四大银行前首席经济学家的卖房笔记：为何“时间在市”胜过“择时入市”（组图）

在担任澳大利亚国民银行NAB首席经济学家长达33年后，Alan Oster于今年3月卸任。

三个月后，他便售出了位于墨尔本海湾区Brighton的家庭住宅。这套五居室房产最终成交价约为550万澳元，几乎是他2012年购入时价格的两倍。

“买一套好房子并长期持有，这就是核心逻辑，”Oster说道。

“我们在Portsea还有一些房产，通常会持有15到20年才考虑出售。”

“房价总有涨跌，但如果你买的是优质房产，并且长期持有，最终还是会增值。”

Oster目前已在Brighton区内换了一处较小的住所。自离开NAB以来，他忙于推出播客并以独立顾问身份继续从事经济相关工作。

此次售房经历也印证了那句老话：“与其试图择时挂牌，不如让时间留在市场里。持有‘时间’比售房‘时机’更加重要。”

根据Cotality的数据，在过去13年中，大墨尔本地区独立屋的中位价已从478,058澳元上涨至939,965澳元，涨幅高达103.5%。

这一长期上涨趋势再次印证了“时间”在房产投资中的重要性。

不过从短期来看，墨尔本的市场表现则略显疲弱——过去一年中位价下跌了1.2%。同期，布里斯班上涨7.1%，阿德莱德上涨8.6%，珀斯上涨8.6%，悉尼也微涨1.1%。

Oster的另一项建议是：“能买好房，就尽量买好房”，因为优质房产在长期更具抗跌性。

他注意到Brighton区目前有大量定价在200万至300万澳元之间的挂牌房源，这些大多是疫情期间、在极低利率背景下购入的。

“现在，他们（业主）扛不住了。”他说，“这个价格区间的房源挂牌数量很多，但大多是我所谓的‘低端优质房’。”

“根据你的收入水平，如果你处于我所说的中等收入人群，那么在这种区间再买房确实会比较艰难。”

“这些区域房源供给过剩。而如果你瞄准的是高端市场，基本上就不太可能遇到这种问题。”

Oster的这番话反映出目前市场结构中的一个现实：受到加息冲击最严重的，并非最顶端或最底层的市场，而是那些“中间价位”的买家。

这类买家在利率低迷时期涌入市场，购入的房产往往价格不低，但还贷压力本就偏大，一旦利率上升，便容易面临供款困难。

同时，这一价位段的挂牌量偏高，市场竞争激烈，进一步拉长了成交周期，对卖家形成压力。

相比之下，高端市场买家的财务状况更稳健，受加息影响较小；而低端市场则因更强的刚需支撑和相对较小的贷款额，受到的冲击有限。

墨尔本知名购房顾问Cate Bakos也持类似观点。她指出，疫情后利率的迅速上升让高杠杆买家首当其冲。

“你会发现很多人还背负着其他债务，比如度假屋、豪车、以及孩子的私校学费。”Bakos说。

“在货币政策最紧的时候，高端市场跌得最明显；而涨幅表现最好的，反而是价格处于底部四分位的房产。”

“但随着就业保持稳定，以及对降息的信心增强，高端市场又有回暖迹象。”

维州值得投资吗？

不过Oster也对那些看好维州相对“价格亲民”的投资者提出警告。

当前，维多利亚州已是全澳房产相关税负最重的州，州政府正在努力应对沉重的债务负担。

根据最新预算，土地及房产相关税收预计将占到州税收总额的47%。加之维州经济疲软，使得墨尔本在各州房价增长榜中处于末位。

“澳大利亚整体经济环境并不乐观，而维州情况尤其糟糕。”Oster表示，“很多投资者不仅要应对不断上升的土地税，还很难找到合适的租户。”

“投资者信心疲弱，反映在房地产市场上就表现为增长乏力。”