新州用政策撬动开发意愿，公寓项目审批量激增（组图）

截至2025年5月的一年内，新州在中高密度住宅审批方面增幅全国领先。

由于将一定比例的可负担租赁住房纳入项目可获得建筑高度作为“奖励”，使得部分原本依赖市场定价难以实现商业可行性的项目得以推进。

根据澳大利亚统计局发布的数据，新州在此期间共批准24716套新建公寓、联排别墅和半独立式住宅，超过了维州同期的22904套。

通常情况下，维州是全国住宅建设最多的州。

Oxford Economics Australia的首席经济学家Maree Kilroy表示，新州的开发审批数据表明市场正在对密度激励政策作出反应。

“确实是那些能够利用政策变动（例如增加可负担住房可获额外建筑高度）的项目得到了释放，”Kilroy表示，“否则，对于传统的建造后出售（build-to-sell）市场而言，项目的可行性依然存在很大挑战。”

为了推动更多住房建设，新州政府出台了一系列政策激励措施。

例如，“填充可负担住房奖励”计划规定，若开发项目将10-15%的建筑面积用于低于市场租金的住房，即可获得额外的容积率和建筑高度。

与此同时，借贷成本的降低也正推动开发活动出现回暖迹象，尽管目前仍属初期阶段。

“我们预计今年年底前澳储行还将再降息两次，这将进一步改善贷款可负担性，也会提升项目的财务可行性。”Kilroy说。

她指出，现金利率的调整传导至住宅建设通常需要大约一年的时间，因此大多数利好效应将在2026年体现出来。

不过，考虑到“国家住房协议”（National Housing Accord）设定的五年内新增120万套住房目标已过去一年，若要接近这一目标，就需要在住房和信贷政策上进一步宽松，同时提升住宅建筑行业的产能。

Kilroy表示，为了实现平均每年完工24万套住房的目标，审批数量应维持在每年30万套左右，因为部分获得审批的项目最终不会完工或无法按时交付。

截至2025年5月的12个月内，全国新建住房审批总量接近18.3万套，较上年同期增长11%。虽然这一数据有所改善，但距离缓解澳洲严重住房短缺的目标仍相距甚远。

NAB市场经济主管Tapas Strickland指出：“考虑到人口依然强劲增长（15岁以上人口在过去一年增加了44.4万人），目前的住宅审批水平依旧偏低。”

在这样的背景下，全国住宅租赁空置率持续下探，目前仅为1.6%。

维州在整体住宅审批总量上依旧居全国首位，截至5月的年度累计为55960套，领先于新州的46569套。

昆州则录得37848套新住宅审批，是近三年来的最高值，尽管该州近两个月的公寓审批有所下降。Kilroy表示对昆州前景持乐观态度。

“昆州在本年度预算中为首次置业者提供了极具吸引力的激励措施，”她说，“如果将印花税豁免与首次置业补贴相结合，对新购房者来说具有极大吸引力。”

不过，当前的需求强劲依然更多来自于已经拥有房产资产、资金充足的高净值人群。

布里斯班的开发商Mosaic Property Group表示，过去一年内公司在布里斯班Kangaroo Point以及黄金海岸的Palm Beach和Broadbeach售出270套高端公寓，这些项目目前仍处于规划阶段，起售价为130万澳元。