起来实在难以打破。