靠1000欧致富：32岁小伙浅谈成功秘诀（组图）

一位32岁的年轻投资者分享了他如何在短短4年内建立起价值770万澳元的房地产投资组合。

居住在Bondi的Andrea Cancelli在18岁生日时收到了父亲一份特别的礼物，这成为了他投资生涯的起点。

"我父亲没有像其他人那样送我汽车或游戏机，而是给了我一个1000欧元的股票交易账户，"Cancelli回忆道。

"从那时起，我就开始接触股票投资，后来又涉足创业投资。"

这份独特的礼物激发了Cancelli的投资热情，最终促使他在短短4年内打造出一个价值770万澳元的房地产投资组合。

Cancelli出生于意大利的一个小镇，后来在Milan和London学习金融。2017年，他决定来到澳大利亚开启新的人生篇章，并将投资重心转向房地产领域。当时，住宅房地产和负扣税概念正受到追捧。

"老实说，我对这种投资方式并不太感冒，"Cancelli表示。"我一直在思考：'为什么不投资那些每年都能带来利润的项目呢？'"

最终，商业地产引起了Cancelli的兴趣。

"相比住宅投资2-4%的回报率，商业投资的年度现金流回报率可高达7-8%，"他解释道。

Cancelli制定了一个"简单而有效"的策略：在租约即将到期时购入优质房产。

"我会续签租约，然后让房产重新估值，从而提升其价值，"他说。"要想扩大投资组合，关键是要专注于能产生现金流的项目，并及时获得重新估值。"

在深入研究市场后，Cancelli与Rethink Investing合作，后者作为买家代理协助他执行这一策略。

2019年，Cancelli在布里斯班以70万澳元购入了他的第一处房产——一个仓库兼办公室，首付为20%。当时该房产的租约还剩9个月。Cancelli安排了新的租约，凭借"稳定的收入保障"向银行申请，并在2020年将房产重新估值至90万澳元。

"我买下的是一个别人都不看好的资产，"Cancelli说。"我之所以在前面10个人都放弃的情况下选择它，是因为我看到了潜力。如果租户续约，我就能立即获得资本增值，并用这笔钱继续投资。"

2020年，Cancelli再次出手，以140万澳元的价格在布里斯班购入一个工业仓库，资金来源包括第一处房产的净值和个人积蓄。"第二年，这处房产的估值就达到了210万澳元，"他说。"我买下它时租约只剩3个月。租户续约后，房产价值立即上涨。现在它的价值已经达到250万澳元。"

2021年，Cancelli在布里斯班故技重施，以155万澳元购入另一处工业房产，不久后其估值就升至190万澳元。

2022年，他将目光投向Perth，以200万澳元购入一个零售综合体，目前估值已达240万澳元。"策略依然不变，这个综合体有四个单元，其中两个是空置的，"他解释道。"我把它们租出去后，价值立即提升。"

无论是哪种类型的商业资产，Cancelli都坚持他的投资策略。自2019年以来，他的总投资成本为5,702,500澳元，而现在投资组合的估值已达7,700,000澳元。

"只要你敢于承担风险，如果一切顺利，能够签下更好的租约，那么房产价值就会立即上涨，"他说。

为了应对租户可能离开的风险，Cancelli会选择位置优越、交通便利、基础设施完善的房产，以吸引新租户。

"找到新租户的信心来自于前期充分的调研，"他强调。"即使出现问题，可能需要3到4个月的等待，但只要找到合适的租户，最终结果都是一样的。"

Covid疫情期间，Cancelli的工业房产价值大幅上涨。目前，他的四处房产都在产生可观的利润，还有进一步再融资的空间。

尽管近期利率上升使他的投资组合利息成本从3%攀升至6.5%，Cancelli仍然保持乐观。"成本确实翻了一倍，但商业投资的优势在于能产生更多现金流，所以我有信心支付这些利息，"他说。

对于那些想要进入房地产投资领域的人，Cancelli给出了一些"可能不太受欢迎"的建议：

"不要急于购买自住房或公寓，因为这会导致每月大量现金流出，"他说。"如果每月都有大量现金流出，建立投资组合就会变得非常困难。"

"相反，如果你将重心放在产生现金流的投资上，一切就会变得容易得多。如果你不需要每月为抵押贷款支付5000澳元，你就能更容易地积累资金。"

为了加速扩大商业投资组合，Cancelli选择暂时不购买自住房。

"这取决于你的目标是什么，可能会有些不便，"他承认道。"比如，我现在住在一个公寓里，需要和业主委员会协商更换窗户的事宜。如果你拥有自己的房子，就可以直接进行这些改造。这是一种权衡，你需要根据自己的计划做出妥协。"