在澳洲置业，申请房贷应该注意什么？别只看利率，这些费用和功能可能让你多花上千刀（组图）

房屋贷款现已不再仅限于签订一份25年的合同按期还款，也不再只是尽快还清贷款那么简单。

如今，贷款的灵活性和安心感同等重要，市场上提供的多种贷款选项正好满足了这些需求，但这些额外服务可能会带来额外费用。

虽然最关键的因素仍然是利率，但申请房贷，还有不少功能和费用需要关注，以选择最适合自己的贷款。

房屋贷款的类型

目前，房屋贷款主要分为3种：

1. 基本贷款

这种贷款几乎没有额外功能，但利率较低。

许多基本贷款现在都提供可提款功能，但可能存在限制和费用。因此，如果您希望有机会多还款并在以后提取，这种贷款可能并不合适。

2. 标准贷款

标准贷款比基本贷款更具灵活性。

例如，您可以提取多付的款项，还可以选择将利率转为固定，或将贷款分为固定利率和浮动利率两部分。

此外，标准贷款通常还提供100%的抵消账户（offset account）。然而，您可能会发现另一些具有类似功能但利率更低的贷款。

3. 房屋贷款套餐

这种套餐为标准贷款附带了最多1.2%的利率折扣（具体取决于您的贷款金额），有时候甚至比许多基本贷款更便宜。

通常，这种套餐包括一个免费交易账户和免年费的信用卡，但每年可能会收取高达400澳元的套餐费用。

（图片来源：CHOICE）

固定利率还是浮动利率

在利率较低时，固定利率可能看起来很有吸引力，但它们可能会降低灵活性。如果您计划提前还款或搬家，可能会面临高昂的解约费用。

虽然某些固定利率贷款允许进行额外还款，但通常有很多限制，有些贷款则完全禁止额外还款，这可能导致您支付更高的利息。

不要试图战胜银行——很难预测在未来3到5年内固定利率是否能会为您省钱。

不如问问自己能否承受更高的利率。如果不能，至少让部分贷款绑定固定利率可能是一个不错的选择。

分割贷款的好处在于可以享受双重优势，即在浮动利率部分多还款，同时享有固定利率带来的安全感。

注意费用

利率只是成本的一部分，您还需要关注其他费用，这可能对您贷款的总支付额产生重大影响。

不要羞于向银行要求更优惠的条件，利率折扣和费用减免都是有可能的，尤其是在借款金额较大的时候。在比较利率时，也应该把所有费用都考虑在内，以便更容易地进行贷款比较。

（图片来源：网络）

一些常见的费用包括：

- 申请费用：贷款机构可能会收取前期设立费和申请费，您可以尝试让贷款机构免除这些费用或争取折扣。

- 估价费和贷款机构的律师费：贷款机构可能会对房产进行估价并收费。如果您担心自己可能满足不了贷款收入要求，最好在进行估价前先咨询，因为即使贷款申请失败，您也可能需要支付估价费。

- 贷款机构的抵押保险（LMI）：如果您没有20%的首付款，就可能需要为这项保险花费数千澳元。

万一您未能偿还贷款，LMI保障的不是您而是您的贷款机构。此外，这种保险也不会免除您的债务，保险公司可能会追债。

即便首付款只有微小差异，也会对LMI费用产生影响。因此，请尽量多存一些首付。

- 月费或年费：高额的持续费用可能会影响您偿还贷款的速度。

- 解约费用（Break costs）：固定利率贷款可能具有高额的解约费用，特别是在浮动利率低于固定利率的情况下。

如果您计划提前结束贷款，可能需要补偿银行本应得到的所有“损失”利息，这就是所谓的“解约费用”。

需要注意的功能

- 额外还款：某些贷款（尤其是固定利率贷款）可能会限制您在无需支付解约金的情况下可以支付的金额。

- 可提款功能：如果支付了额外还款，这种功能让您可以在日后取回这笔钱。

由于可以将储蓄存在抵押贷款中，这么做具有税收优势且有保障。

有些贷款可提款功能更易获得，记得检查是否需要书面申请，批复耗时如何，以及相关费用。

（图片来源：网络）

- 还款假期：某些抵押贷款允许您在短时间内享受“还款假期”，如生育后的6个月。

别忘了关注使用条件，有的要求有额外还款记录，或在”还款假期“后需增加还款来弥补。

- 仅支付利息：此功能对投资者有利，通常提供5年，有些则长达10年。

不过这种方式有一定的风险，因为尽快清还本金以减少利息支出才是常规目标，还需要避免在市场低迷时欠款超过房产价值的风险。

- 抵消账户：将钱存入账户，并以贷款应付利息减少的形式获得利息。

由于抵消账户实际上不会向您支付任何钱，因此不会增加您的应税收入，因此具备税收优势。

租房好还是买房好？

到底是买房好，还是租房并将钱用于投资更值得？

两位学者称他们找到了答案：在过去30年中，在所有澳洲首府城市买房能带来更好的回报。

墨尔本大学的经济学家Dominic Crowley和Shuyun May Li将1983年至2015年期间买房和租房投资的回报进行了比较。

他们表示，尽管在1983年至1990年代初，某些城市租房回报更高，但从1990年代初到2000年代初，购房显然是更好的财务选择。

当然，需要注意的是，过去的表现不代表未来的趋势。

自1983年以来，悉尼和墨尔本房价已经大幅上涨，但这种增长是否可持续无从判断。研究还指出，在其他市场（例如美国），租房就比买房更划算。

（Rayyan）