澳洲房价地图重绘：复苏、放缓与拐点（组图）

在经历多年停滞后，澳大利亚部分地区的房价重新启动上涨趋势，而另一些地区则开始显现降温迹象。

近期的降息措施推动全国范围内房价回升，曾经不被青睐的市场如今成为焦点。

过去数年的高利率，使得价格相对较低的首府城市与地区备受关注，这些地区的房价涨幅一度领先全国。

然而，随着利率进入下行通道，购房者开始回流至此前增长落后的城市与区域，这些市场的价格相对变得更具吸引力。

哪些市场正在升温？

对比季度和年度房价数据，有助于判断市场是正在升温，还是趋于降温。

数据显示，一些此前表现不佳的城市，如达尔文、霍巴特和堪培拉，正在稳步复苏。

其中，以达尔文表现最强劲，过去三个月房价上涨2.8%，年涨幅达6.1%。

墨尔本自疫情以来一直落后于其他首府城市，但近期在多个重点区域的房价已趋于稳定，并开始回升。

按季度来看，墨尔本内城区独立屋价格上涨3.5%，西北区上涨2.2%；公寓价格涨幅则集中在内城区（上涨5.5%）、东南区（3.3%）和西北区（2.8%）。

REA集团高级经济学家Eleanor Creagh表示，墨尔本的回暖得益于其相对可负担的价格及市场情绪的稳定。

“在经历了多年相对其他城市的低迷表现后，墨尔本正处于补涨阶段，这在周期性房地产市场中较为常见。”

“近期降息及未来继续宽松的预期提升了借贷能力，也增强了买家信心，为市场逐步再平衡提供了契机。”

维州的Mornington Peninsula在过去三个月房价上涨约2.8%，Bendigo的涨幅为2.3%。

在悉尼，独立屋季度涨幅居前的区域包括内西区、西南区、Parramatta和Sutherland地区；公寓价格涨幅则以Northern Beaches地区领先。

来自Sutherland的地产中介、Pulse Property Agents董事Ben Pike表示，许多买家担心降息会再次引发房价快速上涨，导致竞争更为激烈。

“人们对2021年的市场仍记忆犹新，当年房价曾一举飙升25%。”

“每周我们都能看到更多人在线查看房源、更多咨询，开放日到场人数翻了三倍。”

“现在每套房源不再仅有一两位意向买家，而是五到六位积极竞买者。”

“独立屋最具竞争力的价格区间为150万至250万澳元之间。”

位于悉尼南部至Gerringong的Illawarra地区，房价在过去三个月上涨近2%，年涨幅超过悉尼整体水平。

而Newcastle及Lake Macquarie地区则在全国范围内表现最强，季度房价上涨3.6%。

Newcastle中介Salt Property的Lyndall Allan指出，降息推动了该地购房需求。

“一直以来我们都吸引来自悉尼和堪培拉的置业者，但最近投资者的大量涌入明显增加。”

“租赁市场非常强劲，因此投资逻辑也成立。”

哪些市场正在降温？

另一方面，一些地区在过去一个季度出现了房价下跌，或增速明显放缓。

许多此类区域在过去几年曾大幅上涨，有些地区的房价在短短五年内翻倍。

Eleanor Creagh表示，涨势放缓可能由季节性、需求变化或快速上涨后的可负担性问题所致。

“在很多情况下，增速放缓并不意味着市场下跌，而是价格趋于稳定，即房价进入平台期或低速增长阶段。”

“但如果增速放缓同时伴随着挂牌量上升、经济周期转弱，或需求和情绪的骤变，就可能预示市场更持久的回调。”

以往在涨幅榜上名列前茅的西澳部分区域，如今已明显降温。

Perth东北部房价在过去三个月下跌0.8%；Mandurah地区虽然上涨0.7%，但远低于去年同期涨幅，且其公寓价格季度跌幅达0.8%。Bunbury房价在该季度几乎无增长。

Creagh指出，这些曾经的“明星市场”正在逐步回归常态。“

Mandurah和Bunbury等地区过去几年涨势强劲，得益于高性价比、生活方式优势、来自大城市的内迁人口及投资者追逐回报。”

“当前的放缓符合房地产市场的后周期特征——经历多年高于趋势的增长后，价格已接近可负担上限，需求自然开始减弱。”

“这些区域并非正在陷入下行，而是在经历高增长后的‘软着陆’。”

新州方面，悉尼东区公寓价格下跌约1.1%，Central Coast下跌约1.5%。

墨尔本西部公寓价格季度跌幅达2%，年跌幅达7.1%。

昆州Mackay-Isaac-Whitsunday地区房价三个月内下跌1.7%，此前该地区经历了大幅上涨。Townsville虽然仍是年涨幅最强的地区，但季度涨幅已减缓至2.3%，为去年同期涨幅的一半。

Creagh认为：“房价涨幅已从高峰回落，尽管增速有所下降，整体表现仍属坚挺。”

Townsville地产中介Explore Property Munro & Co的Jools Munro表示，房价已达到较高水平，投资者热度减弱。

“我们确实看到州际投资者的数量在减少。”

“尽管供应不足仍对房价形成支撑，但房屋在市场上停留时间明显延长。”

“不过，也有越来越多的自住买家进入市场，对本地居民而言是利好消息。”

参考资料：REA