中介操控+报告造假！悉尼验房水太深，这些套路要警惕（组图）

在买房前依赖验屋报告，是许多购房者的常规操作。但在新州，这一环节正暴露出系统性缺陷。

从无资质验屋师、地产中介操控报告，到监管缺位、保险理赔拖延，一份“无白蚁”报告，最终让一名买家损失超过10万澳元。

（图片来源：《悉尼晨锋报》）

Tim（化名）是一位在矿区工作的离异男子，因工作无法亲自看房，只能依赖一份由卖方提供的建筑与虫害联合验屋报告来判断房屋状况。

然而搬入不久后，深夜如厕时他听见墙内异响，掀开装饰面板后，发现木结构早已被白蚁蛀蚀成纤维状。

后续独立检测发现，整栋两层房屋严重遭白蚁侵蚀，二楼被判定为“不可居住”。

尽管验屋师有专业责任险，保险公司却拖延理赔长达20个月，直到案件接近开庭才达成和解。

Tim最终获得赔偿，但扣除房屋拆除与其他费用，仍净亏10万澳元。

他的遭遇正是新州购房前验房体系系统性问题的一个缩影——该体系饱受报告质量堪忧、房产中介操控、检测人员缺乏适当资质与标准等问题困扰。

这些缺陷可能导致买家陷入“问题房”困境，最严重时甚至面临房屋无法居住的局面。

2009年，新州政府为削减“繁文缛节”，取消了购房前检测人员的强制执照要求，这一举措每年为政府节省2.2万澳元的管理费用。

但建筑检测员Josh Brook指出，当检测人员被认定存在疏忽时，由于没有执照可吊销，他们不会受到任何处罚。

Brook表示，“行业的核心问题并非执照本身，而是房产中介和在线平台在检测报告销售领域近乎垄断的地位。”

他透露，自己每年要参与15至20起相关法庭案件（多数以和解告终），且近期发现此类法律纠纷激增70%。

例如，悉尼南部一名检测员曾两次未能检出白蚁问题却仍被认定存在疏忽，但房产中介仍继续合作使用该检测员。

“问题的关键在于购房者——我们见过无数案例，他们没有3万或5万澳元启动法律诉讼。”

律所合伙人Sharon Levy和David Creais表示，无需具备任何资质，任何人都能自称建筑顾问。

“这一行业不受任何监管或核查，甚至不需要购买职业责任险，显然会引发诸多问题。”

“许多愤愤不平的购房者来找我们，他们买房时都以为，看过卖家提供的购房前检测报告后，房产状况是没问题的。”

“另一方面，我们也听闻有检测员被阻止进入房产进行检测，只因中介担心他们会出具真实合规的报告，进而可能导致交易泡汤。”

他们处理过的案例中，不乏存在严重漏水、结构安全隐患和未被发现的白蚁侵扰的房产。

Creais说道，“这对购房者来说可能是毁灭性的打击，尤其是首次购房者和年轻家庭，搬进自以为的梦想之家后，却发现房子存在安全隐患、无法居住。”

律师Nick Pidcock指出，当买家因检测员出具疏忽报告而起诉未投保的检测员时，对方可能通过将公司清算、更换新名称和董事重新注册的“凤凰涅槃”式操作，逃避损害赔偿责任。

十余位检测员和行业专家证实，越来越多中介将直接委托出具的检测报告作为“营销工具”，而无执照检测员提供的快速、廉价且不可靠的评估，往往会遗漏重大缺陷。

疏忽索赔案件的增多，已导致部分检测员的责任险免赔额翻倍，最高达1.5万澳元。

Pidcock目前正在处理一起案件，核心是测试中介委托出具不合格报告的检测员后，自身是否需承担责任。

不过，多数争议案件不会进入庭审阶段，要么由保险公司和解，要么原告因诉讼成本过高而撤诉。

Pidcock补充道，“还存在隐瞒类案件，卖家明知房产存在损坏，却故意采取措施隐瞒，意图欺骗买家。”

（图片来源：《悉尼晨锋报》）

澳洲建筑顾问协会前主席David Hall自1986年起从事检测工作，但2005年左右房产中介“掌控局面”后便退出了这一领域。

“我出具的纯建筑类购房前检测报告大多定价850或1200澳元，但现在人们花450至600澳元就能买到，其中一些还包含虫害检测，内容却完全流于通用模板。”

诸如Before You Buy（BYB）之类的在线平台，已在全澳范围内分发了超过68万份购房前检测报告。平台上列出的检测员，其建筑与虫害联合检测服务起价仅420澳元。

Pidcock表示，部分特许经营机构出具的报告因包含大量免责声明和除外条款，变得“毫无价值”。

BYB首席执行官Rhys Rogers称，平台上有约200名新州检测员注册，自2015年上线以来已移除约10人。

“我们只合作具备相关保险的检测员，平台上70%至80%的检测报告是由卖家或房产中介发起委托的。”

买家代理Tiron Manning会为多数客户委托独立检测，因为一些卖家发起的检测报告缺乏细节，且存在淡化或遗漏重大缺陷的情况。

“房产中介将卖家提供的检测报告当作快速促成交易的工具，鼓励买家签订无条件购房合同。”

近期，Manning对比了一份11页的卖家检测报告和一份82页的独立检测报告，发现前者遗漏了价值30万至40万澳元的房产问题。

他曾向新州公平交易厅（Fair Trading）和前建筑专员反映过报告间的巨大差异，但未获任何行动。

他表示，该问题不在建筑专员的管辖范围内，而公平交易厅也因未收到足够多的投诉，未将其列为优先处理事项。

“买家代理必须购买责任险，建筑检测员无疑也应如此，这恰恰体现了他们所提供建议的重要性。”

新州客户服务部表示，自2021年以来共收到26起与购房前检测相关的投诉。

发言人称，所有投诉要么已解决，要么已告知消费者通过新州民事和行政法庭寻求法律救济，或获取法律咨询服务。

（Gina）