祖母房建设大揭秘：邻居一张照片引发的成本上升危机（组图）

签订合同并经过数月的等待，本月我们终于迎来了祖母房项目的正式启动。这座拥有5个卧室和2个浴室的投资房产，是我几年前的精明投入。

最初作为短租房源投入市场时，它立即被预订了整整两个月，随后的预订情况也相当理想，每月为我带来了数千澳元的收益。

这里的主要租客包括来本地工作的外来工人和旅行的大家庭。

之后，我与NDIS供应商建立了合作，他们以固定租约的形式长期租用此房产，不论实际入住人数如何，均支付远高于市场的固定租金。

（投资房的后院）

邻居的关切：

一张照片引发的思考

为了适应租客业务的扩展需求以及提升我的整体投资收益，我计划在后院增建一座祖母房，并对所有入口、卧室门和浴室门均进行加宽设计，以确保无障碍通行。

作为NDIS供应商的租客对此计划表示了同意，并表示将来也会考虑租用这座新建的祖母房。

在完成设计、私人认证、报价及合同签订等一系列准备工作后，项目终于在2024年初得以启动。

那时，一位熟悉的邻居向我发来一条手机消息，告知我建筑初期的挖掘工作已经开始。

他担心，靠近一颗大树的挖掘可能会对未来的祖母房造成潜在影响，并专门拍下了一张照片来询问我是否考虑移除这棵树。

他的担忧主要是树根可能对建筑造成的影响，以及树叶可能堵塞雨水槽的问题。

（邻居发来的照片）

解决方案与决策：

业主的担当

我立即向设计人员和建筑商进行了咨询。

他们均表示，从专业角度来看，大树并不会影响到房屋设计、政府审批以及建筑工程，因为符合所有规定。

但是否移除大树，最终还是需要我这位业主来决定。同时，建筑商也强调，他之前的建筑报价不包含此树的移除。

（邻居发来的照片）

考虑到潜在的风险，我决定采取行动，尽管建筑商已经安排了后续不同工种的施工计划。

如果不及时移除大树，不仅会影响工程进度，而且一旦混凝土工作开始后再考虑移除大树，成本将大幅上升。

建筑商协助我联系了砍树服务，首个报价为$2750+GST，能于次日完成。

由于车棚高度的限制以及大树的位置离街道距离远，因此大型机械无法进入，需使用小型设备，从而造成人工成本上升。

尽管尝试获取第二份报价，但因时间紧迫，我接受了首个报价，确保工程不受延误。

建筑商并没有在砍树服务之上加收服务费作为额外利润（builder margin），很快就安排并监督砍树服务的完成，以及后续地基建设的推进。

（建筑商发来的照片）

此经历教我一重要道理：

在房产投资运营中，虽有众多专业意见围绕，但最终决策权仍掌握在业主手中。

尽管最初的设计图纸上标注了树木，作为业主我没有提出异议，而接受了设计方案。

我近日在澳房俱乐部®与会员分享此案例，鼓励大家树立主人翁意识，虽可借鉴周边意见，但须拥有独立判断与决策能力，并为之负责。

投资回报的思考：

祖母房的价值

在澳房俱乐部®内部分享了这个经历后，会员们围绕是否应投资18-20万澳元建造祖母房，或将资金用于下一套投资房的购买的讨论，引发了深入的思考。

以下是我的三个核心观点：

01

祖母房建造的财务策略

许多人存在误区，认为祖母房的建造费用需要全部自付。实际上，银行提供的贷款可以覆盖祖母房建设成本。

银行会评估假设祖母房已建成后的地块与两套房的整体价值，计算可得的新租金收入，并考虑业主财务情况，从而决定贷款额。

这意味着，20万澳元的建造成本，实际现金投入可能只需5万澳元。若物业本身已增值，建造费用或能全额贷款覆盖。

02

增值与现金流的双重优势

通过祖母房增加的收益建立在一个重要前提上：地块相当于或近乎于“免费”。

如果20万澳元的建造成本能带来每周400-600澳元的额外租金收入，这无疑是一个高回报投资。

在选购独立房时，在同等价格的前提下，应优先考虑后院面积大且车辆可从街道通行至后院的房子。

这样的物业不仅有增加现金流的潜力，而且在资产增值方面也具有优势。

03

未来转售市场的广阔前景

有些人担心祖母房会限制房产的市场吸引力，认为非投资客就不会考虑带有祖母房的物业。这个看法过于狭隘。

事实上，任何特定类型的物业都有其特定的市场受众。

例如，建造厂房可能不适合开零售店的买家，豪宅不一定吸引低预算的首次置业者，联排别墅可能不符合想住独立房的人的需求。

关键在于理解建造祖母房后，物业的整体运营收益，以及考虑到将来转售时的目标市场。

如果某个地区的独立房本身就吸引了众多房产投资者，那么增建祖母房后的物业可以产生更高租金收入，无疑将更受欢迎，推高潜在投资者买家可接受的售价范围。

总结

通过这次祖母房建设项目，我深刻体会到作为房产投资者，拥有独立决策权和深入分析的能力是至关重要的。

分享这些经验和思考，旨在鼓励澳房俱乐部®的会员们，在面对各种投资决策时，能够基于自己的独立分析作出明智选择，并为自己的决策承担全部责任。

正确的策略和敏锐的洞察力是实现财务自由和成功的关键。