度假屋要被ATO“盯上”了？解析新规丨税务（组图）

在土澳，好像拥有一个度假屋好像就拥有一个多功能宝箱。

在假期里，家人和朋友住得开心，淡季靠网络平台Airbnb/Stayz 帮忙回本。

以往，大家普遍觉得：能租就租，能扣就扣，只要分摊合理，ATO 通常不会太计较。

但现在，ATO 拿着放大镜来了。

随着 TR 2025/D1、PCG 2025/D6、PCG 2025/D7 三份草案一出，度假屋的税务处理正式进入“严格监管时代”。

虽然还只是草案，但 ATO 的态度已经非常明显：“我们要认真区分谁是真投资，谁是假日玩家。”

ATO 到底查什么？

一句话总结：

主要目的是什么？

到底是想赚钱，还是想度假？

也就是说，ATO 想把两类人区分开：谁是努力赚钱的房东，谁是主要自己玩，顺便出租一下的玩客。

收入部分：

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没有悬念，所有租金收入都必须申报，哪怕只是偶尔租给朋友。

可抵扣费用部分：

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如果 ATO 认定你的房子本质上是自用为主的度假屋，很大程度上，你就不能随便扣费用了，即便真的收了是市场价的租金。

也就是说：利息、地税、土地税、维修费、保险费……统统不能扣。只能扣一些直接很出租相关的小额费用（例如清洁费、广告费）

ATO如何判断？

ATO 特别关注以下行为：

🔷  旺季自己锁着不出租（学校假期、旅游旺季）

🔷  广告断断续续、价格搞得离谱导致租不出去

🔷  年年亏损、年年扣税

即使你的房子不是度假屋，只要部分时间自用，也必须分摊费用。

常见方法：

🔸  按时间分摊：出租几天就扣几天

🔸  按面积分摊：只出租一间房就按面积算

别忘了，ATO 现在能直接看到 Airbnb/Stayz 的数据。你的广告、日历、价格、入住记录……他们都能比对。

和家人共同持有也要注意：收入和扣除按产权比例分，不按谁住得多。租给亲戚还打折？扣除会进一步缩水。

举例说明

Lily在大堡礁的海景公寓淡季出租赚了 $20,000，旺季基本全部自用。

在新规则下，这不是投资行为，是Lily的度假屋。原本能扣的几万元费用，可能只剩下一点点清洁费和广告费。

如何破解？

虽然新规预计 2026 年 7 月 1 日生效（2025 年 11 月 12 日前的安排可能有过渡 relief），但现在就要开始准备。

明确定位：真的想赚钱吗？旺季有没有认真广告？

市场价出租：别定一个“吓跑客人、感动自己”的价格。

留好证据：广告截图、询问记录、日历、私人使用日记……越多越好。

商业化运营：适当调整可以让你的房子更“商业化”。

读到这里，聪明的读者估计已经明白：ATO 不是不让扣，而是不让乱扣。

ATO 的目标不是打击投资，而是把真正的投资物业和“顺便出租的度假屋”区分开来。

如果您也有假日物业，请尽快做一次检查，主动能避免未来的“税务惊喜”。