心得 | 当过火车司机和电工，33岁澳男打拼多年买下20套房产！分享成功经验（组图）

Daniel Walsh曾当过货运火车司机和汽车电工，年收入只有3.9万澳元时便开始买房，今年他买下了自己的第20套房，其中包括悉尼北部海滩一套600万澳元的住宅。

33岁的Walsh之所以取得这一成就，多亏了他在房产购买上的高明策略，这帮助他积累了财富，尽管他开始投资时收入微薄。

而且，这不仅仅是一个建立在债务之上的帝国——他称自己2000万澳元的投资组合中，逾1000万澳元是股权。他每年的净租金收入约为30万澳元。

Walsh说，他去年买了8处房产。他用来建立房地产投资组合的策略，依赖于谨慎的房地产选择和对自己有利的银行系统。

Walsh现在是房地产行业的财富顾问，他倾向于在落后于其他市场且预计价值将增长的地区，寻找低成本住房。

很多情况下，他会通过翻新或类似的项目来增加房产的价值，随着价值的上升，他会拿出股权来为下一次购买提供资金。

尽管如此，他投资组合的债务与价值比率一直很低，因为许多房产是几年前购买的，价值已经大幅上升。

“这不是一蹴而就的，我之所以能够这样做，是因为我在市场上呆了很长时间。许多地区的价值都大幅上升，特别是在新冠疫情期间。”

最近，Walsh开始缩短房地产开发项目的周转时间，以增加可以投入长期投资的现金储备。

他对债务也有不同的看法，从他购买北部海滩的住宅就可以看出这一点。

Walsh用20%的首付购买了这处房产，其中大部分是他通过翻新以前的住宅并以约50万澳元的利润出售而获得的。

但他没有每月偿还新房的本金，而是用对冲账户申请了一笔只付利息的贷款。

然后，Walsh将他所有的积蓄和开发项目的大部分利润转入抵消账户，以尽量减少支付的利息。

“通过这样做，我能够持有一种资产，如果我支付利息和本金，我就无法负担。“

Walsh补充说，他的对冲账户余额已经将他的利息账单减少到几乎为零，这意味着他从所有的价值增长中受益，而不需要把自己的钱花在还款上。

Walsh表示，作为一个低收入者开始投资之旅，这激励他以不同的方式思考。

Walsh在当汽车机械师学徒时就开始了这个投资组合，当时年收入只有3.9万澳元。

他表示，建立自己的投资组合的关键是耐心和在年轻时做出牺牲。

2010年，他购买了悉尼城区Thirlmere的一处房产，将未完工的外壳建造成一座新房子。

土地和建筑成本为32万澳元，Walsh从高中储蓄中凑出了5%首付。他还卖掉了自己的汽车，以支付部分建筑成本。

Walsh当时19岁，在McDonald’s做兼职补贴收入，并与父母住在一起。

Walsh的第二处房产也在Thirlmere St，他通过对自己的第一处房产进行再融资，并提取部分股权作为首付购买，这个过程被称为杠杆作用。

接下来的几年里，这2处房产的价值都在飙升，随着他存了更多的钱，开始赚取更高的收入，他有了更多的钱来投入新的首付和印花税成本。

后来Walsh转行做了垃圾火车司机，这份工作给他带来的最高收入是每年8万澳元，如果经常加班，收入就会增长到10万澳元。

他说：“因为我开的是长途火车，这意味着每次旅行中我通常有几个小时的空闲时间，可以把时间花在投资教育上。“

随后，Walsh在墨尔本、昆州东南部和阿德莱德购买了房产。

这些房产往往位于租金相对于抵押贷款成本较高的地区，价值上涨很快。大多数是通过杠杆购买的。

他说，获得新贷款是最大的挑战。为了解决这个问题，他让抵押贷款中介不断重组他的投资组合，并联系第二或第三级贷款机构，而不是大银行。

Walsh说，最近的加息对他的影响不像其他买家那么大，因为租金增幅高于他的还款。

他表示，如果澳洲年轻人愿意冒险和努力工作，就可以复制他的成功。

他说：“从工人阶级跃升为中产阶级比以前更容易，因为包括高等教育在内的教育比率不断提高，以及婴儿潮一代的房地产财富正在传递给他们的X世代和千禧一代的孩子。“

“但对大多数人来说，从中产阶级向富人的过渡是一条太漫长的道路，因为他们通常不会投资（也没有能力长期持有）可以让他们更富有的资产。“

“然而，主要的障碍是，大多数人在整个工作生涯中都在通过工资或自营职业来赚钱，但从来没有真正在财务上取得任何重大进展。”

“我记得我当时非常生气，因为我只能从微薄的学徒工资中存下那么一点钱，因为我知道，如果我继续用宝贵的时间去换取不那么宝贵的钱，我永远不会变得更富有。“

“我开始明白，如果我想变得富有，就需要存足够的学徒工资，这样我就可以开始购买可能永远增值的资产。”