房价暴涨下的反差：悉墨多地公寓价格竟“冻结”在2016年！多个华人区上榜（组图）

独家数据显示，尽管全澳房产市场近年来持续飙升，但仍有数十个核心区域的公寓价格在2016年的水平停滞不前，甚至出现大幅缩水。

悉尼Sydney Olympic Park这栋大楼内的多套公寓，近期成交价仅与2016年持平。

在通胀飙升、生活成本压力巨大的当下，澳洲部分地区的购房成本竟然还能维持在八年前的水平，这听起来仿佛天方夜谭。然而，PropTrack的最新独家数据显示，在悉尼、墨尔本、达尔文以及昆州的部分地区，多个区域的公寓市场仿佛进入了“冰封期”。

专家分析指出，这些地区价格增长乏力的原因相对复杂，但“供过于求”是其共同特征。多年来的高层开发浪潮，导致这些地区的公寓供应量严重过剩。

以悉尼为例，开发商将项目过度集中在少数几个规划有利的区域，导致局部供应激增；与此同时，墨尔本内城区在2010年代的新公寓建设率也一度创下全澳新高。

持有11年反亏11万：这套位于悉尼Sydney Olympic Park的公寓近期以65.5万澳元成交，而其2015年的购入价曾高达76.5万澳元。

由于高层开发项目过于密集，公寓供应量远超买家需求，这也对租赁市场造成了冲击。由于租客竞争不强，租金回报率被侵蚀，空置率随之走高，这令投资者望而却步，进一步加剧了供需失衡。

此外，这些公寓大多是针对投资者设计的小型住宅，而非为了自住业主打造。一旦投资者撤出，市场便失去了核心购买群体，房价也因此陷入停滞。

目前，对于希望低价入市且不愿参与激烈竞价的自住业主来说，这些区域或许是一个机会，他们往往能以低于2016年的价格“捡漏”。

墨尔本在2000年代及2010年代的开发规模远超其他城市，引发了大规模的住房供应。

SuburbData分析师 Jeremy Sheppard 认为，对于只求“遮风挡雨”的自住客而言，这些市场或是高性价比之选。

他指出，这类地区过往升值空间有限，尤其是单价偏高的“楼花”。不过，随着供应过剩逐渐被市场消化，这些区域最终会重回增长轨道，但这往往需要数年时间。

买家代理 Michelle May 在接受《每日电讯报》采访时提醒，购买高层公寓需警惕风险。由于缺乏“稀缺性”，此类房源在转手时会面临激烈竞争，且往往伴随着更昂贵的物业管理费。

以下是各州目前公寓中位价接近或低于2016年水平的区域名单：

新州

新州的房价洼地主要集中在悉尼内南区、Parramatta以及Ryde地区的高密度开发走廊。

North Ryde这栋大楼内的多套公寓售价持续低于2010年代中期的水平。

华人区Haymarket的公寓价格跌幅最为显著，目前中位价为93.6万澳元，远低于十年前的123万澳元。邻近的Chippendale目前成交价为75.25万澳元，比2016年平均便宜约11万澳元。

此外，Ultimo的十年跌幅约为5000澳元，而Zetland和Mascot的价格仅比2016年微涨了6000至8000澳元。Parramatta及其周边区域（如Harris Park、Rosehill、Auburn、Guildford和Ermington）的现价也比2016年便宜了2万至5万澳元不等。

North Ryde靠近Delhi Rd的这栋大楼，近期成交价格重回2016年水平。

虽然部分区域公寓低迷，但澳洲整体住房短缺问题依然严峻，拍卖市场竞争依然激烈。

North Ryde公寓目前的成交中位价为76万澳元，低于十年前的83.9万澳元。Meadowbank和华人区Epping的价格同样低于2016年水平。

在Hills District，Rouse Hill（67.25万澳元）和Kellyville（79.25万澳元）的成交价均低于其10年来的中位价格。内西区的Mortlake、Sydney Olympic Park和Homebush也出现了类似的下跌趋势。

维州

维州上榜区域主要位于墨尔本内城区。

内城区Armadale的跌幅惊人，目前公寓中位价为64.15万澳元，较10年前的86万澳元缩水巨大。

墨尔本Southbank和Docklands等地区的大规模高层开发，显著增加了市场供应。

此外，Parkville、Essendon North、Ascot Vale、West Melbourne、Travancore和Abbotsford等地的成交价也处于2016年水平甚至更低。

相比之下，墨尔本东部和南部的价格下跌较为罕见，但Balwyn、Murrumbeena和华人区Box Hill的现价仍低于10年前的中位价。Caulfield North和Cranbourne South则基本与2016年持平。

北领地

达尔文经历了全澳最剧烈的价格波动，反映出该市场较强的季节性。

Fannie Bay公寓中位价已跌至48万澳元，远低于2016年的65万澳元。Parap和Nightcliff的平均价差也分别达到了14万澳元和12万澳元左右。

达尔文持续的公寓开发抑制了当地价格的上涨。

Stuart Park、Larrakeyah和Lyons等区域目前的成交价均低于2016年。而Alawa、Humpty Doo、Rosebery和Tiwi等地的年平均增长率仅为0.1%，几乎停滞。

昆州

昆州仅有South Townsville一个区域上榜，该地因大规模开发已转型为高密度住宅区。

目前该区域公寓中位价为45万澳元，略低于2016年的46.25万澳元。

伴随港口设施升级，South Townsville近年来经历了大规模开发。

值得注意的是，尽管该地目前仍低于2016年水平，但近期已现复苏迹象，价格比2021年高出约50%，显示出过剩供应正在逐步被市场吸收。

*据2021年澳洲人口普查数据显示，Haymarket、Ultimo、Zetland、Epping、Box Hill华人居民分别占当地人口总数的40.9%、31.4%、32.8%、40.4%、46.6%，华人数量在当地排第一。